Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chính sách, kinh tế - xã hội, pháp lý. Chỉ cần có sự thay đổi của một trong các yếu tố này cũng khiến giá đất tăng nhanh hay giảm mạnh. Thời gian gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến sự leo thang mạnh mẽ của giá nhà đất ở khắp nơi. Đặc biệt là tình trạng giá trúng đấu giá tài sản cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Những trường hợp cao bất thường có thể tạo tác động tiêu cực đối với thị trường nhà ở, bất động sản.
"Thổi giá" và những nguy hại đối với thị trường bất động sản
Kết quả đấu giá cao, đặc biệt đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất là điều đáng mừng khi mang lại nguồn ngân sách đòi dào cho địa phương, và phần nào thể hiện sự minh bạch trong đấu giá tài sản. Tuy nhiên, qua những kết quả đấu giá này, nhận thấy khâu đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập cần phải xem xét lại.
Thực tế, có nhiều cá nhân, đơn vị lợi dụng vào việc đấu giá để trả giá cao nhằm mục đích "thổi giá” khu vực xung quanh, tạo nên mức giá quá cao so với mặt bằng chung của thị trường. Điều này rất nguy hại cho thị trường bất động sản. Sau những thương vụ đấu giá đất tỷ đô, thị trường vẫn chưa hết xôn xao về tác động khi nó ảnh hưởng đến cả giá và giao dịch của các khu vực lân cận. Việc thiết lập mặt bằng giá quá cao sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối cung – cầu và thanh khoản kém.
Một vấn đề khác của việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao trong các cuộc đấu giá đất hiện nay tại địa phương đó là nảy sinh tình trạng bỏ cọc. Khi mà bản chất người tham gia đấu giá có thể không thực sự là người có nhu cầu mua đất, sử dụng đất mà lại là nhóm đầu cơ tích trữ đất nhằm kinh doanh. Họ tham gia đấu giá đất mà không xác định mục tiêu ban đầu là sử dụng đất, họ đi kinh doanh để có lời. Họ trả giá cao, và kỳ vọng trong thời hạn chưa phải nộp tiền sẽ lướt sóng và bán được với lợi nhuận cao. Thế nhưng trên thực tế, lại không bán được và bỏ cọc. Do đó, mục đích của việc đấu giá quyền sử dụng đất không đạt được, nhiều cuộc đấu giá gần đây vô tình trở thành “chợ giao dịch” kiếm lời mới của các nhóm đầu cơ đất.
Giá đất cao dẫn đến nhiều người "ôm" đất vì cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết thị trường đang ảo, đang bị "bong bóng". Chẳng hạn như vụ bỏ giá cao rồi “bỏ của chạy lấy người” trước đây: Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá khu đất ở đường Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM) cao hơn 2,6 lần so với giá khởi điểm, tạo ra mức giá không thật tại khu vực đó. Tuy nhiên, sau đó công ty này thấy “hối hận” vì mua giá cao và "quay xe" bỏ chạy.
Những vấn đề nêu trên gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Pháp luật còn nhiều hạn chế
Liên quan sai phạm trong việc làm sai lệch kết quả đấu giá đất xảy ra tại tỉnh Thái Bình, tháng 8/2021 Viện Kiểm sát nhân dân (KSND) tỉnh Thái Bình truy tố 4 cán bộ thuộc Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên - môi trường tỉnh Thái Bình và vợ Đường "Nhuệ" với vai trò đồng phạm về tội "Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ" quy định tại khoản 1, Điều 356 Bộ luật hình sự.
Theo cáo trạng, Nguyễn Thị Dương là giám đốc Công ty TNHH Đường Dương, từng tham gia nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh, được bà Nguyễn Thị Hạnh (54 tuổi) nhờ mua một lô đất ở TP Thái Bình. Sau khi xem lô đất số 09 thuộc khu dân cư phường Bồ Xuyên, TP Thái Bình, bà Hạnh đã nhất trí mua, đồng thời nhờ Dương đứng ra làm mọi thủ tục giấy tờ tham gia đấu giá lô đất. Dương sau đó giao cho một đàn em lo thủ tục.
Khi trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Thái Bình thông báo đấu giá lô đất trên, Dương cho đàn em lấy tên bà Hạnh và Phạm Đình Dũng (38 tuổi) tham gia đấu giá. Kết quả sau buổi đấu giá, do có nhiều người cùng tham gia và khi biết bà Hạnh không trúng (do một phiếu không hợp lệ và một phiếu trả giá thấp hơn) nên Dương đã đến Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Thái Bình thuộc Sở Tư pháp Thái Bình để đặt vấn đề với những người có chức vụ, quyền hạn tại đây nhằm thay đổi kết quả cho bà Hạnh trúng và được những người này đồng ý.
Sau khi được Vũ Gia Thành "gợi ý" điều kiện người đã được công bố trúng đấu giá phải đồng ý nhượng lại thì mới có thể thay đổi được kết quả thì Dương đã điện thoại cho chồng là Nguyễn Xuân Đường (Đường "Nhuệ") đến ép người mua phải miễn cưỡng từ bỏ kết quả trúng đấu giá lô đất số 09.
Cơ quan tố tụng xác định nạn nhân bị vợ chồng Đường "Nhuệ" ép phải từ bỏ trúng đấu giá là Vũ Thành Đạt (25 tuổi). Khi gặp được người bỏ trúng đấu giá, Đường "Nhuệ" ngỏ lời đề nghị anh Đạt nhượng lại kết quả trúng để đổi lấy 20 triệu đồng nhưng anh Đạt không đồng ý, thấy vậy Dương cùng một số đàn em thân tín khác đã lao vào đánh đấm, đe dọa khiến nạn nhân phải chấp nhận nhượng lại lô đất.
Cáo trạng của Viện KSND tỉnh Thái Bình xác định các bị can có chức vụ, quyền hạn trong vụ án là Hiệp, Thành, Thúy và Dũng tuy không vụ lợai nhưng vì động cơ cá nhân khác nên đã lợi dụng chức vụ, quyền hạn được giao để cố ý làm thay đổi kết quả trúng đấu giá từ Đạt sang cho bà Hạnh. Điều này là trái quy định của Luật đấu giá tài sản, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của anh Đạt và làm ảnh hưởng tới uy tín của cơ quan nhà nước.
Từ ví dụ thực tế này, đánh giá về những quy định của pháp luật về đấu giá đất, Luật sư Đặng Văn Cường - Văn phòng Luật sư Chính Pháp - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng: Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất được quy định trong rất nhiều văn bản từ Luật, Nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Thông tư liên tịch giữa các bộ, ngành, Quyết định của UBND tỉnh,… Mỗi văn bản lại điều chỉnh một vài khía cạnh hoặc cùng một lúc nhiều văn bản điều chỉnh một khía cạnh nhưng lại có điểm không thống nhất. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng pháp luật.
Đối với quy định xác định giá khởi điểm, việc xác định giá khởi điểm đúng với giá trị tài sản sẽ có vai trò quyết định việc đăng ký tham gia đấu giá, trả giá nhằm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản hiện hành cho thấy, Chủ tịch UBND cấp tỉnh là người phê duyệt giá đất khởi điểm do Sở Tài chính và Sở Tài nguyên & Môi trường xác định dựa trên bảng giá đất. Ban hành Bảng giá đất còn chưa sát giá thị trường.
Việc phê duyệt giá đất khởi điểm được quyết định bởi một cá nhân nên có thể có sự không minh bạch về mức giá khởi điểm này. Những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá đất không sát giá thị trường là kẽ hở cho tiêu cực, gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Trong khi đó quy định về thông báo đấu giá thì pháp luật có hướng dẫn cụ thể về việc đăng Thông báo đấu giá tài sản trên báo in, báo hình nào. Các tổ chức đấu giá khi áp dụng quy định về đăng tải Thông báo đấu giá tài sản trên là rất khác nhau và khó có thể kiểm soát việc đăng thông báo của tổ chức đấu giá như thế nào là phù hợp.
Điều này dẫn đến tình trạng tổ chức đấu giá triển khai việc đăng tải thông báo đấu giá tài sản trên nhiều báo khác nhau, vì thế mà thông tin rất khó đến được với khách hàng. Với số lượng báo in ngày càng nhiều, tổ chức đấu giá vẫn có thể dễ dàng “qua mặt” người tham gia đấu giá trong việc đăng thông báo công khai việc đấu giá tài sản như: đăng rải rác trên nhiều báo, đăng trên các báo in mà người có nhu cầu tham gia hầu như không đọc; Đăng thông báo trên báo mua bán với chi chít các thông tin, trong đó thông tin về đấu giá được in rất nhỏ; đăng báo hình vào những khung giờ quá sớm hoặc quá muộn khiến ít người theo dõi được,….
Thực tế hoạt động của các tổ chức đấu giá này đã làm cho việc tiếp cận thông tin đấu giá qua báo in hoặc báo hình chưa mang lại hiệu quả đáng kể, làm giảm đáng kể sự tiếp cận của khách hàng có nhu cầu mua tài sản đấu giá đối với thông tin đấu giá tài sản, tiếp tay cho việc thông đồng, cấu kết để bán được tài sản một cách không minh bạch.
Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước dẫn tới tình trạng lợi dụng chức vụ, quyền hạn để thông đồng, trục lợi.
Công tác tổ chức thi hành bán đấu giá tài sản còn chưa nghiêm túc, chưa đúng trình tự thủ tục theo quy định pháp luật.
Công tác quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất vẫn đang bộc lộ nhiều lúng túng, bất cập: Năng lực, trình độ của một bộ phận cán bộ ở địa phương còn bộc lộ nhiều yếu kém. Việc hướng dẫn địa phương thực hiện pháp luật đấu giá hay hướng dẫn các tổ chức đấu giá khắc phục khó khăn có lúc chưa kịp thời.
Bên cạnh đó, một phần nguyên nhân dẫn đến các vụ án sai phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất là do có sự tiếp tay của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, hô biến “đất vàng” của Nhà nước thành tài sản tư với mức giá “ưu đãi”. Quyền lực nhà nước trao cho một số cá nhân, cán bộ đôi khi chính là con dao 2 lưỡi, đó vừa là quyền hạn, vừa là trách nhiệm, nếu như không có đủ trí tuệ, bản lĩnh thì sẽ rất dễ bị cám dỗ chi phối, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến Nhà nước, tập thể và cá nhân.
Một số tổ thức đấu giá không nghiêm túc thực hiện đúng các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như: thực hiện việc niêm yết, công khai thông báo đấu giá còn sơ sài, không đảm bảo đầy đủ các thông tin theo quy định (thời gian, địa điểm đấu giá, nơi đăng ký tham gia đấu giá,…); không thực hiện thông báo rộng rãi nhằm mục đích khép kín thông tin;… Không ít trường hợp đấu giá chỉ mang tính hình thức.
Ý thức pháp luật của một bộ phận những người có trách nhiệm thi hành pháp luật và những người tham gia đấu giá còn chưa cao. Nhận thức của các chủ thể có liên quan về pháp luật đấu giá tài sản chưa đầy đủ, toàn diện đã có tác động không nhỏ đến sự phát triển của hoạt động đấu giá tài sản.
Thực tế có nhiều “lỗ hổng” tồn tại trong các phiên đấu giá đất tại một số địa phương, tạo điều kiện cho các đối tượng thâu tóm, dìm giá đất nhằm trục lợi. Có những người sử dụng “tiểu xảo” để cản trở và kéo dài phiên đấu giá, gây khó khăn cho tổ chức đấu giá. Trong phiên đấu giá cũng có không ít những khách hàng không thực sự muốn mua hàng mà chỉ xuất hiện như những "quân xanh" trong phiên đấu giá.