Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, Luật Kinh doanh Bất động sản cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất. Cụ thể, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan - thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.
Trường hợp dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xảy ra 2 trường hợp.
Thứ nhất, chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ hai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước nên chưa được cấp.
Ông Châu cho biết Luật Đầu tư 2020 đã quy định về "điều chỉnh dự án đầu tư", cho phép "nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu (…) sáp nhập các dự án hoặc chia tách một thành nhiều dự án…". Kể cả trường hợp nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có nhu cầu điều chỉnh, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với nhà nước.
Theo HoREA, việc chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh "bình thường" thuộc "quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh" của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014, 2020.
Chưa kể, có ý kiến cho rằng nếu cho phép chuyển nhượng dự án thông thoáng thì một dự án có thể chuyển nhượng nhiều lần, dẫn đến đội giá nhà ở, hoặc doanh nghiệp "lợi dụng xí phần" dự án rồi chuyển nhượng "kiếm chênh lệch giá, thu lợi bất chính".
"Song, chúng tôi nhận thấy không đáng quan ngại, vì trong nền kinh tế thị trường thì giá cả do các quy luật thị trường quyết định, không phải do ý chí chủ quan của doanh nghiệp. Và nhà nước có nhiều công cụ để kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản", ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Hơn nữa, theo ông Châu khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án, doanh nghiệp phải nộp thuế, khắc phục tình trạng chuyển nhượng chui, nấp bóng dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng doanh nghiệp (thực chất là chuyển nhượng dự án) có thể làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần và bên nhận chuyển nhượng dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính.
Vì vậy, HoREA cho rằng hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có "nguy cơ" làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.
Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau:
- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
- Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thay cho bên chuyển nhượng dự án.
