Trong năm nay, các trường đại học tại Hồng Kông đã đón nhận một làn sóng sinh viên quốc tế đông đảo, góp phần đưa số lượng tuyển sinh lên mức cao kỷ lục mới.
Theo các nhà quan sát, nguyên nhân chủ yếu đến từ căng thẳng địa chính trị kéo dài và chính sách nhập cư bị thắt chặt tại một số quốc gia. Những yếu tố này khiến nhiều sinh viên Trung Quốc đại lục lựa chọn ở lại khu vực châu Á - Thái Bình Dương thay vì theo học tại các trường ở phương Tây.
SỨC HÚT CỦA HỒNG KÔNG TRONG MẮT SINH VIÊN QUỐC TẾ
Glenne Li, 24 tuổi, đến từ tỉnh Hà Nam, Trung Quốc, hiện sống trong một căn hộ thuộc khu nhà ở sinh viên One Pace 117 tại khu Tsim Sha Tsui sầm uất. Nơi này cách khuôn viên Đại học Bách khoa Hồng Kông, nơi anh đang theo học chương trình thạc sĩ, khoảng 5 phút đi bộ.
Anh chọn Hồng Kông thay vì Australia và Anh sau khi cân nhắc chi phí sinh hoạt và khoảng cách gần quê nhà. Thời gian di chuyển từ Hồng Kông về quê anh bằng tàu cao tốc chỉ mất khoảng 8 giờ. Hiện anh trả khoảng 10.000 HKD tiền thuê một phòng ở chung với một sinh viên khác.
Li ước tính hơn 95% trong tổng số 122 người thuê tại tòa nhà 19 tầng đã kín chỗ này đều đến từ Trung Quốc đại lục. Ngoài ra, còn có nhiều sinh viên không sinh sống tại Hồng Kông mà lựa chọn đi lại hàng ngày từ thành phố Thâm Quyến để đến Đại học Bách khoa Hồng Kông.
Chia sẻ với The Business Times, người phát ngôn của Đại học Hồng Kông cho biết năm nay, trường nhận được hồ sơ đăng ký từ hơn 150 quốc gia và vùng lãnh thổ, trong đó có những nơi xa như Peru, Honduras, Luxembourg, Latvia, Georgia và Algeria. Năm ngoái, trường tuyển sinh 1.600 sinh viên đại học mới là người ở ngoài Hồng Kông.
Nhìn chung, số thị thực sinh viên được cấp tại Hồng Kông đạt mức kỷ lục 94.517 trong năm 2025, tăng mạnh so với 46.821 vào năm 2022. Theo dữ liệu của Colliers, sinh viên không phải người Hồng Kông hiện chiếm gần 30.000 lượt tuyển sinh tại các trường quốc tế, tăng 11% so với năm 2022.
Và một trong những lĩnh vực cảm nhận rõ nhất tác động của xu hướng này chính là bất động sản.
Các nhà phân tích dự báo, đến năm 2030, thị trường bất động sản Hồng Kông có thể thiếu hụt chỗ ở cho gần 150.000 sinh viên.
Trước đây, sinh viên quốc tế có thể phải thuê những căn hộ bị chia nhỏ thành nhiều phòng để tiết kiệm chi phí. Hiện nay, họ có thêm lựa chọn sinh sống tại các tòa nhà dành cho sinh viên được cải tạo từ khách sạn, với nhiều loại phòng có diện tích khác nhau. Những dự án nhà ở sinh viên như vậy là một phần trong chương trình “Hostels in the City Scheme” của chính quyền Hồng Kông, được triển khai từ năm 2025. Tính đến tháng 7/2026, khoảng 40 cơ sở đã đăng ký tham gia chương trình, trong đó 38 cơ sở được xác nhận. Tổng cộng, các cơ sở này dự kiến cung cấp khoảng 9.100 giường dành cho sinh viên.
“Nguy cơ thiếu hụt nguồn cung là rất lớn trong khi nhu cầu vẫn tiếp tục tăng”, bà Kavis Ip, Giám đốc điều hành Centaline Investment, cho biết.
Centaline Investment là công ty con chuyên về đầu tư bất động sản và quản lý tài sản của Tập đoàn Centaline. Hiện doanh nghiệp đang xây dựng dự án nhà ở sinh viên lớn nhất Hồng Kông thông qua việc cải tạo khách sạn Regal Oriental cũ tại khu Cửu Long, với quy mô khoảng 1.500 giường.
ĐIỂM NÓNG BẤT ĐỘNG SẢN
Centaline đã nhận thấy làn sóng phát triển ký túc xá, nhà ở sinh viên tại Hồng Kông từ năm 2018, nhưng công ty không đầu tư vào thời điểm đó vì giá bất động sản quá cao. Doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư vào Mỹ, sau rồi mở rộng sang Anh.
“Tất cả các trường đại học tại Hồng Kông cộng lại chỉ cung cấp đủ chỗ ở cho khoảng 20 - 25% tổng số sinh viên. Ký túc xá của họ không thể đáp ứng nhu cầu của toàn bộ sinh viên quốc tế vì phải ưu tiên sinh viên địa phương”, bà Kavis Ip của Centaline cho biết.
Đảm bảo đủ năng lực cung cấp chỗ ở cho sinh viên sẽ là yếu tố then chốt trong nỗ lực đưa Hồng Kông trở thành trung tâm giáo dục hàng đầu khu vực.
Quacquarelli Symonds, đơn vị phân tích và cung cấp dịch vụ trong ngành giáo dục, xếp Hồng Kông ở vị trí thứ 17 toàn cầu trong bảng xếp hạng các thành phố tốt nhất dành cho sinh viên, được công bố vào tháng 7 năm nay. Thành phố đứng sau Seoul, Tokyo, Singapore và Bắc Kinh. Trong một báo cáo tháng 12/2025, tổ chức này nhận định: “Tham vọng học thuật của Hồng Kông là điều không phải bàn cãi, nhưng năng lực đáp ứng vẫn là vấn đề lớn nhất”.
Đối với những nhà đầu tư lớn như Centaline, nỗ lực của Hồng Kông nhằm tạo môi trường thuận lợi hơn cho sinh viên quốc tế đã được chờ đợi từ lâu. Bà Kavis Ip cho biết ngay cả trong đại dịch Covid-19, Centaline vẫn bán được hai bất động sản nhà ở sinh viên tại Mỹ và đạt tỷ suất sinh lời thường niên hóa hơn 15%.
“Nhà ở sinh viên gần như không nhạy cảm với các chu kỳ kinh tế và có mức độ tương quan rất thấp với những biến động này. Tỷ lệ thu tiền thuê trên toàn bộ danh mục đầu tư của chúng tôi từng đạt tới 98%, ngay cả trong đại dịch”, bà nói thêm. Centaline mua lại khách sạn vào tháng 4 năm nay với giá 1,52 tỷ HKD (193,8 triệu USD), đồng thời dự kiến đầu tư thêm 2 tỷ HKD. Giai đoạn đầu của dự án, hiện mang tên One Hub Kai Tak, đã khai trương vào tháng 9 và có khoảng 500 sinh viên chuyển đến sinh sống.
Ông Thomas Chak, Giám đốc bộ phận thị trường vốn và dịch vụ đầu tư tại công ty tư vấn bất động sản và bất động sản thương mại Colliers Hong Kong, cho biết nhà ở sinh viên hiện nổi lên như loại hình tài sản được săn đón nhiều nhất tại Hồng Kông. “Phần lớn dòng vốn từ các tổ chức đầu tư đổ vào lĩnh vực này đến từ nước ngoài. Đặc biệt là khi chính phủ đã triển khai những sáng kiến mới trong hai năm qua”, ông nhận định. Hồng Kông đã nới hạn ngạch tuyển sinh sinh viên đại học không phải người bản địa, từ mức 20% trước đây lên 50% hiện nay. Đối với sinh viên theo học các chương trình sau đại học, không có giới hạn về hạn ngạch tuyển sinh.
Đến tháng 9 năm nay, chính quyền Hồng Kông đã công bố kế hoạch 5 năm về phát triển kinh tế và xã hội. Kế hoạch đưa ra một gói chính sách kết hợp miễn giảm phí sử dụng đất, các khoản vay có sự bảo lãnh của chính phủ, nguồn vốn tự huy động và phát hành trái phiếu của các tổ chức, cùng sự tham gia của vốn tư nhân.
“Cách tiếp cận này đã thành công trong việc tạo động lực mới cho thị trường bất động sản giáo dục tại Hồng Kông. Các tài sản phục vụ giáo dục tại Hồng Kông không còn đơn thuần là cơ sở vật chất phụ trợ cho các trường đại học. Chúng đã trở thành một loại tài sản đầu tư thay thế có tỷ suất sinh lời cao, ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư tổ chức. Nhờ chính sách miễn giảm phí sử dụng đất, chi phí phát triển ban đầu của các dự án mới có thể giảm đáng kể”, ông Thomas Chak của Colliers Hong Kong chỉ ra.
Nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng nắm bắt cơ hội từ sự thay đổi này. Nghiên cứu của Colliers cho thấy xu hướng trên thể hiện rõ qua dòng vốn đầu tư. Trong 5 tháng đầu năm 2026, các thương vụ đầu tư thương mại liên quan đến lĩnh vực giáo dục đạt 11,1 tỷ HKD. Năm 2025, giá trị giao dịch đạt 4 tỷ HKD, chiếm 11% tổng giá trị đầu tư bất động sản thương mại tại Hồng Kông trong năm đó. Xét về các giao dịch thuê mặt bằng, một số trường quốc tế và cơ sở giáo dục đại học đã ký kết nhiều hợp đồng thuê có giá trị lớn nhất tại Hồng Kông trong những năm gần đây.