Những đặc điểm căn bản của thị trường bất động sản Việt Nam những tháng cuối năm 2021
Thị trường bất động sản sẽ rơi vào trầm lắng, giao dịch giảm mạnh một số phân khúc của thị trường sẽ đóng băng như các dòng bất động sản du lịch, văn phòng cho thuê, các dự án bất động sản xa trung tâm và đầu tư chưa đủ nguồn lực phát triển nóng để cho các nhà đầu tư thiếu sự hiểu biết về pháp lý hay đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Hàng loạt các dự án bất động sản sẽ đứng trước tình trạng khó khăn, thiếu nguồn lực để phát triển dẫn đến tính trạng phải tạm dừng phát triển hoặc chào bán “lúa non” trên thị trường trong tình trạng cắt lỗ.
Nguồn cung của thị trường bất động sản tiếp tục tăng mạnh
Khối lượng các dự án đang triển khai và đi vào hoàn thành triên thị trường hiện nay rất lớn. Theo số liệu của Bộ xây dựng tính đến hết Quý 1/2021 riêng đối với các dự án phát triển nhà thương mại trên cả nước được cấp phép mới 95 dự án với 38.210 căn hộ, 88 dự án với 26.019 căn hộ đã đủ điều kiện để bán nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Các dự án đang triển khai là 1380 dự án với 306.053 căn hộ đang được xây dựng. Đối với phân khúc nhà ở xã hội đang có 72 dự án với khối lượng 105.971 căn nhà đang được xây dựng. Với phân khúc thị trường đang khó khăn nhất là du lịch nghỉ dượng cũng có 15 dự án được cấp mới với tổng số 5180 căn hộ du lịch, 534 biệt thự du lịch và 46 tòa văn phòng khách sạn cho thuê. Với khối lượng này chúng ta có thấy nguồn cung sản phẩm vào thị trường thời gian cuối năm là rất lớn.
Nguồn cung ở thị trường bất động sản tăng ngoài lý do trên còn do áp lực bán từ những nhà đầu tư đã đầu tư bất động sản muốn kết chuyển lợi nhuận, muốn rời khỏi thị trường thậm trí cắt lỗ khi thấy thị trường rủi ro. Thị trường bất động sản Việt Nam có một lực lượng các nhà đầu tư rất lớn là các nhà đầu tư cá nhân, Nếu tất cả người dân Việt Nam có nguồn tích lũy thì rất có thể Việt Nam là nước mà toàn dân đầu tư bất động sản. Lực lượng nhà đầu tư này là thành phần quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam do tính “bày đàn” và “trào lưu”. Trong thời điểm thị trường có nhiều nhận định xấu về thị trường thông thường các nhà đầu tư này đồng loạt bán ra và dẫn đến tăng đột ngột nguồn cung hàng hóa trên thị trường bất động sản.
Nợ xấu trong thị trường bất động sản đứng trước nguy cơ tăng mạnh
Theo số liệu của Ngân Hàng Nhà Nước dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến hết quý 1/2021 là 1.835.504 tỷ đồng chiếm 19,83 % tổng dư nợ tín dụng toàn bộ nền kinh tế. Trong khi tỉ lệ dư nợ tín trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ nên từ 7% đến 10% tổng dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tế vào từng thời điểm. Chính bởi vậy nên hiện nay các ngân hàng thương mại đều nhận định cho vay bất động sản là trong nhóm lĩnh vực cho vay có rủi ro cao nhất. Cùng với một thực tế là dự nợ tín dụng kinh doanh bất động sản cao bên cạnh đó do ảnh hưởng của đại dịch và tình hình kinh tế thế giới tới nền kinh tế Việt Nam sẽ dẫn đến những vấn đề sau: một là số lượng doanh nghiệp phá sản gia tăng, hai là phần lớn các thành phần kinh tế sẽ bị giảm sút nguồn thu nhập và gặp khó khăn, ba là hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chống chọi với áp lực vay mà không thể bán hàng được. Hệ quả của việc này là đặt áp lực tăng tỉ lệ nợ xấu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn có những điểm sáng, vẫn có những phân khúc những đoạn thị trường mà cung cầu vẫn gặp nhau, phản ảnh những yếu tố cốt lõi và định hướng thị trường.
Thứ nhất: Thị trường được tạo lập bới các chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu và các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp:
Dù thị trường có diễn biến theo chiều hướng xấu, trong mọi nền kinh tế vẫn luôn có nhu cầu đầu tư bất động sản. Đầu tư bất động sản trong thời điểm khủng hoảng luôn dành cho các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm và chuyên nghiệp. Các nhà đầu tư này thậm trí có luôn đủ tỉnh táo để bán khi thị trường hưng phấn và mua ở thời điểm thị trường khủng hoảng. Đối với họ thách thức, khó khăn và khủng hoảng luôn song song cùng các cơ hội.
Những tháng cuối năm 2021 sức mua bị chi phối bởi các nhà đầu tư có kinh nghiệm, các tổ chức đầu tư bất động sản. Khẩu vị đầu tư của lực lượng này là lựa chọn sản phẩm của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và chuyên nghiệp. Một điều rõ dàng sản phẩm của các chủ đầu tư này bao giờ cũng được phát triển bài bản hội tụ nhiều yếu tốt của một sản phẩm bất động sản tốt đặc biệt là có đặc điểm: sức tăng giá, hệ sinh thái rộng, tính thanh khoản, hiệu quả khai thác… đều vượt trội hơn so với mặt bằng chung của thị trường.
Thứ hai, Thị trường vẫn sôi động ở dòng sản phẩm bất động sản tại nội đô, đắc địa và nguồn cung hạn chế.
Trong thời điểm nhạy cảm của nền kinh tế, khủng hoảng kinh tế diễn ra, bất động sản “trú ẩn” cũng luôn là một kênh cất trữ hoặc đầu tư hiệu quả. Bất động sản được ưa chuộng trong thời trong thời gian này là bất động sản “nội đô” là các sản phẩm bất động sản vẫn duy trì được thanh khoản tại trung tâm các thành phố lớn. Các sản phẩm bất động sản “nội đô” và “đắc địa” thường sẽ rất ít có người bán khi thời điểm thị trường thuận lợi hoặc thường bán với mức giá cao.
Ở Việt Nam sẽ là các sản phẩm bất động sản tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Quản Ninh, Nha Trang, Đà Năng…Tuy nhiên chúng ta cũng phải có cái nhìn đầy đủ về dòng bất động sản này, không phải cứ nội đô là tốt mà cần phải có thêm yếu tố “đắc địa”. Yếu tố “đắc địa” ở đây được hiểu là vị trí tốt, ít các sản phẩm tương tự, luôn có dòng tiền để mua các sản phẩm này. Những sản phẩm nội đô và có vị trí đắc địa này thường là các sản phẩm mặt phố hoặc nằm trong các dự án bất động sản được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp.
Tại sao bất động sản “Nội đô, đắc địa” lại được lựa chọn là kênh đầu tư khi thị nền kinh đi xuống, thậm trí trong khủng hoảng và giảm phát:
- Đây là thời điểm có thể mua được và mua được với mức giá tốt.
- Khi thị trường phục hồi nhóm sản phẩm này sẽ có mức tăng giá tốt hơn các dòng bất động sản khác.
- Sản phẩm này vẫn luôn có tính thanh khoản tốt, nên khi cần thay đổi phương án đầu tư, ngay lập tức có thể bán ra thị trường mà vẫn có lời.
- Sản phẩm vẫn có thể khai thác và có dòng tiền, nguồn thu ổn định, do du cầu thuê với các dòng bất động sản nội đô luôn hiện hữu.
Thứ 3, Thị trường được tạo lập bởi các dòng bất động sản mới theo xu thế, hấp dẫn được các nhà đầu tư;
Luôn có những dòng sản phẩm có thể thu hút được các nhà đầu tư kể cả trong thời điểm khó khăn của thị trường. Các dòng sản phẩm được phát triển những đặc điểm khác biệt thỏa mãn nhu cầu mới của thị trường, sản phẩm đạt được kỳ vọng mới của các nhà đầu tư. Những dòng sản phẩm bất động sản hội tụ đủ các yếu tố “vàng” và đặc biệt đúng với xu thế của thị trường sẽ luôn được thị trường đón nhận.
Cho dù nền kinh tế đang trong tình trạng gặp khó khăn nhưng cũng vấn có một bộ phận doanh nghiệp được hưởng lợi từ khủng hoảng cũng như đại dịch, một bộ phận cá nhân doanh nghiệp vẫn có những nguồn thu ổn định và không bị ảnh hưởng bởi tình trạng hiện nay. Các tổ chức, cá nhân này vẫn thực hiện đầu tư ra thị trường bất động sản và các nhà đầu tư này luôn tìm kiếm sản phẩm hợp lý để ra quyết định đầu tư, trong trường hợp này thường là dòng sản phẩm mới, sản phẩm nhiều kỳ vọng, sản phẩm tiên phong, sản phẩm của xu hướng mới….
Hai dòng sản phẩm bất động sản điển hình được các nhà đầu tư chấp nhận trong thời gian vừa qua là sản phẩm nhà thông minh và sản phẩm bất động sản chăm sóc sức khỏe. Tiên phong và hội đủ các yếu tố trong thời gian gần đây có thể kể đến chính là dòng sản phẩm smarthome, smartcity của Vinhomes và dòng sản phẩm chăm sóc sức khỏe Onsen của Ecopark.
Kỳ vọng vào đà phục hồi của thị trường những tháng cuối năm
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng: Từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS sẽ vẫn còn chịu ảnh hưởng của COVID-19, việc này tạo ra sự phát triển không đồng đều tại các địa phương, phân khúc bất động sản và dự án, đại diện Savills Hà Nội phân tích.
“Khi dịch COVID-19 được kiểm soát tốt, các địa phương có thể thu hút không chỉ đầu tư nội tỉnh mà còn các nhà đầu tư từ các địa phương khác cũng như quốc tế. Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và các địa phương trong vùng trọng điểm phát triển kinh tế sẽ vẫn thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư”, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội dự báo.
Phân tích của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho thấy, BĐS vẫn là nơi trú ẩn tài sản vừa bảo đảm tính an toàn và sinh lời trong các thời kỳ khủng hoảng kinh tế, điều này thể hiện rất rõ thời gian qua khi so sánh mức độ ưu tiên đầu tư giữa BĐS và các kênh khác.
