Thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào cảnh “khát vốn dài hạn” nghiêm trọng khi vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng, trong khi các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp phát triển chậm.
MUỐN CÓ THÊM QUỸ ĐẦU TƯ
Chia sẻ tại toạ đàm “Phát huy vai trò của các ngân hàng thương mại trong thực hiện Nghị quyết 68”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, doanh nghiệp bất động sản phải nhìn các tổ chức tín dụng như là bà mẹ của chính mình. Các tổ chức tín dụng hiện nay đóng vai trò "bà đỡ" của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.
Các tổ chức tín dụng đóng vai trò cực kỳ quan trọng, bởi ở Việt Nam hiện nay, các quỹ đầu tư tài chính còn chậm phát triển, quỹ đầu tư tài chính của ngân hàng hiện chỉ có 1 quỹ của Techcombank. Ông Châu kỳ vọng có thêm các quỹ đầu tư để gánh vác bớt với các tổ chức tín dụng.
Bên cạnh đó, khai thác vốn trên thị trường chứng khoán cũng bị hạn chế, đến nay chỉ có 1.609 doanh nghiệp đủ điều kiện niêm yết trên thị trường chứng khoán, trong đó chỉ có 63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Như vậy, thị trường chứng khoán chưa phải là 1 kênh vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản.
Về quỹ phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng có những trục trặc, vì vậy các tổ chức tín dụng là kênh dẫn vốn cực kỳ quan trọng. Các ngân hàng nếu kiểm soát nguồn vốn cho vay, các doanh nghiệp cũng phải sử dụng vốn đúng mục đích, các doanh nghiệp hiện nay theo luật phải phát hành trái phiếu không quá 5 lần vốn chủ sở hữu, các bước huy động vốn cũng tương tự để bảo đảm an toàn…
“Chúng tôi mong muốn Chính phủ và cả người dân của chúng ta có nhận thức rằng, bỏ vốn vào ngân hàng ở các kênh trung hạn, dài hạn để các ngân hàng có nguồn tốt hơn, an toàn hơn để cho vay, chuyển đổi trong xã hội để tăng thêm nguồn gửi tiền tiết kiệm trung hạn, dài hạn nhiều hơn, chúng mới đảm bảo cho tín dụng phát triển an toàn, bền vững, trong đó có thị trường bất động sản".
Hiện nay, các tổ chức tín dụng đang bị hạn chế vì 80 - 90% nguồn vốn huy động là nguồn vốn ngắn hạn, trong khi đó yêu cầu của thị trường bất động sản là nguồn vốn trung hạn và dài hạn, nhưng vì rủi ro này của các tổ chức tín dụng các doanh nghiệp phải chia sẻ.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản thì phải uy tín sẽ được các tổ chức tín dụng đưa vào danh sách khách hàng uy tín…
Tự thân các doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư, không dàn trải, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc thị trường đáp ứng nhu cầu thực.
Theo ông Châu, đa số bất động sản đưa ra phân khúc cao cấp, rất thiếu nhà ở có giá trung bình, rất thiếu nhà ở xã hội, cho nên khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng có những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân, đáp ứng chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Vừa qua Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, hiện nay tỷ lệ giải ngân còn đang thấp, hy vọng có cơ chế mới sẽ giải ngân được nhiều hơn, mong Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện có cơ chế tiếp cận tín dụng các doanh nghiệp đủ điều kiện, trong đó có phân biệt để doanh nghiệp tiếp cận tín dụng.
Lãnh đạo HoREA rất mong Ngân hàng Nhà nước có cơ chế để xử lý nợ xấu, cả ngân hàng cả doanh nghiệp cùng đồng hành, bước song hành với nhau để các bên đều có lợi, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh.
BẤT ĐỘNG SẢN QUÁ PHỤ THUỘC VÀO NGÂN HÀNG
Về vốn tín dụng, tại một hội thảo vừa diễn ra, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nếu định hướng chủ trương chính sách thì nên tập trung vào sản xuất kinh doanh. Còn riêng với tín dụng tiêu dùng cho người dân vay mua nhà thì thông qua các số liệu sẽ thực hiện nhiều mục tiêu trong phát triển bất động sản.
Tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đạt 1.085 triệu tỷ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn. Tăng trưởng lĩnh vực này còn cao hơn tăng trưởng tín dụng chung. Do vậy, ông Lệnh nhấn mạnh, không có việc ngân hàng gây khó. Việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản giúp tạo lập nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng phát triển.
Ngoài ra, lĩnh vực cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu du lịch sinh thái…thì tăng trưởng vẫn tốt. Khu công nghiệp tăng trên 2% hai tháng đầu năm. Văn phòng, cao ốc, khu du lịch đều có tốc độ tăng trên 2% so với cuối năm 2024.
Một điểm thuận lợi nữa trong trung và dài hạn là hành lang pháp lý vô cùng thuận lợi cho tín dụng ngân hàng. Một dự án đủ pháp lý thì tín dụng ngân hàng hoàn toàn cho vay được.
Đối với nhà ở xã hội vẫn còn vướng về pháp lý, còn đủ pháp lý thì được cho vay. Cho vay thông qua ngân hàng chính sách thì vẫn đáp ứng. Điểm khó nhất khi cho vay thông qua ngân hàng là phần lớn người vay là người nghèo mà giá nhà lại cao.
Với nhà ở thương mại, ngân hàng thương mại vẫn cho vay phân khúc này. Cho vay đúng mua nhà để ở thì thực hiện chủ trương cho vay nhà ở giá rẻ gắn với người dưới 35 tuổi thì hoàn toàn tăng trưởng phát triển bền vững.
Về vốn từ phát hành trái phiếu, ông Phạm Phú Khôi, Phó Chủ tịch Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam nêu ý kiến, thị trường trái phiếu là thị trường lớn nhất trong tất cả công cụ thị trường tài chính thế giới. Trái phiếu lớn gấp 5 lần cổ phiếu.
Thế nhưng, ở Việt Nam, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ở giai đoạn khá non trẻ và cách hiểu trái phiếu khác nhau và không đúng bản chất. Nhà nước và ngân hàng coi là khoản tín dụng, còn khách hàng thì coi đó là một khoản tiền gửi.
Thời gian qua đã chứng kiến những đợt khủng hoảng niềm tin với trái phiếu doanh nghiệp. Cần hiểu rõ, trái phiếu doanh nghiệp có hai loại, đúng chỉ là một khoản vay nhưng nó là khoản vay cơ cấu và cái đó chỉ dành cho nhà đầu tư rất kinh nghiệm, mạo hiểm. Còn với nhà đầu tư cá nhân thì cần phải hiểu nó là chứng khoán. Để một trái phiếu trở thành một chứng khoán thì cần phải có tiêu chí của nó.
Thị trường gần đây đã thay đổi rất nhiều để nhà đầu tư chuyên nghiệp và cá nhân không có kinh nghiệm tham gia. Từ trước đến nay, khách hàng dễ dàng tiếp cận trái phiếu doanh nghiệp vì đây là nguồn phát hành rẻ. Khi mà chủ đầu tư các doanh nghiệp bất động sản có khả năng tiếp cận dòng vốn thì họ được sử dụng dòng tiền khá dễ dàng.
Nhưng ngoài ra, còn sử dụng trong các mục đích khác. Vậy thì họ sẽ dùng không để phát triển dự án mà dùng cho mục đích khác. Cho nên, rất nhiều nhà đầu tư bất động sản đã sử dụng kênh này, lấy tiền nhưng không phát triển dự án nên đã xảy ra tình trạng mà một số công ty bất động sản lớn vướng phải.
“Hiện mục đích sử dụng vốn đã được siết chặt trong công bố thông tin. Tuy nhiên, với các doanh nghiệp bất động sản mới và phát hành trái phiếu cho dự án thôi thì rất là khó vì nguồn vốn ngân hàng vẫn là rẻ nhất. Cho nên khi sử dụng kênh phát hành trái phiếu thì chỉ có doanh nghiệp có bề dày kinh nghiệm và tài sản đã tích luỹ được như Novagroup, Vingroup... họ mới tiếp cận được và khả năng sử dụng vốn một cách uyển chuyển trong mục đích sử dụng của mình”, ông Khôi phân tích