Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh đã và đang tạo áp lực đáng kể lên thị trường bất động sản. Một trong những biểu hiện rõ nét là hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt tập trung ở phân khúc căn hộ tại một số khu vực.
Thực tế cho thấy, hiện tượng này chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng” trước đó. Nhóm này thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc dài và được hưởng ưu đãi lãi suất trong những năm đầu. Khi các điều kiện ưu đãi kết thúc, trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, áp lực tài chính nhanh chóng gia tăng, buộc nhiều nhà đầu tư phải rao bán tài sản để cơ cấu lại dòng tiền và giảm gánh nặng trả nợ.
Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua bất động sản theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh giá so với mặt bằng chung với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, thanh khoản suy giảm và giá không tăng như kỳ vọng, những nhà đầu tư này buộc phải “cắt lỗ” phần chênh đã bỏ ra trước đó nhằm hạn chế rủi ro và bảo toàn vốn.
Dù hiện tượng rao bán cắt lỗ không phải là xu hướng chung của toàn thị trường, song trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm rao bán gia tăng, trong khi người mua có xu hướng thận trọng và chờ đợi, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu chậm lại cục bộ tại một số khu vực và phân khúc. Sự giằng co này khiến giao dịch khó khăn hơn, đặc biệt với những sản phẩm có mức giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
CHIẾN LƯỢC TỪNG HIỆU QUẢ DẦN KÉM KHẢ THI
Trước đó, trong giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất cho vay ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” từng được xem là giải pháp hiệu quả, đặc biệt với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này dựa trên việc mua một bất động sản và cho thuê một phần hoặc toàn bộ nhằm tạo dòng tiền bù đắp khoản vay thế chấp.
Trong bối cảnh khi đó, người mua có thể vừa sở hữu tài sản, vừa khai thác nguồn thu từ cho thuê để giảm áp lực trả nợ hàng tháng, đồng thời đẩy nhanh quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu. Với lãi suất thấp và nhu cầu thuê ổn định, mô hình này đã được nhiều người lựa chọn như một phương án tài chính khả thi.
Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi rõ rệt. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp tăng lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trong quá khứ trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và sự an toàn tài chính.
Theo VARS, trong thời gian tới, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023, sau thời gian 2–3 năm được hưởng lãi suất thấp và các gói ân hạn nợ gốc, sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế phải trả sẽ tăng mạnh, vượt xa mức tính toán ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Không chỉ nhà đầu tư, ngay cả không ít người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng phải đối mặt với việc lãi suất tăng nhanh hơn dự kiến. Điều này khiến kế hoạch tài chính ban đầu bị đảo lộn, áp lực trả nợ gia tăng và khả năng cân đối dòng tiền gặp nhiều thách thức.
Rủi ro càng trở nên lớn hơn trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Khi đó, nhà đầu tư phải đối mặt với áp lực kép: vừa phải gánh chi phí lãi vay ngày càng cao, vừa chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính. Trong bối cảnh lãi suất cao và thị trường cho thuê không còn hấp dẫn như trước, dòng tiền thực tế phát sinh có thể không đủ bù lãi vay, đẩy nhà đầu tư vào trạng thái bị động, thậm chí buộc phải bán ra trong điều kiện bất lợi.
Áp lực tài chính gia tăng khiến các nhà đầu tư theo chiến lược dài hạn ngày càng thận trọng hơn. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, họ có xu hướng tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực.
ĐIỀU TIẾT TÍN DỤNG VÀ BÀI TOÁN NGUỒN CUNG
VARS cho rằng, việc tăng lãi suất có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, không chỉ người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều trở ngại trong triển khai dự án. Điều này có thể khiến nguồn cung tiếp tục bị co hẹp, làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung – cầu trên thị trường.
Ở chiều ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững. Thực tế cho thấy, lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng mạnh, tương tự những gì đã diễn ra trong các giai đoạn trước.
Do đó, theo VARS, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết” tín dụng, mà là điều tiết lãi suất và dòng vốn theo hướng linh hoạt, có chọn lọc. Mục tiêu là bảo đảm dòng tiền đi đúng đối tượng và mục đích, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.
Việc chính sách tín dụng được điều hành phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, nhằm kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế và hỗ trợ tăng trưởng ở mức hợp lý, là yêu cầu cần thiết. Định hướng xuyên suốt là không siết tín dụng một cách đồng loạt, mà phân hóa rõ theo từng lĩnh vực và từng phân khúc thị trường.
Bất động sản hiện có đóng góp lớn vào GDP và tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính – ngân hàng. Đồng thời, tài sản bảo đảm của hệ thống tín dụng hiện nay chủ yếu là bất động sản, do đó nếu siết tín dụng quá mạnh và kéo dài sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới tăng trưởng kinh tế nói chung.
Các chuyên gia của VARS nhận thấy, chính sách tín dụng cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, đồng thời kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.
Theo đó, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý. Điều này giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính và tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau thời gian ưu đãi.
Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản một cách bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.
Tuy nhiên, dòng vốn ưu đãi cần gắn chặt với nguồn cung phù hợp. Về dài hạn, VARS cho rằng, giải pháp bền vững cho bài toán nhà ở vẫn nằm ở việc mở rộng nguồn cung. Trong đó, cần đẩy nhanh phát triển hạ tầng và bảo đảm tiến độ các công trình, dự án, qua đó mở rộng không gian đô thị ra các khu vực mới có quỹ đất lớn và mức giá hợp lý hơn.
Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cần tiếp tục được thúc đẩy, song phải gắn với cam kết tiến độ và khả năng tiếp cận quỹ đất thực chất của doanh nghiệp. Đồng thời, cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là quỹ nhà cho thuê theo tinh thần của Quỹ nhà ở quốc gia.
Bên cạnh đó, việc điều chỉnh hợp lý cơ chế giá đất và hệ số điều chỉnh cũng là yếu tố quan trọng. Nếu bảng giá đất mới ở mức cao và tiếp tục nhân với hệ số lớn, chi phí đầu vào sẽ tăng mạnh, làm giảm động lực phát triển dự án hoặc buộc doanh nghiệp phải chuyển toàn bộ chi phí vào giá bán, khiến khả năng chi trả của người dân suy giảm.
Song song với các giải pháp trên, đa dạng hóa kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản là yêu cầu tất yếu. Việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng không chỉ làm gia tăng rủi ro cho thị trường, mà còn cho toàn bộ hệ thống tài chính. Phát triển các kênh vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn trong trung và dài hạn.