Trong báo cáo tình hình quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn mà Sở Xây dựng TP.HCM vừa gửi UBND TP.HCM và Bộ Xây dựng, Sở này cho rằng việc quản lý, vận hành chung cư hiện nay còn nhiều bất cập, kiến nghị cần có biện pháp xử lý dứt điểm.
Cụ thể, TP.HCM đang có 1.401 chung cư với 2.119 block. Trong đó, chung cư xây dựng trước năm 1975 có 474 chung cư, hiện đã xuống cấp nghiêm trọng đang được UBND các quận, huyện quản lý và tháo dỡ khi cần thiết. Còn lại là chung cư xây dựng sau năm 1975 đến nay.
Riêng các chung cư xây dựng từ sau năm 1975 đến năm 2005 (thời điểm Luật Nhà ở được ban hành) phần lớn đã có dấu hiệu xuống cấp. Hầu hết các chung cư không có thang máy. Một số chung cư có thang máy nhưng không còn hoạt động, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Đáng chú ý, qua thống kê cho thấy, số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư chỉ có 194 chung cư. Tại nhiều chung cư, chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư.
Nguyên nhân, bên cạnh một số lý do khách quan còn do chủ đầu tư muốn “ôm” quản lý vận hành nhà chung cư, qua đó quản lý luôn phần kinh phí bảo trì và sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân. Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.
Do đó, về lâu dài, sở kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng. Số thu sẽ theo tỉ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Sở Xây dựng TP cũng cho biết các chung cư xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005 còn thiếu nhà để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, các hệ thống PCCC…, kết cấu công trình dần xuống cấp sau hơn 20 năm sử dụng nhưng không có kinh phí bảo trì. Lý do là hầu hết các chung cư này không có quỹ bảo trì.
Ngoài ra, ở một số chung cư chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị, không bàn giao kinh phí bảo trì, gây khó khăn cho việc kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng công trình, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại nhiều nơi.
Kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành đối với chung cư thuộc sở hữu nhà nước còn nhiều vướng mắc, bất cập, chưa có hướng dẫn, quy định pháp luật cụ thể, cần được nghiên cứu, kiến nghị giải pháp xử lý trong thời gian tới. Việc tranh chấp quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư còn diễn biến phức tạp.
Một số chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã bàn giao căn hộ, cho cư dân vào ở. Công tác cải tạo, sửa chữa chung cư cũ; di dời, tháo dỡ chung cư cũ để xây dựng mới, thay thế chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện theo chương trình, kế hoạch đặt ra.
Các quy định pháp luật về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, về quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa quy định cụ thể về biện pháp chế tài, xử lý đối với nhiều hành vi vi phạm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành.
