Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đánh dấu bước hoàn thiện quan trọng trong hành lang pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Trong đó, các quy định liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản được xác lập rõ ràng hơn, góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp, minh bạch và trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường.
Việc nhận diện đúng bản chất của từng loại hình dịch vụ cũng như nắm vững các điều kiện kinh doanh theo quy định mới là yêu cầu cần thiết đối với tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này.
PHÂN BIỆT TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Theo khoản 12 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tư vấn bất động sản được hiểu là hoạt động tư vấn về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của khách hàng. Hoạt động này gắn liền với việc cung cấp thông tin, ý kiến chuyên môn và các giải pháp mang tính định hướng nhằm hỗ trợ khách hàng trong quá trình ra quyết định liên quan đến bất động sản.
Trong khi đó, khoản 13 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các hoạt động về quản lý, khai thác, định đoạt bất động sản theo sự ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất. Đây là hoạt động mang tính thực thi, gắn trực tiếp với việc vận hành và sử dụng bất động sản trong thực tế.
Mặc dù đều phục vụ nhu cầu của khách hàng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản có tính chất, phạm vi và mức độ tham gia vào bất động sản hoàn toàn khác nhau. Tư vấn bất động sản chủ yếu mang tính hỗ trợ về mặt tri thức, thông tin và kinh nghiệm.
Chủ thể cung cấp dịch vụ tư vấn không trực tiếp quản lý hay khai thác bất động sản, cũng không nhân danh chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với bất động sản, mà chỉ đóng vai trò đưa ra ý kiến chuyên môn, khuyến nghị hoặc giải pháp để khách hàng tham khảo.
Ngược lại, quản lý bất động sản thể hiện rõ vai trò đại diện và thực hiện quyền. Trên cơ sở hợp đồng ủy quyền, bên quản lý bất động sản có thể tham gia trực tiếp vào các hoạt động như quản lý vận hành, khai thác, cho thuê, bảo trì hoặc thực hiện việc định đoạt bất động sản trong phạm vi được ủy quyền.
Điều này cho thấy quản lý bất động sản không dừng lại ở việc tư vấn hay đề xuất phương án mà còn gắn liền với trách nhiệm thực hiện các công việc cụ thể đối với bất động sản.
Việc phân biệt rõ hai loại hình dịch vụ này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định phạm vi công việc, trách nhiệm pháp lý và yêu cầu chuyên môn của tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản, đồng thời là cơ sở để áp dụng đúng các điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ TƯ VẤN, DỊCH VỤ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH MỚI
Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cụ thể các điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn và dịch vụ quản lý bất động sản. Các điều kiện này được đặt ra nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp, minh bạch và hiệu quả trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ cung ứng cho thị trường.
Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Đây là yêu cầu bắt buộc, thể hiện quan điểm quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với các hoạt động dịch vụ có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì doanh nghiệp còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Bên cạnh đó, trước khi chính thức hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản có trách nhiệm gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi doanh nghiệp được thành lập. Thông tin này sẽ được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Quy định này góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch, giúp cơ quan quản lý nhà nước thuận lợi trong công tác giám sát, đồng thời tạo điều kiện để khách hàng tiếp cận thông tin về các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ.
Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản giữ vai trò quan trọng trong việc bảo đảm thị trường phát triển ổn định, đúng định hướng và tuân thủ pháp luật. Theo khoản 1 Điều 26 Nghị định số 144/2025/NĐ-CP, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước tại địa phương, bảo đảm việc tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Khoản 2 Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cụ thể trách nhiệm này và giao cho Sở Xây dựng là cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện. Việc xác định rõ đầu mối quản lý giúp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, bảo đảm các quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản được áp dụng thống nhất trên thực tế.
Như vậy, việc đặt ra các điều kiện kinh doanh cụ thể đối với dịch vụ tư vấn và dịch vụ quản lý bất động sản, đồng thời xác lập rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước ở cấp tỉnh, đã tạo nên cơ sở pháp lý quan trọng để hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện minh bạch, có trật tự và hiệu quả.
Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản, Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, cũng như của các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản. Theo đó, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập chủ yếu trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng, phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết nhưng không được trái với các quy định của pháp luật.
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản, cũng như phí dịch vụ tư vấn và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, các thỏa thuận này phải bảo đảm không vi phạm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản pháp luật có liên quan.
Thứ hai, các bên tham gia kinh doanh dịch vụ tư vấn và dịch vụ quản lý bất động sản có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các cam kết đã được ghi nhận trong hợp đồng. Trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ, gây thiệt hại cho bên còn lại hoặc cho các bên liên quan thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Việc quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên không chỉ góp phần bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong quan hệ hợp đồng mà còn tăng cường trách nhiệm pháp lý của các chủ thể tham gia thị trường. Qua đó, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được bảo vệ tốt hơn, đồng thời hạn chế tranh chấp phát sinh trong quá trình cung cấp và sử dụng dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.
Có thể thấy rằng, việc quy định điều kiện kinh doanh đối với dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản theo pháp luật mới là bước đi cần thiết, phù hợp với yêu cầu phát triển chuyên nghiệp của thị trường bất động sản. Những quy định này không nhằm tạo ra các rào cản không cần thiết đối với hoạt động kinh doanh, mà hướng đến mục tiêu bảo đảm năng lực chuyên môn, trách nhiệm pháp lý và tính minh bạch của các chủ thể cung cấp dịch vụ.
Thông qua việc xác lập rõ điều kiện kinh doanh, trách nhiệm quản lý nhà nước cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ dịch vụ, pháp luật đã tạo nền tảng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản và các bên liên quan. Đồng thời, các quy định này góp phần giảm thiểu rủi ro, hạn chế tranh chấp và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững theo đúng định hướng của pháp luật.
