Hệ luỵ "tiêu cực" của các cuộc đấu giá đất ở TP. Hồ Chí Minh
Cuộc đấu giá đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một minh chứng tiêu biểu nhất cho thấy hàng loạt những vấn đề phát sinh như tính minh bạch, công bằng, cạnh tranh... trong hoạt động đấu giá.
Cuộc đấu giá với sự tham dự của 21 doanh nghiệp BĐS trong nước và nước ngoài được ví von như một "game" với mục tiêu đẩy giá trị khu đất sau đấu giá lên 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm.
Nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì ngân sách thành phố sẽ có thêm một nguồn thu lớn để phục vụ mục đích đầu tư hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ cộng động cũng như để chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà TP. HCM đã thực hiện trước đây. Nhưng thực tế lại không như mơ.
Bình luận về những mặt "tiêu cực" sau cuộc đấu giá, trao đổi với Thuonggiaononline.vn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, “tốc độ trả giá” rất nhanh và giá trị mỗi lần trả giá của một số nhà đầu tư có “bước giá” rất lớn, cách biệt lên đến 700 tỷ đồng. Điều này khiến một số nhà đầu tư khác không thể “chen chân” khi mỗi bước trả giá tiếp sau đều có giá trị vượt quá khả năng và "sự tính toán" của các nhà đầu tư. Điều này được thể hiện rất rõ nét khi chỉ có quá nửa số lượng nhà đầu tư có thể trả giá trong mỗi phiên.
Chính vì vậy, ngay cả các doanh nghiệp bất động sản lớn "có thâm niên" cũng không kịp trả giá, trong lúc doanh nghiệp trúng đấu giá lại chỉ là doanh nghiệp non trẻ có quy mô tầm trung, thậm chí mới thành lập được vài tháng.
Một câu hỏi đặt ra là: Các nhà đầu tư thật sự đánh giá cao giá trị của các lô đất (khi đẩy giá lên gấp nhiều lần giá khởi điểm) hay giá khởi điểm của các lô đất thật sự bị định giá quá thấp?
Ông Châu khẳng định rằng, giá đất mới (cao hơn sau phiên đấu giá) sẽ tạo lợi thế cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng như các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Nhưng các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất sẽ như “ngồi trên đống lửa”, nhất là chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” này thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.
Bên cạnh đó, giá đất dường như "thoát ly" giá trị thực đã phá vỡ sự phù hợp với quy luật về giá trị, tính cạnh tranh cũng như cung - cầu và thực tế của thị trường BĐS. Ngoài ra, giá đất quá cao sẽ có thể trở thành “con dao hai lưỡi” khi không chỉ gây thiệt hại cho chủ đầu tư mà còn cả khách hàng. Nếu đưa ra giá bán nhà quá cao, thị trường khó có thể chấp nhận thì có thể gây nên tình trạng "hàng tồn kho" cho thị trường BĐS.
"Kết quả này đã cho thấy rõ mặt bất cập của các phương pháp xác định giá đất để làm giá khởi điểm hoặc để tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai", ông Châu nhấn mạnh.
Không chỉ có cuộc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm mới "giúp" nhìn thấy rõ những bất cập trên mà cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh năm 2014 có “giá khởi điểm” là 550 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng (gấp 2,6 lần) cũng là một ví dụ rất điển hình thể hiện sự bất cập của việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013).
Giá đất trúng đấu giá quá cao có thể làm cho cán bộ công chức “ngán ngại”, sợ trách nhiệm, cản trở việc tính giá khởi điểm hoặc làm chậm việc tính tiền sử dụng đất tại dự án bất động sản, nhà ở thương mại, ông Châu khẳng định thêm.
... đến bất cập về các quy định hiện hành
Hiện, công tác xác định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất thì giá đất trúng đấu giá lại là một trong các căn cứ tham chiếu theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013: “việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất…”
Hay quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 “Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp” và theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:
“1. Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất”.
Về quy định nộp “tiền đặt trước”, Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá Tài sản 2016 lại khá mơ hồ. Cụ thể, Luật Đấu giá 2016 chỉ quy định số tiền đặt trước (tối thiểu 5% và tối đa 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng lại không quy định rõ ràng về "trách nhiệm" của nhà đầu tư là buộc phải nộp số tiền này hoặc có văn bản cam kết nộp bổ sung hay phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của TCTD trong trường hợp nhà đầu tư trả giá tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm, nhất là đối với tài sản có giá trị rất lớn. Nếu có văn bản quy định trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư thì trong cuộc đấu giá 04 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trên đây, năng lực tài chính của nhà đầu tư (để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá) sẽ được sáng tỏ.
Chính vì sự mơ hồ trên mà nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã nộp “tiền đặt trước” có giá trị thấp nhưng sau cuộc đấu giá hoàn toàn có thể “xù” thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất tiền đặt trước hoặc có trường hợp nhà đầu tư kéo dài việc thanh toán.
Về điều kiện “có năng lực tài chính” hoặc điều kiện “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013; Khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 và khoản 3 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản 2016 đều có quy định. Nhưng do thiếu các quy định cụ thể về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là điều kiện chứng minh nhà đầu tư “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác” và điều kiện chứng minh “có năng lực tài chính”.
Trong cuộc đấu giá đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản - Sở Tư pháp thành phố Hồ Chí Minh "phải" ban hành Quy chế cuộc đấu giá tài sản yêu cầu nhà đầu tư cam kết bằng văn bản trong đó có “cam kết không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác” và các cam kết để chứng minh năng lực tài chính. Tuy nhiên, việc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam kết để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư vẫn chỉ có tính hình thức và còn khá lỏng lẻo.
Cần sự liên thông về luật!
Ngay sau cuộc đấu giá đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thủ tướng Chính phủ có Công điện số 1767/CĐ-CP ngày 21/12/2021 chỉ đạo UBND các tỉnh, thành, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Công an kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia để hoạt động đấu giá đất để đảm bảo tính minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và phòng ngừa tiêu cực thì cần sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật liên quan.
Tại Khoản 3 và khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể, nhưng khoản 4 không quy định việc định “giá đất cụ thể” làm “giá khởi điểm đấu giá”, nên Chính phủ đã quy định nội dung này tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Chính vì vậy, chúng ta cần bổ sung quy định “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê” vào khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai.
Về “các phương pháp định giá đất” để định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, Điểm c khoản 1 Điều 112 , Khoản 3 Điều 114 - Luật Đất đai 2013 và Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định rất rõ. Nhưng, việc áp dụng các phương pháp định giá đất trên đây để định giá đất cụ thể, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thường chưa đảm bảo nguyên tắc việc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013) như các trường hợp đã thực hiện được phân tích ở trên.
Do vậy, nhiều chuyên gia đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 112 và khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính khả thi của “các phương pháp định giá đất” để định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Bên cạnh những góp ý sửa đổi Luật Đất đai, các chuyên gia khi trao đổi với Thuonggiaonline.vn đều cho rằng cần phải điều chỉnh cả Luật Đấu giá tài sản để tạo sự liên thông nhằm ngăn chặn những bất cập từ thực tế.
Trong đó cần xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp “tiền đặt trước” để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”.
Hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng hay đề nghị xem xét có thể quy định “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư đã nộp tiền đặt trước được trả giá không vượt quá “ngưỡng giá” này. Nếu vượt quá thì nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của TCTD.
Song song đó, cũng cần xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định “giá khởi điểm” và nâng cao chất lượng hoạt động của “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” thuộc Sở Tư pháp cấp tỉnh, thành nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng đấu giá “cuội" và ngăn ngừa khả năng “thông đồng” giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá hay giữa các nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá.
Thực hiện đấu giá tài sản, trong đó, có quyền sử dụng đất, theo hình thức đấu giá rộng rãi, công khai để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực là phương thức đúng đắn và hiệu quả, giúp xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo bán tài sản quyền sử dụng đất theo giá thị trường, đạt hiệu quả cao, bổ sung thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
