Báo cáo tình hình sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu của Khải Hoàn Land cho thấy, lô trái phiếu BOND.KHL2020 với tổng giá trị 200 tỷ đồng, doanh nghiệp này phát hành trong năm 2020 bằng 2 đợt vào ngày 25/02/2020 (trị giá 80 tỷ đồng) và ngày 18/3/2020 (trị giá 120 tỷ đồng).
Có hay không việc sử dụng vốn trái phiếu sai mục đích?
Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không chứng quyền và có tài sản đảm bảo, có lãi suất kết hợp giữa cố định và thả nổi. Thời gian đáo hạn vào 25/02/2023 tức 36 tháng.
Mục đích của Khải Hoàn Land phát hành lô trái phiếu khi ấy là tăng quy mô vốn hoạt động, thực hiện các chương trình đầu tư, dự án của tổ chức phát hành.
Cụ thể là bổ sung vốn lưu động phục vụ kinh doanh với số tiền 35,3 tỷ đồng, còn 164,7 tỷ đồng còn lại được doanh nghiệp này sử dụng để chi bán hàng và hỗ trợ bán hàng, chi tạm ứng cho nhà thầu của dự án La Patenza.
Vào cuối tháng 3/2023, Khải Hoàn Land đã có báo cáo tình hình sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu với lô trái phiếu này, theo đó toàn bộ số tiền thu được đã được doanh nghiệp này phân bổ, giải ngân theo đúng mục đích. Đồng thời, Khải Hoàn Lan cũng cho biết đã thực hiện mua lại toàn bộ lượng trái phiếu phát hành trong tháng 3/2023.
Điều đáng nói, mặc dù Khải Hoàn Land đã thông báo “đổ” vào dự án La Patenza đến hơn 164 tỷ đồng để chi bán hàng và hỗ trợ bán hàng, chi tạm ứng cho nhà thầu của dự án này thì đến nay La Patenza vẫn là bãi đất trống. Điều này khiến dư luận đặt ra câu hỏi, liệu Khải Hoàn Land có sử dụng đúng mục đích số tiền huy động được từ trái phiếu?
La Patenza – Dự án nhiều tai tiếng.
Nhắc đến La Patenza, nhiều người còn nhớ về những lùm xùm, tai tiếng và tốn nhiều giấy mực của báo giới trước đó, khi chủ đầu tư “lách luật” ký hợp đồng đặt cọc khi chưa được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện mua bán cho đến vệc khách hàng “khóc ròng” vì dự án chưa hẹn ngày "về đích"…
Theo tìm hiểu, La Partenza là tên thương mại của dự án Khu cao ốc căn hộ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè được UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh làm chủ đầu tư theo Quyết định số 1530/QĐ-UBND ngày 07/4/2015.
Đơn vị phát triển dự án La Partenza là Công ty CP Bất động sản Khải Minh Land (Khải Minh Land). Cả Khải Minh Land và Giao Hưởng Xanh đều nằm trong “hệ sinh thái” của Khải Hoàn Land.
Được giới thiệu là dự án xây dựng trên diện tích lô đất là 18.412,6 m2, diện tích sàn xây dựng 50.493,52m2, quy mô 3 block cao từ 27 – 29 tầng gồm 1.296 căn hộ từ 1 – 3 phòng ngủ và Shophouse, quy mô dân số dự kiến 2.624 người… dự kiến sẽ bàn giao vào quý I/2022.
Cuối năm 2019, Khải Minh Land đã tiến hành cho khách hàng "đặt cọc thiện chí" với giá bán căn hộ khoảng 30 triệu/m2 dù đó là bãi đất trống, cũng như chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai, bởi đến ngày 07/4/2023 Sở Xây dựng TP.HCM mới cấp Giấy phép Xây dựng cho Công ty Giao Hưởng Xanh.
Mặc dù thế, đã qua thời gian dự kiến bàn giao hơn 1 năm, nhưng mảnh đất nơi được gọi là dự án La Partenza vẫn chưa có dấu hiệu nào của việc thi công tiếp. Đồng thời, cũng chưa có thông báo nào của chủ đầu tư về ngày “về đích” của dự án này.
Trong vai người có nhu cầu mua nhà tại dự án La Patenza, phóng viên được nhân viên kinh doanh tên M.N. người này cho hay chủ đầu tư đang chuẩn bị cho việc mở bán lại đối với những căn hộ chưa bán, nhưng số lượng còn rất ít và giá cao gần gấp đôi so với trước dịch (tức năm 2020).
Bây giờ, có những khách mua trước đó đã thanh toán từ 30 -50% cho chủ đầu tư muốn bán lại với mức chênh lệch khoảng 600 triệu đồng/căn. Nếu khách hàng có nhu cầu sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng ba bên (chủ đầu tư – khách cũ – khách mới) để chuyển giao quyền và nghĩa vụ đóng theo tiếp theo tiến độ.
Cũng tương tự, một nhân viên kinh doanh khác tên O. cho biết, giá của những căn mới sắp mở bán sẽ váo khoảng 56 triệu/m2 (chưa VAT), nếu khách có nhu cầu thì có thể giữ chỗ 30 triệu, chủ đầu tư sẽ ân hạn gốc 24 tháng và chiết khấu cao nhất đến 24%, và người này nói thêm “nên nhanh tay vì số lượng không còn nhiều”.
Như vậy có thể thấy, việc chủ đầu tư cùng với các đơn vị liên quan (thuộc hệ thống Khải Hoàn Land) đã tiến hành việc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện từ rất sớm và số lượng cũng không hề nhỏ tại dự án La Patenza này.
Chế tài nào cho vi phạm?
Trao đổi với Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TP.HCM) những quy định của pháp luật về trường hợp không sử dụng tiền bán trái phiếu doanh nghiệp đúng phương án phát hành cũng như các chế tài cho việc huy động vốn tại các dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện mua bán, ông cho hay:
Thứ nhất, trường hợp không sử dụng tiền bán trái phiếu doanh nghiệp đúng phương án phát hành trái phiếu bị xử lý theo quy định tại điểm b khoản 3 và điểm b khoản 4 Điều 8 Nghị định 156/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung lần lượt bởi điểm c, điểm d khoản 7 Điều 1 Nghị định 128/2021/NĐ-CP) về nội dung này như sau:
- Phạt tiền từ 150 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với hành vi sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ không đúng với mục đích, phương án đã được Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị công ty hoặc Hội đồng thành viên hoặc Chủ tịch công ty thông qua hoặc nội dung đã công bố thông tin cho nhà đầu tư hoặc nội dung đã báo cáo cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền hoặc được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Lưu ý: Theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 156/2020/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 1 Nghị định 128/2021/NĐ-CP), mức phạt tiền này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm như của tổ chức thì mức phạt tiền bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức. Luật sư Bình nói thêm.
Thứ hai, về huy động vốn trái phép của chủ đầu tư tại các dự án bất động sản, Luật sư Diệp Năng Bình cũng cho biết: Nếu tổ chức, doanh nghiệp thực hiện huy động vốn trái phép tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phải đối diện với mức xử phạt theo quy định của pháp luật.
Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định, xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
Cụ thể, tại các khoản 4, 5, 6 điều 57:
4. Phạt tiền từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây:
đ) Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.
5. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm b và điểm e khoản 3 Điều này.
6. Biện pháp khắc phục hậu quả:
n) Buộc thực hiện đúng quy định hoặc đúng cam kết, buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua, bên thuê mua đối với hành vi quy định tại điểm đ khoản 4 Điều này.
