Vấn đề này, được PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội chia sẻ tại một hội nghị về bất động sản du lịch gần đây. Theo ông Tuyến, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh hai nhóm hoạt động chủ yếu, bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Vẫn còn nhiều thiếu sót
Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, phạm vi kinh doanh bất động sản sẽ có 3 phạm vi. Về loại hình kinh doanh, luật quy định lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm: Kinh doanh quyền sử dụng đất; kinh doanh bất động sản có sẵn; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thông qua các giao dịch mua bán, chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê mua.
Về phương thức kinh doanh, đạo luật quy định tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập bất động sản hàng hóa, sau đó bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi hoặc mua lại, thuê lại bất động sản có sẵn của tổ chức, cá nhân sau đó bán lại, cho thuê lại nhằm mục đích sinh lợi. Trong quá trình kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư khác theo quy định của pháp luật.
Về phân khúc của thị trường bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chủ yếu điều chỉnh hoạt động của phân khúc kinh doanh quyền sử dụng đất; phân khúc kinh doanh nhà ở thương mại bao gồm nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng.
“Như vậy, tham chiếu với thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa điều chỉnh một số phân khúc thị trường bất động sản. Hay nói cách khác, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vẫn còn bộc lộ “khoảng trống” trong điều chỉnh các loại hình kinh doanh bất động sản này”, PGS.TS chỉ rõ.
Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa định danh chính thức về bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch tâm linh, bất động sản nghĩa trang, nghĩa địa và bất động sản du lịch nông nghiệp. Điều 3 của Đạo luật này không đưa ra giải thích chính thức hiểu như thế nào về bất động sản du lịch nông nghiệp.
Bên cạnh đó, Đạo luật này chưa có các quy định trực tiếp, cụ thể về kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; điều kiện, nguyên tắc, phạm vi kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; chính sách phát triển kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường bất động sản du
Đặc biệt hơn, Luật này chưa có các quy định trực tiếp, cụ thể về kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp, chính sách phát triển kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp; quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp; hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về bất động sản du lịch nông nghiệp; điều tiết phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp…
Cần tạo ra "sân chơi, luật chơi" công bằng
Từ những thực tiễn đã phân tích, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đã đề xuất, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cần bổ sung quy định về phân khúc thị trường kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp.
Một là, trách nhiệm, cơ chế và sự phối, kết hợp trong công tác quản lý nhà nước giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch; Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh… đối với loại hình kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp cần được quy định đầy đủ, rõ ràng, cụ thể.
Trong đó, xác định rõ vai trò, quyền hạn và trách nhiệm của các bộ, ngành, UBND cấp tỉnh trong quản lý phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp.
Hai là, Luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung quy định về loại hình kinh doanh bất động sản du lịch nông nghiệp, trong đó làm rõ nội hàm, bản chất và các mô hình, sản phẩm của loại hình bất động sản này.
Cụ thể, đối tượng, điều kiện, phạm vi được kinh doanh loại hình bất động sản này là ai, chủ sử dụng đất là nông dân, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp hay tổ chức kinh tế trong nước, nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể được tham gia?
Ba là, Luật Kinh doanh Bất động sản cần tạo ra “sân chơi”, “luật chơi” bình đẳng, công khai, minh bạch cho mọi thành phần kinh tế; đảm bảo quyền tự do kinh doanh trong phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp; khuyến khích đầu tư, phát triển các sản phẩm du lịch nông nghiệp mới để kích thích nguồn lực, thu hút đầu tư, khơi thông, tháo gỡ các điểm nghẽn, rào cản pháp lý.
Khi nhà đầu tư muốn chuyển hướng sang loại hình kinh doanh khác thì có thể dễ dàng, thuận tiện và an toàn về mặt pháp lý để chuyển nhượng loại hình bất động sản này cho người khác.
Bốn là, Nhà nước cần quy định chặt chẽ về điều kiện, năng lực của tổ chức, cá nhân (nhà đầu tư) tham gia vào loại hình bất động sản này, mục đích sử dụng, điều kiện tiếp cận, quản lý vận hành, thanh tra, kiểm tra… tránh tình trạng “biến tướng”, lợi dụng mục đích kinh doanh du lịch nông nghiệp để mua, thu gom đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; sau đó tìm mọi cách “chạy chọt”, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, “phân lô bán nền” nhằm trục lợi, kiếm lời.
“Đây là vấn đề mà pháp luật cần phải đặc biệt quan tâm ngăn chặn, bịt các kẽ hở không cho các hoạt động lợi dụng, biến tướng loại hình kinh doanh đầu tư này có điều kiện tồn tại”, ông Tuyến cho biết thêm.
