Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) vừa công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2026 với chủ đề “Từ phân hoá đến chọn lọc”.
LÃI SUẤT CAO KÉO THANH KHOẢN XUỐNG THẤP
Sự thận trọng của khách hàng đã phủ một màu xám lên bức tranh chung của toàn thị trường. Từ khoá “thận trọng” cũng xuất hiện đến 18 lần trong báo cáo của DXS-FERI.
Theo DXS-FERI, tín hiệu nổi bật nhất trên thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm chính là việc khởi công hàng loạt các công trình trọng điểm, quy mô lớn mang đến động lực tích cực cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Tuy nhiên, việc lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao, phổ biến từ 12%–14%/năm, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi ghi nhận mức 15%–16%/năm. Dù một số chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách ưu đãi, miễn giảm lãi suất, tuy nhiên sau thời gian ưu đãi, chi phí vay vốn tăng nhanh khiến người mua trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, kéo theo thanh khoản thị trường chững lại tại nhiều phân khúc.
Theo ghi nhận của DXS-FERI, nguồn cung mới trên thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt đạt 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 44% so với 6 tháng cuối năm 2025, Đáng chú ý là phần lớn nguồn cung đến từ các khu đô thị lớn của nhóm chủ đầu tư lớn như: Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes… cho thấy, sự thận trọng của các doanh nghiệp trước tình trạng ảm đạm của thị trường.
Ở phía khách hàng, mặt bằng lãi suất cao tiếp tục tạo áp lực lên quyết định mua nhà của cả người mua ở thực và nhà đầu tư khiến tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp đạt 26.100 sản phẩm, giảm 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.
“Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven có lượng giao dịch rất hạn chế”, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh Tiếp thị Dat Xanh Services, Phụ trách Viện DXS-FERI, nhận định.
CHƯA XUẤT HIỆN GIẢM GIÁ TRÊN DIỆN RỘNG
Theo nhận định của Viện DXS-FERI, giá bán bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 có xu hướng đi ngang và giảm nhẹ so với 6 tháng cuối năm 2025. Phần lớn các phân khúc duy trì mức giá của giai đoạn cuối năm 2025, trong khi một số loại hình tại các thị trường có thanh khoản thấp đã ghi nhận sự điều chỉnh “giảm giá kỹ thuật” thông qua các chính sách ưu đãi, chương trình chiết khấu… nhằm gia tăng khả năng hấp thụ. Tuy nhiên, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên diện rộng.
Theo DXS-FERI, việc xuất hiện xu hướng giảm giá kỹ thuật thông qua chính sách bán hàng tại một số phân khúc và khu vực không phản ánh sự suy giảm giá trị bất động sản, mà chủ yếu là giải pháp điều chỉnh ngắn hạn nhằm tăng tính cạnh tranh, đẩy nhanh thanh khoản và hỗ trợ quá trình bán hàng. Xu hướng này tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có tốc độ hấp thụ chậm, đặc biệt là đất nền và một số sản phẩm thấp tầng tại các địa phương ngoài các đô thị lớn.
Ở chiều ngược lại, các dự án căn hộ và nhà ở tại khu vực trung tâm, khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và có pháp lý hoàn chỉnh vẫn duy trì được mặt bằng giá ổn định. Điều này cho thấy dòng tiền trên thị trường đang tiếp tục tập trung vào các sản phẩm có nhu cầu ở thực, khả năng khai thác tốt và tính an toàn cao, thay vì các tài sản mang tính đầu cơ như những giai đoạn trước.
“Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển sang trạng thái phát triển bền vững hơn, với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các sản phẩm có giá trị thực và các sản phẩm phụ thuộc vào sự kỳ vọng tăng giá và chu kỳ thị trường”, báo cáo của DXS-FERI nhận định.
Lý giải thêm về xu hướng “giảm giá kỹ thuật” trên thị trường địa ốc, Viện DXS-FERI cho biết: Để giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng và kích cầu trong bối cảnh thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt, các chủ đầu tư ban hành linh hoạt các chính sách bán hàng dựa theo tình hình thị trường và xu hướng lựa chọn sản phẩm của khách hàng.
Cụ thể gồm: Giảm số tiền thanh toán ban đầu nhằm giảm rào cản tài chính, áp lực thanh toán lúc đầu (Khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán); Hỗ trợ lãi suất kéo dài nhằm giảm áp lực trước biến động lãi suất (Hỗ trợ lãi suất 24 - 30 tháng, đến khi nhận nhà, cam kết mức lãi suất tiếp theo sau thời gian hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 3 năm); Giãn tiến độ thanh toán dài hạn và linh hoạt theo dòng tiền, ân hạn nợ gốc dài, thậm chí lên đến 60 tháng; Đa dạng chính sách chiết khấu nhằm tiếp cận đa dạng khách hàng, kích cầu thị trường…
THẬN TRỌNG VÀ THÍCH ỨNG LINH HOẠT
Theo nhận định của DXS-FERI, lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2026 dự kiến vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến khoảng 12%–14%/năm, khiến nhà đầu tư thận trọng hơn và tỷ lệ hấp thụ khó phục hồi trong ngắn hạn. Thị trường vì vậy sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét theo loại hình, phân khúc, địa bàn và chất lượng dự án.
Các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt, giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu pháp lý rõ ràng hoặc nằm tại khu vực chưa có động lực tăng trưởng cụ thể sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Một chi tiết đáng chú ý là theo thống kê của Dat Xanh Services - FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận 31 dự án được khởi công xây dựng, 73 dự án được tổ chức kick - off và 42 sự kiện mở bán trên cả nước (không bao gồm khoảng hơn 300 “mini event” để tư vấn và chăm sóc khách hàng). Hoạt động triển khai kinh doanh các dự án diễn ra khá sôi nổi mặc dù số lượng sự kiện mở bán giảm đáng kể so với 6 tháng cuối năm 2025 (25 dự án khởi công, 41 dự án kick-off, 110 dự án mở bán).
Việc số lượng dự án kick-off tăng mạnh cho thấy chỉ báo về nguồn cung mới ra thị trường sẽ tăng cao trong 6 tháng cuối năm. Nói cách khác là sau quãng thời gian ém hàng vì thanh khoản thấp, các chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai các hoạt động xây dựng và kinh doanh với hàng loạt các hoạt động khởi công, kick - off nhằm truyền thông dự án, sẵn sàng bung hàng trong giai đoạn cuối năm.
Nguồn cung mới dự kiến tập trung chủ yếu tại các trung tâm kinh tế và địa phương có tốc độ đô thị hóa cao như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ. Đây là các khu vực có lợi thế về hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu ở thực và khả năng hấp thụ tốt hơn so với mặt bằng chung.
Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Các dự án quy mô lớn, khu đô thị tích hợp, đô thị xanh, dự án có tiện ích đồng bộ và kết nối hạ tầng thuận lợi sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong nguồn cung mới.
Sự gia tăng nguồn cung không đồng đều cho thấy xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét theo khu vực. Nguồn cung sẽ tập trung mạnh hơn vào các địa bàn có động lực tăng trưởng thực, trong khi những thị trường thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích hoặc thanh khoản yếu sẽ khó tạo ra nguồn cung mới quy mô lớn.
Trong bối cảnh đó, các yếu tố như: Pháp lý sạch, giá trị thực, năng lực triển khai, khả năng thanh khoản và sự linh hoạt thích ứng sẽ là những yếu tố quyết định lợi thế cạnh tranh của các chủ thể tham gia thị trường. Bên nào phù hợp, chuyển đổi nhanh và thích ứng kịp thời sẽ tiếp tục tồn tại và phát triển trong chu kỳ mới.
