Giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng trở thành bài toán tài chính phức tạp khi lãi suất, thu nhập và biến động thị trường đan xen. Trường hợp của một phụ nữ 29 tuổi với nguồn tích lũy đáng kể nhưng vẫn phải cân nhắc kỹ trước quyết định vay vốn mua nhà đã mở ra cuộc thảo luận sôi nổi về mức độ chấp nhận rủi ro, cách cấu trúc khoản vay và chiến lược phòng thủ tài chính trong bối cảnh nhiều bất định.
ĐẮN ĐO VAY NGÂN HÀNG MUA CĂN HỘ 1,6 TỶ ĐỒNG
Bài chia sẻ nêu chi tiết tình hình thu nhập, tài sản, kế hoạch kết hôn và các phương án dự phòng tài chính, đặt ra câu hỏi liệu việc vay ngân hàng để mua nhà ở thời điểm hiện tại có quá mạo hiểm.
Cụ thể, người này đang có kế hoạch mua một căn hộ chung cư tại tỉnh với giá 1,6 tỷ đồng. Số tiền dự kiến trả trước là 700 triệu đồng, phần còn lại vay ngân hàng 900 triệu đồng trong 10 năm, lãi suất ước tính 10%/năm. Theo tính toán, số tiền cả gốc lẫn lãi phải trả hàng tháng vào khoảng 13 triệu đồng.
Về thu nhập, mức lương hiện tại là 20 triệu đồng/tháng. Chi tiêu cá nhân khoảng 7 triệu đồng/tháng, đã bao gồm các khoản sinh hoạt tương đối thoải mái. Khi mua nhà sẽ không còn tốn tiền thuê trọ. Hiện đã có bảo hiểm sức khỏe bảo lãnh và đang cân nhắc mua thêm bảo hiểm nhân thọ khoảng 12 triệu đồng/năm để phòng ngừa rủi ro.
Gia đình ở mức bình thường, bố mẹ không có điều kiện hỗ trợ tài chính và người đăng cũng không muốn sử dụng tiền dưỡng già của cha mẹ. Kế hoạch kết hôn dự kiến diễn ra vào giữa năm nay.
Người yêu có thu nhập tương đương và dự định đóng góp khoảng 5 triệu đồng/tháng vào khoản trả nợ chung cư, xem như tiền nhà. Đồng thời, mỗi người sẽ góp 5 triệu đồng/tháng cho chi tiêu chung, phần thu nhập còn lại, bạn trai sẽ tự đầu tư.
Về tài sản dự phòng, chủ bài viết đang nắm giữ khoảng 150 triệu đồng tiền điện tử, hiện thua lỗ và xác định đầu tư dài hạn theo hình thức mua nắm giữ (spot), không sử dụng đòn bẩy.
Ngoài ra còn có khoảng 1,2 tỷ đồng vàng SJC được tích lũy từ khi mới ra trường, dự định giữ lâu dài như một tài sản đảm bảo và chưa có ý định bán do vàng SJC khó mua. Trường hợp gặp khó khăn tài chính, vàng có thể được bán để xoay xở.
Lý do chính thúc đẩy quyết định mua nhà là sự mệt mỏi với môi trường ở trọ hiện tại, chi phí 2 triệu đồng/tháng nhưng không đảm bảo chất lượng sống. Nếu chuyển sang nơi tốt hơn, giá thuê có thể lên 3 – 4 triệu đồng/tháng mà vẫn khó tìm được chỗ ở phù hợp.
Căn hộ dự định mua có diện tích 55 m2 gồm hai phòng ngủ, giá 1,6 tỷ đồng, có thể cho thuê khoảng 5,5 triệu đồng/tháng. Theo tính toán, thay vì trả tiền thuê, khoản tiền này có thể dùng để trả lãi vay, trung bình khoảng 3,5 – 4 triệu đồng/tháng trong 10 năm đầu. Ngoài ra, giá thuê nhà có thể tiếp tục tăng theo lạm phát trong những năm tới.
Người đăng bài cho biết mong muốn ổn định chỗ ở trước khi lập gia đình và sinh con, đồng thời có không gian cho hai bên gia đình khi lên thăm. Nhận định thị trường có thể điều chỉnh do áp lực lãi suất, đây có thể là thời điểm phù hợp để mua. Kế hoạch là tìm gói vay lãi suất cố định trong 3 năm đầu để đảm bảo an toàn, sau 3 – 4 năm sẽ cố gắng trả thêm vào gốc nhằm giảm áp lực lãi vay.
CANH BẠC LIỀU LĨNH HAY CHIẾN LƯỢC CÓ TÍNH TOÁN?
Trước những băn khoăn về việc vay 900 triệu đồng để mua căn hộ 1,6 tỷ đồng, nhiều ý kiến cho rằng cần tính toán theo hướng thận trọng hơn, đặc biệt là kịch bản lãi suất tăng cao.
Theo đó, mức lãi dự phóng nên được đẩy lên cao hơn mức 10%/năm để phòng ngừa rủi ro. Nếu trong 5 năm tới công việc và thu nhập vẫn ổn định, phương án mua nhà được đánh giá là khả thi.
Một số quan điểm thận trọng hơn cho rằng chỉ nên vay khoảng 30 – 40% giá trị căn hộ để giảm áp lực tài chính. Trong trường hợp chưa thực sự sẵn sàng với áp lực trả nợ dài hạn, người mua có thể tiếp tục tích lũy thêm hoặc tìm kênh đầu tư phù hợp như chứng chỉ quỹ để gia tăng tài sản trước khi quyết định xuống tiền.
Ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến nhận định tỷ lệ và số tiền vay hiện tại vẫn nằm trong ngưỡng chấp nhận được, đặc biệt khi thời gian vay chỉ 10 năm và có thêm người đồng hành cùng chia sẻ nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, để giảm áp lực dòng tiền hàng tháng, nên kéo dài thời hạn vay lên 25 năm. Khi đó, số tiền phải trả mỗi tháng sẽ thấp hơn, tạo dư địa tài chính an toàn hơn. Nếu có điều kiện, người vay hoàn toàn có thể tất toán sớm sau 10 năm.
Gợi ý kỹ hơn, có ý kiến cho rằng với vốn tự có 700 triệu đồng, người mua hoàn toàn có thể cân nhắc các dự án ở Dĩ An hoặc Thuận An, đặc biệt ở giai đoạn đầu mở bán khi giá còn thấp.
Trong quá trình ngân hàng giải ngân, có thể chủ động tìm cách tăng thu nhập và kiểm soát chi tiêu để đảm bảo dòng tiền. Để an toàn hơn, phương án chọn căn hộ một phòng ngủ với giá thấp hơn cũng được xem là lựa chọn hợp lý.
Một phân tích chi tiết khác nhận định căn hộ 55 m2 giá 1,6 tỷ đồng tại Bình Dương, tương đương khoảng 29 triệu đồng/m2, là mức tương đối phù hợp với mặt bằng khu vực nếu pháp lý đầy đủ.
Với vốn tự có chiếm khoảng 43% và khoản vay 900 triệu đồng, phương án tài chính được đánh giá là tương đối ổn bởi nếu tiếp tục chờ đợi tích lũy thêm có thể đối mặt với rủi ro giá nhà tăng.
Ở tuổi 29, người mua được khuyến nghị nên tính thời gian vay tối đa để giảm áp lực trả nợ hàng tháng, đồng thời tận dụng các giai đoạn ưu đãi lãi suất 2 – 3 năm đầu, dao động khoảng 8 – 9%/năm nếu đủ điều kiện vay tại các ngân hàng nước ngoài.
Trong bối cảnh một số ngân hàng lớn đang siết tín dụng bất động sản, việc lựa chọn thời điểm và tổ chức tín dụng phù hợp được cho là yếu tố quan trọng. Nếu giả định lãi suất thả nổi bình quân lên tới 15%/năm trong kịch bản xấu, khoản trả hàng tháng khoảng 13 – 14 triệu đồng vẫn nằm trong khả năng chi trả khi có hai nguồn thu nhập.
Phương án được đề xuất là duy trì kỷ luật tiết kiệm trong 2 – 3 năm đầu khi lãi suất ưu đãi còn thấp, dành phần tiền dư hàng tháng đưa vào quỹ dự phòng dưới hình thức tiền gửi ngắn hạn. Sau vài năm có thể tích lũy thêm vài trăm triệu đồng để chủ động trả bớt gốc khi hết thời gian ưu đãi, qua đó giảm áp lực lãi vay.
Trong trường hợp lãi suất thả nổi tăng cao hoặc kinh tế biến động bất lợi, khoản dự trữ vàng có thể đóng vai trò “vùng đệm” tài chính để tất toán một phần hoặc toàn bộ khoản vay.
Ngược lại, nếu kinh tế ổn định, lãi suất duy trì ở mức hợp lý, thu nhập tăng trưởng đều đặn thì việc giữ vàng dài hạn và trả nợ theo kế hoạch ban đầu cũng là kịch bản khả thi. Theo kinh nghiệm trong lĩnh vực ngân hàng, phần lớn các khoản vay mua nhà dài hạn thường được tất toán trong vòng 5 – 7 năm thay vì kéo dài hết thời hạn hợp đồng ban đầu.
Tổng hợp các ý kiến cho thấy, quyết định mua nhà ở thời điểm này không bị đánh giá là quá rủi ro nếu đảm bảo được tính ổn định thu nhập, có quỹ dự phòng đủ lớn và lựa chọn cấu trúc khoản vay phù hợp. Vấn đề cốt lõi nằm ở quản trị dòng tiền và chuẩn bị sẵn các kịch bản ứng phó khi thị trường biến động.
