Năm 2019 được đánh giá là năm của bất động sản công nghiệp. Phân khúc này có nhiều động lực và triển vọng phát triển nhờ việc chuyển dịch nhà máy sản xuất tới Việt Nam của các Tập đoàn đa quốc gia sau căng thẳng thương mại Mỹ-Trung, cùng sự định hướng của Nhà nước và nền kinh tế Việt Nam. Nhất là sau khi Nghị định 82/2018/NĐ-CP về quản lý Khu công nghiệp và khu kinh tế có hiệu lực. Nghị định này đã chỉ ra rất nhiều vấn đề nhưng việc quy hoạch khu công nghiệp – đô thị - dịch vụ là mô hình mới đang được các nhà đầu tư quan tâm.
Theo bà Trương Tú Phương – Chủ tịch HĐQT, TGĐ CTCP Đại An tại Diễn đàn BĐS Công nghiệp Việt Nam 2019, thực chất mô hình này không mới. Nó xuất phát từ thực tiễn nhu cầu phát triển của nền kinh tế địa phương, của nhu cầu cấp thiết dành cho người lao động tại các KCN. Và đây cũng là xu hướng của thời đại, Việt Nam đang đi đúng đường và việc nhân rộng mô hình KCN kết hợp này là vô cùng cần thiết.
Mô hình khu công nghiệp – đô thị - dịch vụ có những tiêu chí cụ thể như quy hoạch công nghiệp phải gắn với phát triển khu dân cư, cơ sở hạ tầng phải được xây dựng đồng bộ và hiện đại đáp ứng quá trình đô thị hóa. Trong đó các khu đô thị hiện đại với hệ thống tiện ích đồng bộ đáp ứng được nhu cầu riêng cho người lao động chất lượng cao như các chuyên gia nước ngoài, quản lý cấp cao, chuyên viên kỹ thuật… đang bắt đầu hình thành và được các nhà đầu tư hướng đến.
Mô hình KCN đô thị dịch vụ là mô hình kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa, đảm bảo sự phát triển bền vững của KCN. Trong mô hình này, ngoài khu chức năng là khu sản xuất công nghiệp còn có các khu chức năng khác, như: trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), trung tâm ươm tạo doanh nghiệp, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí... để tạo một môi trường sống và làm việc đẳng cấp cho chuyên gia, người lao động. Đây cũng là những đô thị vệ tinh nhằm mục đích giãn dân cư tại các khu trung tâm thành phố vốn đã đông đúc, chật chội.
VSHIP và một số KCN như Long Hậu, Quế Võ... là điển hình cho mô hình KCN kết hợp đô thị, dịch vụ tại Việt Nam
Trên thế giới, nhiều quốc gia đã phát triển thành công mô hình này, như: Thái Lan, Hàn Quốc, Trung Quốc, Đức… Tại Việt Nam, một số chủ đầu tư hạ tầng KCN cũng đầu tư đồng bộ khu đô thị, dịch vụ liền kề KCN, tạo thành tổng thể một KCN, đô thị, dịch vụ, như: KCN đô thị dịch vụ VSIP tại Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ngãi…
Việc phát triển mô hình này sẽ góp phần giải quyết được vấn đề về nhà ở công nhân, thiết chế văn hóa đảm bảo cuộc sống của người lao động trong KCN và sau này tiến tới xây dựng môi trường làm việc, sinh sống đẳng cấp quốc tế với các ngành sản xuất công nghệ cao, hiện đại gắn với các trung tâm nghiên cứu và hỗ trợ phát triển doanh nghiệp trong các lĩnh vực đó.
Cũng tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt nam lần đầu tiên được tổ chức, nhiều nhà đầu tư và các chủ thầu xây dựng đánh giá rất cao về xu hướng xây dựng khu công nghiệp kết hợp đô thị dịch vụ này. Ông Lê Anh Dũng – Giám đốc Kinh doanh và Phát triển hạ tầng các khu công nghiệp của Công ty TNI Holdings Việt Nam đưa ra quan điểm từ phía doanh nghiệp quản lý 11 Khu cụm công nghiệp trải dài từ Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hà Nam, Thanh Hóa: “Với định hướng thu hút các dự án chất lượng, đảm bảo các tiêu chí xanh, sạch và có hàm lượng công nghệ cao, TNI đã và đang chủ động nghiên cứu các mô hình mới trong lĩnh vực phát triển kết cấu hạ tầng KCN nhằm thu hút các dự án có quy mô lớn và giá trị cao…”
Các khu và cụm khu công nghiệp của TNI có thể kể đến như: KCN Hà Nội Đài Tư, KCN Thạch Thất Quốc Oai, KCN Quang Minh (Hà Nội); KCN Nam Sách, KCN Tân Trường, KCN Phúc Điền (Hải Dương); KCN Đồng Văn 2 (Hà Nam); KCN Quế Võ 3 (Bắc Ninh); KCN Bỉm Sơn A (Thanh Hóa); KCN Minh Quang và CCN Lifan Phố Nối (Hưng Yên).
Trong số này, 8/11 CCN/KCN đã được lấp đầy 100%. Bên cạnh đó, còn có 03 KCN đang trong giai đoạn thu hút đầu tư là: KCN Minh Quang, KCN Quế Võ 3 và KCN Bỉm Sơn A.
Còn với Giza E&C trong vai trò chủ thầu xây dựng khu công nghiệp với 100% vốn đầu tư nước ngoài thì nhấn mạnh trong các thiết kế của mình, hướng tới sự toàn diện về cơ cấu hạ tầng lẫn môi trường và sinh thái xanh, hiện đại, tiện ích.
Ông Nguyễn Minh Huân – Giám đốc phát triển dự án TNI Holdings lên nhận giải thưởng Top 50 dịch vụ đầu tư phát triển và quản lý hạ tầng các khu công nghiệp năm ngày 6/1/2019
Gs Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường cũng phân tích tại Diễn đàn về mô hình này. GS Võ cho rằng đây không phải là tư tưởng phát triển mới nhưng phương thức tưhjc hiện thì mới. Nó giải quyết vấn đề môi trường triệt để, không ảnh hưởng tới đời sống con người.
Tại Việt Nam hiện nay cũng đã xuất hiện các khu cụm công nghiệp phát triển theo mô hình như như KCN đô thị dịch vụ VSIP tại Bình Dương, KCN Long Hậu ở Long An, …
Rõ ràng tiềm năng của mô hình KCN kết hợp đô thị dịch vụ là rất lớn, nhưng thực tế tại Việt Nam vẫn còn nhiều trở ngại, nhược điểm. Hy vọng rằng qua Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2019 vừa qua cùng với kiến nghị từ các chuyên gia, các doanh nghiệp trong và ngoài nước… các cấp chính quyền sẽ đưa ra một hành lang pháp lý thích hợp, đồng thời đưa ra các thông tư hướng dẫn thực hiển, để Nghị định 82 ngày càng thực tế hóa, góp phần phát triển kinh tế-xã hội đất nước.
