Trình bày về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Luật bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến thông qua vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023.
Cụ thể tiêu chí sàn giao dịch
Từ những nội dung của Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đánh giá, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản lần này đã đề cập chi tiết, đầy đủ hơn những vấn đề của kinh doanh bất động sản so với Luật 2014 trước đây.
Tuy nhiên, Điều 57 quy định trong dự thảo quy định “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này”. Trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
“Chúng tôi cho rằng, quy định như vậy có cứng quá không? Hiện nay, khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn”, ông Hiệp nêu ý kiến.
Tuy nhiên, từ thực tế thì khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán.
“Đây là một thực tế Ban soạn thảo cần cân nhắc, có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí”, Chủ tịch Hiệp hội bày tỏ.
Từ những ý kiến trên, ông Hiệp đề xuất sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian, nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được.
Về tiêu chí các sàn giao dịch, ông Hiệp cũng đề xuất cần cụ thể hơn, “thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu?”, kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.
Cũng tại sự kiện, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa pháp luật Kinh tế, Trường, Đại học Luật Hà Nội đánh giá, dự thảo Luật kinh doanh bất động sản còn nhiều điều khoản khiên cưỡng, gò bó gắn với nhiều chế định khuôn mẫu, mang dáng dấp của sự kiểm soát.
Bà Nga cho biết, khoản 2 Điều 7 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định “Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Quy định này chưa thực sự rõ ràng, cụ thể, sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện.
“Luật Kinh doanh bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào Luật Đất đai. Chúng tôi đề xuất cần tách riêng hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, kinh doanh nhà, công trình xây dựng gắn với các hình thức cụ thể, tương ứng. Không gộp chung các nội dung này để đảm bảo sự chuẩn xác”, bà Nga kiến nghị.
Giảm bớt điều kiện, thủ tục chuyển nhượng
Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, Điều 32 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã đề ra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Trong đó quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”
Đồng thời, cũng tại Điều 32 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) còn quy định: “Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở...”
Theo ông Đỉnh, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở sẽ trở nên phức tạp, trước tiên, dự án phải thuộc khu vực được xác định là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền.
Tiếp theo, khi chuẩn bị đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải có thủ tục “xin” cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này sẽ tạo ra thủ tục hành chính, làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp và tạo cơ chế “xin - cho” tiềm ẩn tiêu cực, nhũng nhiễu.
Trên cơ sở đó, ông Đỉnh kiến nghị, Cơ quan soạn thảo xem xét giảm bớt điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền.
