Từ một đồ án quy hoạch tầm cỡ quốc gia, Khu đô thị thể thao Olympic đang dần hiện thực hóa tham vọng hình thành một “thành phố mới” tại phía Nam Hà Nội. Với quy mô đất đai, vốn đầu tư và hạ tầng hiếm có, dự án không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu vực.
DỰ ÁN CÓ QUY MÔ TẦM CỠ
Vào giữa cuối tháng 12/2025, lễ khởi công xây dựng dự án Khu đô thị thể thao Olympic đã chính thức được diễn ra. Đây là dự án có tổng vốn đầu tư lớn nhất trong số 234 dự án khởi công, khánh thành, thông xe kỹ thuật trên cả nước để chào mừng Đại hội Đảng XIV.
Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị thể thao Olympic do Tập đoàn Vingroup đầu tư, với tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 925.651 tỷ đồng, quy mô sử dụng đất 9.171ha.
Dự án khu đô thị thể thao Olympic được xác định là một trong những đồ án quy hoạch có quy mô lớn và tầm nhìn dài hạn nhất của Hà Nội trong giai đoạn phát triển mới. Theo đó, UBND thành phố Hà Nội đã chính thức phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch bốn phân khu A, B, C và D thuộc khu đô thị thể thao Olympic, tỷ lệ quy hoạch 1/2000. Quy mô này mở ra định hướng hình thành một quần thể đô thị tích hợp đa chức năng gồm thể thao, dịch vụ, du lịch, văn hóa và sinh thái, trở thành cực phát triển chiến lược ở khu vực phía Nam Thủ đô.
Trên tổng thể, khu đô thị thể thao Olympic được định hướng phát triển gắn với mô hình TOD - đô thị nén lấy giao thông công cộng làm hạt nhân. Trong đó, khu B đóng vai trò trung tâm với Khu liên hợp thể thao có sân vận động đạt đẳng cấp quốc tế, đủ điều kiện tổ chức các sự kiện thể thao tầm khu vực và thế giới. Dự án không chỉ là không gian đô thị mới mà còn được định vị là đầu mối giao thông quan trọng, kết nối và bổ trợ cho hệ thống hạ tầng quốc gia và vùng Thủ đô, góp phần nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất và phân bố lại dân cư.
Về hạ tầng kỹ thuật, khu đô thị thể thao Olympic được nghiên cứu đồng bộ với các công trình trọng điểm như đường Vành đai 4, tổ hợp TOD ga Ngọc Hồi, tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, đường sắt quốc gia và hệ thống đường sắt đô thị. Nhờ đó, khu vực này có khả năng tiếp cận khu vực nội đô lịch sử chỉ trong khoảng 15 phút bằng giao thông công cộng, góp phần giảm tải áp lực dân số, hạ tầng và môi trường cho trung tâm thành phố.
Quy mô dân số của dự án cũng cho thấy tầm vóc của một “siêu đô thị” mới. Mỗi phân khu A, B, C, D đều được dự báo có quy mô dân số lên tới hàng trăm nghìn người vào năm 2045, với tầm nhìn phát triển đến năm 2065. Tổng thể khu vực nghiên cứu không chỉ bố trí các khu nhà ở đa dạng như nhà ở thương mại, sinh thái, nhà ở xã hội, tái định cư mà còn tích hợp đầy đủ các chức năng giáo dục, y tế, dịch vụ, thể thao và không gian công cộng chất lượng cao.
Bên cạnh đó, dự án chú trọng khai thác hệ thống cảnh quan tự nhiên, đặc biệt là sông Nhuệ và các mặt nước hiện hữu, để hình thành mạng lưới công viên cây xanh, hành lang sinh thái và vành đai xanh của thành phố. Các vùng đệm quanh làng xóm hiện hữu được thiết lập nhằm kiểm soát đô thị hóa, bảo tồn giá trị lịch sử - văn hóa và đảm bảo cân bằng môi trường.
Với tổng quy mô diện tích, dân số và hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ, khu đô thị thể thao Olympic không chỉ là dự án đô thị lớn nhất phía Nam Hà Nội mà còn được kỳ vọng trở thành biểu tượng cho mô hình phát triển đô thị thông minh, xanh và bền vững. Khi hoàn thành, dự án sẽ tạo ra một cực tăng trưởng mới, nâng cao năng lực cạnh tranh của Thủ đô, đồng thời góp phần định hình lại không gian phát triển và thị trường bất động sản Hà Nội trong dài hạn.
CÚ HÍCH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÍA NAM THỦ ĐÔ
Đánh giá về dự án khu đô thị thể thao Olympic, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng, đây là một siêu dự án có quy mô lên tới khoảng 10.000ha, tích hợp nhiều công trình hạ tầng trọng điểm cùng không gian đô thị mới. “Chính cú hích hạ tầng và sự xuất hiện của các đại đô thị sẽ tiếp tục là động lực giúp bất động sản phía Nam Hà Nội duy trì đà tăng giá trong thời gian tới”, vị lãnh đạo nhấn mạnh.
Thực tế thị trường đã phản ánh rõ xu hướng này. Xã Tam Hưng cũ hiện đã lên mặt bằng khoảng 80 triệu đồng/m2. Xã Tân Ước cũ tăng mạnh sau thông tin về dự án Olympic, từ mức 30 triệu đồng/m2 lên 60-80 triệu đồng/m2. Xã Đại Áng cũ ghi nhận mức tăng 40 - 50% trong thời gian ngắn, nhiều vị trí đã chạm mốc trên 100 triệu đồng/m2. Ngọc Hồi cũng tăng khoảng 30%.
“Phần lớn các khu vực xung quanh dự án Olympic đều ghi nhận mức tăng giá 30 - 50% kể từ khi có thông tin quy hoạch. Đây là tín hiệu cho thấy dòng vốn và kỳ vọng thị trường đang dịch chuyển rõ rệt về phía Nam Hà Nội”, đại diện doanh nghiệp cho hay.
Còn ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property) nhận định, nếu khu đô thị thể thao Olympic được triển khai đúng như quy hoạch, ông Toản cho rằng dự án này sẽ không dừng ở quy mô một khu đô thị đơn lẻ, mà có thể định hình một “thành phố mới” tạo cú hích để tái cấu trúc không gian đô thị phía Nam Hà Nội trong trung và dài hạn.
Theo ghi nhận thực tế của phóng viên, làn sóng tăng giá bất động sản đang lan nhanh tại các khu vực được xem là “lõi hưởng lợi” từ khu đô thị thể thao Olympic, như Thường Tín, Thượng Phúc, Thanh Oai, Tam Hưng…
Thị trường tại đây trở nên sôi động rõ rệt khi mặt bằng giá đất liên tục điều chỉnh theo kỳ vọng hạ tầng và quy hoạch mới. Nhiều lô đất nền nằm gần khu vực dự kiến triển khai dự án đang được giới môi giới chào bán với mức giá dao động từ 60 - 80 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí, khả năng kết nối giao thông và mức độ hoàn thiện hạ tầng xung quanh.
Không chỉ phân khúc đất nền, thị trường căn hộ phía Nam Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian ngắn. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tại huyện Thanh Trì (cũ), giá căn hộ trong quý 4/2025 đã vươn lên mức trung bình khoảng 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với đầu năm 2023, một mức tăng gây nhiều bất ngờ cho thị trường. Trong khi đó, tại quận Hoàng Mai (cũ), giá căn hộ cũng ghi nhận mức tăng khoảng 43% chỉ trong vòng một năm, phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển nhu cầu về khu vực phía Nam.
Đáng chú ý, khu đô thị Thanh Hà thuộc xã Bình Minh và phường Phú Lương khu vực mới hình thành sau sáp nhập cũng nhanh chóng “nóng” lên trước thời điểm dự án Olympic rục rịch khởi công. Hiện nay, giá căn hộ tại đây dao động trong khoảng 49 - 55 triệu đồng/m2, tăng khoảng 42% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc biệt thự, liền kề thậm chí đã thiết lập mặt bằng giá mới, phổ biến từ 90 - 190 triệu đồng/m2.
Diễn biến này cho thấy, kỳ vọng vào khu đô thị thể thao Olympic không chỉ tạo lực đẩy cho hạ tầng và phát triển đô thị, mà còn đang từng bước định hình lại mặt bằng giá và sức hấp dẫn của bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội.
