Theo báo cáo thị trường “Bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 2/2023” của DKRA, đất nền và căn hộ là 2 phân khúc có sự giá tăng đáng kể về nguồn cung.
Đất nền và căn hộ tăng về nguồn cung
Theo đó, nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc đất nền tăng đáng kể so với quý trước, tăng lần lượt là 2,3 lần và 4,8 lần. Bình Dương tiếp tục là địa phương dẫn đầu khi chiếm 79% tổng nguồn cung và 87,6% tổng lượng tiêu thụ mới của khu vực TP.HCM và vùng phụ cận.
Ở phân khúc này, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước, các giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm 10% - 12% so với cùng kỳ, thanh khoản khá thấp, phần lớn tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý.
“Trước những động thái tháo gỡ vướng mắc từ Nhà nước về chính sách pháp lý, giảm lãi suất cũng như tăng cường giải ngân trong thời gian qua, được xem là tín hiệu tích cực đẩy nhanh tốc độ hồi phục cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng”, báo cáo nêu rõ.
Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý 2/2023 ghi nhận tăng 33% so với quý trước, nhưng sụt giảm 87% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.HCM và Bình Dương chiếm gần 90% nguồn cung mở bán mới trong quý.
Tỷ trọng phân khúc căn hộ hạng C gia tăng đáng kể, chiếm 39% nguồn cung mới toàn thị trường, phân bổ chủ yếu tại 3 thành phố trực thuộc tỉnh Bình Dương là Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một. Riêng tại TP.HCM, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục dẫn đầu, chiếm 91% nguồn cung mở bán mới trong quý, các dự án tập trung tại khu Đông, thành phố Thủ Đức.
Theo báo cáo của DKRA, sức cầu chung toàn thị trường tăng so với quý 1 nhưng vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ, lượng tiêu thụ nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 10% so với quý 2/2022. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, trong khi giá thứ cấp tiếp tục sụt giảm, mặt bằng giá bán thứ cấp ghi nhận giảm phổ biến 3% - 7% so với quý trước, tuy nhiên thanh khoản vẫn ở mức thấp.
Tại phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới sụt giảm mạnh bằng 6% so với cùng kỳ năm 2022, bằng 41% so với quý 1/2023. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ ghi nhận bằng khoảng 1% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm dưới 5 tỷ đồng/căn.
Thị trường sơ cấp ghi nhận mức giảm 5% - 7%, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 9% - 11% so với đầu năm, tuy nhiên thanh khoản thị trường ở mức khá thấp. Các chính sách cam kết thuê lại, chiết khấu 20% - 30% cho phương án thanh toán nhanh được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Lãi suất cho vay bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt, cùng với việc đẩy nhanh giải ngân nguồn vốn đầu tư công... được kỳ vọng sẽ mang lại những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.
Trầm lắng bất động sản nghỉ dưỡng
Cũng như quý 1, bất động sản nghỉ dưỡng TP.HCM và vùng phụ cận vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng mặc dù tăng so với quý trước, nhưng vẫn ở mức rất thấp, chỉ bằng 4% so với cùng kỳ. Các chủ đầu tư còn khá thận trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường khiến nguồn cung tiếp tục duy trì xu hướng giảm từ giữa cuối quý 2/2022 đến nay.
Sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chỉ tương đương 5% so với cùng kỳ. Các dự án mới có tình hình giao dịch khá chậm, lượng giao dịch tập trung cục bộ tại một dự án nhất định.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước nhưng ghi nhận tăng nhẹ 1% - 2% so với cùng kỳ. Trước tình hình khó khăn chung của thị trường, ngành du lịch chưa phục hồi như kỳ vọng, những biến động tình hình kinh tế vĩ mô cũng tác động đến tâm lý khách hàng trong thời gian qua, phần nào khiến thanh khoản thị trường gặp nhiều khó khăn.
Về nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung trong quý 2/2023 tiếp tục duy trì xu hướng giảm, chỉ tương đương 3% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường tăng so với quý trước nhưng vẫn còn rất thấp, giảm hơn 97% so với cùng kỳ. Hơn 80% dự án sơ cấp đóng giỏ hàng để điều chỉnh lại giá bán và chính sách bán hàng phù hợp.
“Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất… được áp dụng rộng rãi nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng. Trước áp lực về dòng tiền, nhiều chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu lên đến 40% - 50% khi thanh toán nhanh nhằm nhanh chóng thu hồi vốn cũng như giúp tăng thanh khoản giữa tình hình thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay”, DKRA phân tích.
Riêng condotel, nguồn cung tăng mạnh so với quý trước nhưng vẫn còn ở mức thấp, chỉ tương đương 39% so với cùng kỳ. Những thông tin khả quan của Chính phủ về quy định cấp sổ hồng cho condotel được xem là một cú hích tâm lý, giúp các chủ đầu tư được tiếp thêm động lực cũng như góp phần giúp phân khúc condotel bắt đầu có những tín hiệu tích cực.
Sức cầu thị trường có sự tăng trưởng so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn ở mức thấp, thấp hơn 78% so với cùng kỳ. Phần lớn lượng giao dịch trong quý tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế 4 – 5 sao.
Mức giá chào bán không có nhiều biến động so với quý trước nhưng ghi nhận tăng 2% - 4% so với cùng kỳ, đây cũng là mức tăng thấp nhất trong 5 năm qua. Tuy nhiên, việc tăng giá cũng kèm theo nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết chia sẻ doanh thu, lợi nhuận… nhằm kích cầu thị trường.
Xu hướng dịch chuyển từ hình thức chia sẻ lợi nhuận sang chia sẻ doanh thu tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng rộng rãi, hình thức chia sẻ doanh thu giúp khách hàng có thể quản lý được hiệu quả kinh doanh cũng như an tâm về sự minh bạch của dòng tiền.
“Mặc dù, phân khúc condotel tăng trưởng so với quý trước, tuy nhiên vẫn khó có nhiều đột biến. Giữa bối cảnh thị trường vẫn còn trầm lắng, mặt bằng lãi suất dù hạ nhiệt nhưng vẫn còn cao, du lịch chưa phục hồi như kỳ vọng, vì vậy thanh khoản phân khúc này dự kiến vẫn còn nhiều khó khăn”, DKRA cho biết.
