Đi tìm cơ hội trong thị trường bất động sản năm 2026

Những tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô cùng nỗ lực tháo gỡ pháp lý đang tiếp thêm lực đẩy cho thị trường bất động sản năm 2026. Tuy nhiên, sự phân hóa ngày càng rõ nét cho thấy không phải phân khúc nào cũng hấp dẫn. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư buộc phải thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên giá trị thực và hiệu quả dài hạn.

PHÁP LÝ KHƠI THÔNG

Chia sẻ tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, năm 2025 đã khép lại với những tín hiệu lạc quan từ kinh tế vĩ mô.

Trong lĩnh vực bất động sản, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt, đồng bộ của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, thị trường từng bước ổn định trở lại; nguồn cung, thanh khoản và niềm tin thị trường có sự cải thiện rõ rệt.

Năm 2025 là năm đánh dấu bước chuyển mình về thể chế từ đó tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản trong năm 2026. Theo ông Hà Quang Hưng, năm vừa qua, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn.

Nổi bật có 6 nhóm chính sách sẽ tác động trực tiếp đến thị trường. Thứ nhất, đột phá thể chế nhà ở xã hội. Nghị quyết số 201/2025/QH15 cùng các Nghị định hướng dẫn đã tạo ra bước ngoặt hệ thống, chuyển từ cơ chế quản lý chặt đầu vào sang trao quyền chủ động cho chủ đầu tư gắn với hậu kiểm. Điều này giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, khơi thông nguồn lực xã hội và tăng mạnh nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Thứ hai, tháo gỡ về đầu tư xây dựng và quy hoạch: Việc sửa đổi Luật Xây dựng (Luật số 135/2025/QH15) và các quy định về quy hoạch đô thị đã giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, khắc phục tình trạng chồng chéo giữa các luật chuyên ngành. Nhóm chính sách này giúp giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp; đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án; nâng cao tính minh bạch và ổn định của môi trường đầu tư bất động sản.

Thứ ba, hoàn thiện thể chế đất đai gắn với phát triển thị trường bất động sản: Hoàn thiện thể chế đất đai tiếp tục là nội dung then chốt, có tác động trực tiếp đến khả năng triển khai các dự án bất động sản. Năm 2025 chứng kiến sự ra đời của nhiều chính sách nhằm giải phóng nguồn lực đất đai, tiêu biểu như Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 76/2025/NĐ-CP3. Các quy định này tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án trong kết luận thanh tra, kiểm tra, giúp tái khởi động các dự án tồn đọng và gia tăng nguồn cung thực chất.

Thứ tư, khơi thông dòng vốn và tín dụng, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định về Quỹ nhà ở quốc gia, tạo kênh vốn trung - dài hạn cho nhà ở xã hội. Đồng thời, Nghị định số 304/2025/NĐ-CP về xử lý nợ xấu gắn với bất động sản giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp và làm lành mạnh hóa thị trường tín dụng.

Thứ năm, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, các Nghị định 140 và 144/2025/NĐ-CP đã phân định rõ thẩm quyền địa phương, giúp rút ngắn quy trình hành chính và nâng cao tính chủ động của các địa phương trong quản lý.

Cuối cùng, minh bạch hóa thị trường, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng tính công khai, hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá.

Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đánh giá, hệ thống pháp luật ban hành năm 2025 và phát huy hiệu lực năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá, tạo nền tảng pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.

Đồng thời, các chính sách ban hành đã chuyển mạnh từ tư duy “quản lý chặt về thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, khơi thông quỹ đất cho phát triển. Đây là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với khả năng phục hồi và củng cố niềm tin thị trường.

Bên cạnh đó, việc Chính phủ tập trung xử lý các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Dòng tiền được cải thiện, tín dụng được điều hành linh hoạt, tiếp tục coi bất động sản là kênh đầu tư dài hạn, nhưng theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn.

“Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới”, ông Hưng nhận định.

NHU CẦU THỰC LÊN NGÔI

Trong bối cảnh pháp lý được khơi thông và nguồn cung gia tăng mạnh, thị trường bất động sản năm 2026 bắt đầu bộc lộ xu hướng phân hóa rõ nét. Khi tín dụng bị kiểm soát và đầu cơ thu hẹp, dòng tiền đang dịch chuyển về các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng dài hạn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định năm 2026 sẽ là một năm tăng trưởng rất mạnh và sôi động của thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, về nguồn cung, hiện đã có hơn 1.000 dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và sẵn sàng tham gia thị trường. Dù các dự án này chưa thể ngay lập tức đưa toàn bộ sản phẩm ra thị trường, nhưng theo các phương pháp đo lường của VNREA, nguồn cung năm 2026 có thể tăng gấp 2–3 lần so với năm 2025, với khoảng 200–300 nghìn sản phẩm mới được bổ sung. Đây sẽ là mức tăng đột biến và tạo ra thay đổi lớn cho thị trường.

Trong khi đó, dù kinh tế vĩ mô được dự báo tiếp tục tăng trưởng và nhu cầu mua bất động sản cũng đi lên, song tốc độ tăng của cầu được cho là không theo kịp nguồn cung. Điều này dẫn đến mức độ cạnh tranh trên thị trường sẽ rất gay gắt.

Bối cảnh này buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng dự án. Các dự án nhỏ lẻ sẽ gặp nhiều bất lợi hơn so với những đại dự án có quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta, bởi các dự án lớn có lợi thế trong việc quy hoạch đồng bộ, ứng dụng công nghệ và tối ưu chi phí vận hành.

Một yếu tố quan trọng khác là tín dụng. Vị chuyên gia cho biết, tăng trưởng tín dụng năm 2026 dự kiến chỉ khoảng 15%, thấp hơn đáng kể so với các giai đoạn trước. Cùng với đó, lãi suất có xu hướng tăng trở lại, khiến việc tiếp cận vốn không còn dễ dàng.

Nếu như trước đây, dòng vốn vào bất động sản khá thuận lợi, tạo điều kiện cho đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, thì nay các nhà đầu tư buộc phải tính toán thận trọng hơn, lựa chọn kỹ lưỡng điểm đến của dòng tiền trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ.

Về giá bất động sản, TS. Đính cho rằng ,thị trường sẽ chịu tác động đồng thời của hai lực kéo trái chiều. Một mặt, các yếu tố đầu vào như chi phí đất đai, xây dựng, tài chính… vẫn có xu hướng đẩy giá lên. Mặt khác, áp lực cạnh tranh từ nguồn cung lớn trong khi cầu chưa theo kịp lại buộc nhiều dự án phải điều chỉnh giá để phù hợp với thị trường. Hai xung lực này sẽ cùng tồn tại và tác động song song trong thời gian tới.

“Thị trường sẽ dần tập trung vào những dòng sản phẩm thực sự hiệu quả, có chất lượng tốt, đặc biệt là có khả năng khai thác kinh doanh và tạo dòng tiền ổn định. Đây sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới”, ông Đính phân tích.

Còn TS. Cấn Văn Lực bày tỏ kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, theo hướng minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn, lành mạnh hơn và bài bản hơn. Thị trường không thể tiếp tục vận hành theo kiểu chộp giật, dựa nhiều vào đầu cơ ngắn hạn như trước, mà cần hướng tới giá trị thực và phát triển bền vững.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng việc lựa chọn phân khúc phù hợp. TS. Cấn Văn Lực gợi ý một số lĩnh vực đáng chú ý trong giai đoạn tới.

Trước hết là phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội. Đây là lĩnh vực luôn được Nhà nước khuyến khích phát triển, đồng thời vẫn còn dư địa rất lớn để đầu tư, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Tiếp đến, bất động sản khu công nghiệp và logistics tiếp tục là điểm sáng, gắn liền với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, phát triển sản xuất và thương mại.

Cùng với đó, bất động sản gắn với các dự án hạ tầng, đặc biệt là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), được TS. Cấn Văn Lực đánh giá là định hướng phát triển quan trọng và có tiềm năng lớn trong thời gian tới.

“Việc tập trung vào các phân khúc có nhu cầu thực, gắn với chiến lược phát triển dài hạn của nền kinh tế sẽ là chìa khóa giúp thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới một cách bền vững”, ông Lực nhấn mạnh.