Bảng giá đất tăng mạnh: Người dân lo gánh nặng, doanh nghiệp tính lại bài toán đầu tư

Những ngày gần đây, câu chuyện bảng giá đất mới đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Mức điều chỉnh tăng mạnh đặt người dân trước nhiều băn khoăn về nghĩa vụ tài chính, trong khi doanh nghiệp lại phải tính toán lại toàn bộ chiến lược đầu tư. Sự thay đổi này mở ra kỳ vọng, nhưng cũng không ít lo ngại.

GIÁ NHÀ NƯỚC VẪN LỆCH XA GIÁ THỊ TRƯỜNG

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, những mức giá trong dự thảo bảng giá đất thời gian qua vẫn chưa bảo đảm nguyên tắc giá đất Nhà nước phải phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Ví dụ, ở Hà Nội, mức giá cao nhất dự kiến hơn 700 triệu đồng/m2, trong khi ai cũng biết tại những vị trí đắt nhất ở Hà Nội hiện nay, giá thị trường khoảng 1,2 tỷ đồng/m2. Như vậy, giá Nhà nước vẫn thấp hơn khoảng 500 triệu đồng/m2. “Chúng ta nên nhìn thẳng vào thực tế để điều chỉnh cho phù hợp”, vị Giáo sư nhấn mạnh.

Một vấn đề khác là chính sách tài chính đất đai quyết định việc áp dụng giá đất Nhà nước cho từng đối tượng. Khi tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, người dân ở trung tâm Hà Nội đang giao dịch ở mức 1,2 tỷ đồng/m² nhưng thuế chỉ tính theo mức 700 triệu đồng. Như vậy, Nhà nước rõ ràng bị thất thu.

Về nguyên tắc, giá đất Nhà nước phải phù hợp với giá thị trường, đó là nguyên tắc không thay đổi. Nhưng cách áp dụng lại phụ thuộc vào chính sách tài chính đất đai. Khi tăng giá đất, hai nhóm ý kiến thường xuất hiện.

Thứ nhất là từ người dân, đặc biệt ở nông thôn. Họ có nhu cầu chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở cho con cháu vì nhu cầu thực tế, không phải để kinh doanh. Nhưng giá đất phi nông nghiệp quá cao khiến họ không đủ khả năng chi trả. Trong khi đó, ở nông thôn lại không có nhà ở xã hội, tạo nên sự bất bình đẳng so với đô thị.

Thứ hai là các nhà đầu tư bất động sản cho rằng giá đất cao khiến dự án khó có lãi. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế là chi phí đất đai ở đầu vào tại Việt Nam vốn đã cao. Đất giao trực tiếp cũng phải định giá theo thị trường, nhiều trường hợp còn phải đấu giá, đấu thầu dự án, làm chi phí đầu vào càng bị đẩy lên. Trong khi đó, ở nhiều nước, giá trị đất đai đầu vào được giảm bằng cơ chế rất đơn giản.

Ở các nước, đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng tức là chưa có quyền phát triển được chuyển nhượng với giá khá rẻ. Nhà đầu tư chỉ cần mua quyền phát triển từ Nhà nước với khoảng 30% giá đất phi nông nghiệp. Nhờ đó, chi phí đất đai đầu vào rất thấp.

Khi bất động sản hoàn thành và giá đất trong khu vực tăng lên do hình thành các dịch vụ, sản xuất, đô thị hóa, Nhà nước thu lại một phần giá trị tăng thêm. Cơ chế này vừa giảm chi phí cho dự án, vừa đảm bảo ngân sách thu được phần giá trị phát sinh.

“Ngoài ra, nhiều nước còn áp dụng cơ chế giá trần để kiểm soát giá bán bất động sản. Tôi nhớ giai đoạn năm 2014, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đã cho thấy nếu kiểm soát tốt giá bán, khi đó có dự án bán chỉ 11 triệu đồng/m2 thì giá nhà vẫn hợp lý.

Nguyên nhân giá bất động sản ở Việt Nam quá cao là do chúng ta chưa tính đúng, tính đủ giá trị thật, để chi phí bị đội lên rất lớn. Cơ chế giá trần theo loại hình bất động sản là giải pháp nhiều nước sử dụng để kiểm soát điều này”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.

Nhận định về vấn đề bảng giá đất, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, bảng giá đất mới tăng sẽ tác động tới người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản và các địa phương.

Trong đó, người dân đang thực hiện thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, do các nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới. Ngoài ra, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực có thể tăng mạnh, ảnh hưởng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp có thể xuất hiện tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng, nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt.

Còn đối với doanh nghiệp, khi giá đất tăng, chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất sẽ tăng theo, dẫn đến tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh. Từ đó, buộc chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, đồng thời phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.

Trong khi đó, nguồn thu ngân sách địa phương có thể tăng thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất, nhưng sức hấp dẫn đầu tư lại giảm do chi phí đầu tư tăng cao.

Vị chuyên gia cho hay, khó có thể kỳ vọng một bảng giá đất có thể làm hài lòng tất cả các nhóm chủ thể, khi mục đích sử dụng, lợi ích và kỳ vọng của từng nhóm là khác nhau. Vì vậy, bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi được áp dụng cho một mục đích cụ thể, như bồi thường, giải phóng mặt bằng.

“Nếu dùng chung cho các mục đích khác như tính tiền sử dụng đất, đấu giá hay tính thuế, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”, ông Đính nói.

CẦN TUÂN THỦ 3 NGUYÊN TẮC

Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho biết, nhiều địa phương đang hoàn thiện bảng giá đất mới với mức điều chỉnh dự đoán cao hơn nhiều so với trước, thể hiện nỗ lực đưa giá đất tiến gần hơn với giá thị trường.

Tuy vậy, ông Huy nhận định việc đổi mới bảng giá đất vừa mở ra cơ hội, vừa đặt ra thách thức lớn: làm sao để giá mới phản ánh đúng thị trường mà không gây “cú sốc” cho người dân, doanh nghiệp hay thị trường bất động sản.

Việc ban hành bảng giá đất mới là bước quan trọng để thu hẹp khoảng cách giữa “giá Nhà nước” và “giá thị trường” tồn tại lâu nay. Khi giá được xác định sát thực tế hơn, tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai sẽ được cải thiện.

Điều này giúp Nhà nước quản lý tốt hơn nguồn lực đất đai, vốn hữu hạn nhưng có giá trị lớn. Việc định giá chuẩn xác tạo nền tảng để thu đúng, thu đủ, giảm thất thoát và làm rõ chi phí sử dụng đất, hạn chế cơ hội hưởng lợi từ chênh lệch giá.

Nguồn thu từ đất được cải thiện cũng tạo thêm không gian tài chính cho đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị, nông thôn mới và các chương trình an sinh. Nếu được định hướng đúng, nguồn lực từ đất có thể trở thành động lực phát triển bền vững, chứ không chỉ là nguồn thu ngắn hạn.

Việc áp dụng cơ chế giá theo thị trường còn góp phần tăng kỷ luật thị trường bất động sản, giúp hoạt động đầu tư, giao dịch và quy hoạch diễn ra bài bản, minh bạch và ổn định hơn về dài hạn.

Dù vậy, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy lưu ý việc điều chỉnh giá đất tăng mạnh có thể kéo theo một số rủi ro. Nếu mức tăng quá nhanh, gánh nặng tài chính của người dân và doanh nghiệp sẽ lớn hơn, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và đầu tư. Một số dự án có thể phải xem xét lại phương án tài chính hoặc tạm dừng triển khai. Thị trường cũng có thể phát sinh tâm lý chờ đợi, khiến thanh khoản giảm trong ngắn hạn.

Về mặt xã hội, người dân ở ngoại thành hay khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chịu tác động rõ nhất khi nghĩa vụ tài chính tăng. Nếu thiếu cơ chế hỗ trợ, có thể dẫn đến tâm lý lo lắng.

Do đó, ông Huy cho rằng, điều hành chính sách giá đất cần hài hòa giữa lý và tình, đảm bảo nguyên tắc thị trường nhưng vẫn giữ ổn định xã hội.

Để việc điều chỉnh bảng giá đất phát huy hiệu quả, ông đề xuất các địa phương tuân thủ ba nguyên tắc. Thứ nhất, việc tăng giá cần tiến hành từng bước, có lộ trình cụ thể và thông báo sớm để người dân, doanh nghiệp chủ động. Có thể áp dụng cơ chế điều chỉnh định kỳ theo biên độ nhằm tránh biến động đột ngột.

Thứ hai, cơ sở dữ liệu và phương pháp định giá phải được xây dựng khoa học, minh bạch và thống nhất. Bảng giá đất nên dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, bản đồ định giá số và các phương pháp đánh giá khách quan. Quá trình xây dựng cũng cần sự tham gia của tổ chức tư vấn, hiệp hội nghề nghiệp và cộng đồng dân cư để tăng tính khách quan và đồng thuận.

Thứ ba, cần có chính sách miễn, giảm hoặc giãn nghĩa vụ tài chính cho hộ nghèo, hộ chính sách và các trường hợp chuyển đổi mục đích nhỏ lẻ ở nông thôn. Đối với doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm vừa và nhỏ, cần có hướng dẫn chi tiết để họ tính toán chi phí đầu tư phù hợp.