Cụ thể, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành một bảng giá đất riêng theo định kỳ hàng năm trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc giá trị đất phù hợp với giá trị trường quyền sử dụng đất, trong điều kiện bình thường tại địa phương đó.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành.
Theo kế hoạch, Dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp lần này (tháng 10/2022), cho ý kiến lần thứ hai tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
Sau khi được Quốc hội cho ý kiến lần đầu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về những vấn đề lớn trong giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sau kỳ họp thứ 4. Việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo luật tại phiên họp thứ 18 (tháng 12/2022).
Trên tinh thần xây dựng, đóng góp ý những ý kiến thiết thực nhất vào công tác xây dựng dự thảo sửa đổi luật, Tạp chí Thương gia đã có cuộc với luật sư Nguyễn Anh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội để hiểu rõ hơn một số vấn đề.
Mở đường cho cơ chế tự chủ của mỗi địa phương
Theo luật sư Nguyễn Anh, sau bao nhiêu lần đổi thay, kể từ 1987 đến nay, lần đầu tiên trong lịch sử lập pháp về đất đai, Quốc hội sẽ quyết định bỏ khung giá đất. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua trong thời gian sắp tới sẽ là một bước đột phá mới, nâng tầm giá trị đất đai bám sát giá thị trường.
Việc bỏ khung giá đất sẽ không còn cơ hội cho các chủ thể trên thị trường giao dịch theo 2 mức giá. Chấm dứt tuyệt đối tình trạng giá ghi trên hợp đồng một đằng, giá trên thị trường một nẻo. Điều này gây ra nhiều hệ luỵ tiêu cực như tham nhũng gây thất thoát tài sản nhà nước; đầu cơ, trục lợi, thổi giá, thao túng thị trường,...
Theo quy định Luật Đất đai hiện hành, khung giá đất chính là khung mà Chính phủ quy định, định kỳ 5 năm thay đổi 1 lần. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và định kỳ 5 năm thay đổi 1 lần. Còn giá đất cụ thể cũng do UBND cấp tỉnh quy định.
Nhưng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ bỏ khung giá đất, giữ bảng giá đất và giá đất cụ thể. Riêng bảng giá đất sẽ xây dựng định kỳ 1 năm 1 lần. Cụ thể, mỗi tỉnh, thành phố có quyền tự chủ quyết định bảng giá đất của địa phương mình, trên cơ sở cân nhắc giá đất thị trường theo từng khu vực, mảnh đất khác nhau, từng loại đất mục đích sử dụng khác nhau,...
"Yếu tố tự chủ được đặt lên hàng đầu. Chính phủ giao quyền tự chủ, tự quyết cho mỗi tỉnh, thành phố. Họ chỉ cần căn cứ vào luật và căn cứ vào tình hình địa phương của mình như tình hình phát triển kinh tế xã hội và tính hình biến động của thị trường bất động sản để quyết định bảng giá đất của địa phương mình. Và hoàn toàn không phải chịu sự chi phối khung giá đất của Chính phủ như cũ ", luật sư Nguyễn Anh phân tích.
Bảng giá đất là cơ sở căn cứ để tính các loại thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp, cũng như các loại thuế sử dụng đất, các loại chi phí, lệ phí đất đai, tiền bồi thường cho nhà nước, tiền xử phạt vi phạm hành chính,...
Ngoài ra, việc tự chủ quyết định bảng giá đất ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ giúp cho Trung ương và địa phương đó thu được nhiều tiền thuế hơn; phí, lệ phí cao hơn nhiều so với quy định cũ.
Ví dụ, giá đất khu vực Hà Nội, Hải Phòng sẽ khác khu vực Hà Nam, Phú Thọ, Tuyên Quang,... Hay giá đất TP. Hồ Chí Minh sẽ cao hơn rất nhiều so với An Giang, Sóc Trăng, Bạc Liêu,...
Điều này đã được quy định rất cụ thể tại Khoản 3, Điều 164 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Như vậy, giá đất sẽ cân đối trên cơ sở thị trường. Chưa kể, mỗi tỉnh, thành phố sẽ có hội đồng định giá riêng và thẩm định giá trị mảnh đất đó theo thị trường, theo khu vực, mức độ đô thị hoá,... của địa phương đó như thế nào.
"Đây là cơ sở quan trọng trong việc mang lại giá trị tích cực cho người dân, người sử dụng đất, địa phương, Nhà nước và những cá nhân tổ chức liên quan tới quyền sử dụng đất", luật sư Nguyễn Anh chia sẻ.
"Lỗ hổng" khi để địa phương tự quyết giá đất
Mặc dù, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ bỏ khung giá đất, nó là một bước đột phá mới giúp xác định giá đất sát với giá thị trường, tiến tới xây dựng bản đồ giá trị đất đai, nhưng theo luật sư Nguyễn Anh dự thảo này vẫn có "lỗ hổng".
"Lỗ hổng" ở đây là các điểm khuyết chưa quy định cụ thể đối với các trường hợp vi phạm trong việc thẩm định giá đất. Khi giao quyền tự chủ cho UBND cấp tỉnh, thành phố được quyết định trong việc thẩm định giá đất theo thị trường thì dễ xảy ra sai phạm. Cụ thể là sai phạm của hội đồng thẩm định hoặc những cơ quan, cá nhân, tổ chức trong việc quyết định giá đất thị trường.
"Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các cá nhân, tổ chức liên quan tới thẩm định giá đất được trao quá nhiều quyền, nhưng nghĩa vụ chỉ được quy định chung chung, chưa cụ thể, trách nhiệm chưa rõ ràng. Điều này, rất dễ xảy ra những sai phạm trong việc định giá", luật sư Nguyễn Anh đánh giá.
Cụ thể, Tại Điều 166 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về hội đồng thẩm định giá đất, nhưng chỉ quy định có những ai tham gia hội đồng thẩm định. Không quy định cụ thể vai trò, chức năng, nhiệm vụ của từng cá nhân, cơ quan, tổ chức tham gia.
Hay như Điều 168 - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ đang quy định chung chung về quyền và nghĩa vụ, chưa ràng buộc trách nhiệm cao nhất đối với tổ chức có chức năng tư vấn giá đất.
Theo luật sư Nguyễn Anh sẽ có những câu hỏi đặt ra cho vấn đề này. Như thế nào là giá đất thị trường hợp lý? Giá đất thị trường mà cơ quan thẩm định đánh giá và đưa ra đã phù hợp, thoả đáng hay chưa? Cơ chế nào tính ra giá đất thị trường là gì? Có công thức chung hay do mỗi địa phương quyết định và tuỳ cơ ứng biến?
Hiện tại, Luật Đất đai cũng không quy định về công thức tính giá thị trường. Mỗi địa phương có một công thức khác nhau, phụ thuộc vào hệ số của mỗi địa phương và phụ thuộc vào mức độ cạnh tranh bất động sản tại mỗi khu vực của địa phương đó.
Ví dụ: Nếu tính giá trị lô đất A sẽ dựa và cân nhắc trên yếu tố giá trị của lô đất B, C, D,... bên cạnh hoặc giá trị tiềm năng của lô đất đó trong quá khứ, hiện tại và tương lai.
"Như vậy, công thức tính giá thị trường có nên quy định một công thức chung áp dụng cho tất cả các địa phương hay không? Hay mỗi địa phương sử dụng một công thức khác nhau?
Nếu sử dụng công thức khác nhau thì kiểm soát ra sao để đảm bảo giá thị trường hợp lý và phù hợp nhất? Hay giá thị trường là giá "trên trời" mà chỉ những người có điều kiện kinh tế mới tiếp cận được?", luật sư Nguyễn Anh đặt vấn đề.
Do đó, theo vị luật sư này, nếu như không được kiểm soát kỹ lưỡng, giá thị trường cao quá so với mặt bằng chung sẽ nảy sinh khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn. Và đây cũng là nguyên nhân chính dẫn tới việc nhiều người giàu có khả năng mua được đất tốt hơn so với người có thu nhập thấp.
Trong khi đó, những người có thu nhập thấp cực kỳ khó tiếp cận để mua được đất làm nhà, do giá thị trường chắc chắn cao hơn so với giá Nhà nước quy định tại luật hiện hành.
Vị luật sư này để ngỏ có cách thức nào để kiểm soát bình ổn giá thị trường đối với đất đai hay không? Nếu trong trường hợp có lợi ích cá nhân hay lợi ích nhóm đẩy giá thị trường lên cao thì giải pháp sẽ xử lý của Nhà nước như thế nào? Đây là điều mà vị luật sư này lo ngại trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sắp tới. Liệu các nhà làm luật đã có giải pháp triệt để cho vấn đề này hay chưa?
Ngoài ra, theo luật sư Nguyễn Anh, đối với Luật Đất đai hiện hành, một lô đất sẽ có 2 mức giá: Giá thị trường và giá do nhà nước quy định. Nhưng với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ chỉ có một mức giá. Giá nhà nước chính là giá thị trường.
Khi các chủ thể giao dịch, kinh doanh quyền sử dụng đất, Nhà nước bắt buộc họ phải ghi một mức giá quy định là giá thị trường. Mức giá đó là giá giao dịch, đồng thời cũng là mức căn cứ để tính thuế phí và lệ phí liên quan tới quyền sử dụng đất đó.
Một dấu hỏi lớn đặt ra đó là: Việc quy định mức giá thị trường có cần đặt mức giá mức tối thiểu và mức tối đa không?
