Từ lâu, thiếu minh bạch được xem là “điểm nghẽn” của thị trường địa ốc. Sự ra đời của mã định danh điện tử bất động sản được kỳ vọng sẽ thay đổi cuộc chơi, khi mỗi căn nhà được gắn một mã số duy nhất, cho phép truy xuất toàn bộ thông tin pháp lý trên hệ thống dữ liệu quốc gia.
THẾ NÀO LÀ MÃ ĐỊNH DANH BẤT ĐỘNG SẢN?
Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản
Trong đó, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 357 gồm các nhóm trường thông tin: Mã định danh thửa đất; mã số thông tin dự án, công trình xây dựng; mã định danh địa điểm (nếu có); dãy ký tự tự nhiên.
Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn cùng thời điểm ban hành văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Về cấu trúc mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản, theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản được định dạng theo quy tắc sau:
[Mã định danh thửa đất] - [mã số thông tin dự án, công trình xây dựng] - [mã định danh địa điểm (nếu có)] - [bất động sản là nhà ở]/[phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng];
Mã định danh dài tối đa 50 ký tự, gồm chữ in hoa không dấu và số (A-Z, 0-9), không chứa ký tự đặc biệt trừ dấu gạch ngang (-).
Về căn cứ Điều 13 Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định về tạo lập và gắn thông tin tài khoản định danh điện tử, các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải có danh tính điện tử, được định danh điện tử tuân thủ theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử.
Bộ Xây dựng thực hiện quản lý, cấp mật khẩu và cấp quyền sử dụng tài khoản định danh điện tử trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức, mã số các đơn vị hành chính có liên quan do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tạo lập; thực hiện phân quyền truy cập, kết nối, chia sẻ dữ liệu, bảo đảm đúng mục đích, phạm vi và thẩm quyền quản lý nhà nước cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm:
Các bộ, ngành có liên quan; UBND cấp tỉnh; các tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin, dữ liệu chuyên ngành, chi tiết về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc.
UBND cấp tỉnh thực hiện gắn thông tin tài khoản định danh điện tử phục vụ kết nối, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cho các cơ quan, tổ chức trên địa bàn gồm: Các sở, ngành, phường, xã trên địa bàn có liên quan; chủ đầu tư các dự án bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn; việc gắn thông tin tài khoản định danh điện tử cho chủ đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn được thực hiện ngay sau khi dự án bất động sản được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản.
CĂN CƯỚC CÔNG DÂN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
Hiện nay, việc triển khai mã định danh điện tử cho bất động sản đang nhận được sự đồng thuận lớn từ cộng đồng doanh nghiệp và giới chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chuyển đổi mạnh mẽ theo hướng minh bạch và chuẩn hóa.
Bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Bảo Hưng rất ủng hộ minh bạch hoá thị trường bất động sản, các dự án không đủ pháp lý không thể công chứng, vay vốn ngân hàng.
“Xây dựng một “ngôi nhà kính” cho bất động sản chắc chắn sẽ gây ra những khó khăn ban đầu cho doanh nghiệp, nhưng về dài hạn, điều này tạo ra sự ổn định và là cơ chế cần thiết để sàng lọc các nhà đầu tư”, bà Lan phân tích.
Cùng chung góc nhìn, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản GP.Invest nhận định, năm 2025 là năm chuyển đổi, chuẩn bị cho kỷ nguyên mới. Tất cả các động thái làm được 2025, đã chuyển đổi hệ thống luật mà chục năm chưa làm được, đấy là rất quan trọng.
Từ góc độ chuyên gia, một chuyên gia kinh tế cho rằng việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản là xu hướng tất yếu, phù hợp với tiến trình số hóa quản lý nhà nước và yêu cầu phát triển minh bạch, bền vững của thị trường. Mã định danh điện tử, theo vị này, sẽ đóng vai trò như “căn cước công dân” của bất động sản, giúp nhận diện đầy đủ lịch sử pháp lý, tình trạng giao dịch và các biến động liên quan.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng thẳng thắn chỉ ra rằng quá trình triển khai trên thực tế sẽ đối mặt với không ít thách thức. Trước hết là bài toán đồng bộ dữ liệu giữa các hệ thống hiện có như đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế, công chứng và ngân hàng. Nếu mỗi lĩnh vực vận hành theo một chuẩn dữ liệu và nền tảng khác nhau, việc gắn mã định danh rất dễ rơi vào tình trạng “có mã nhưng không dùng được”, làm giảm hiệu quả của chính sách.
Thách thức thứ hai đến từ thực trạng số hóa không đồng đều giữa các địa phương. Nhiều nơi vẫn đang trong quá trình chuyển đổi hồ sơ giấy sang dữ liệu số, trong khi dữ liệu lịch sử còn thiếu, phân tán hoặc chưa được chuẩn hóa. Điều này khiến công tác cập nhật, làm sạch và kết nối dữ liệu ban đầu trở nên tốn kém cả về thời gian lẫn chi phí.
Bên cạnh đó, kỷ luật thực thi và trách nhiệm cập nhật dữ liệu cũng là yếu tố then chốt. Mã định danh điện tử chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi mọi biến động của bất động sản, từ chuyển nhượng, thế chấp, thay đổi mục đích sử dụng đến điều chỉnh quy hoạch, đều được cập nhật đầy đủ và kịp thời. Nếu việc cập nhật chỉ mang tính hình thức, chậm trễ hoặc phụ thuộc vào ý chí chủ quan của từng cơ quan, hệ thống khó có thể đạt được mục tiêu đề ra.
Để việc triển khai mã định danh bất động sản diễn ra thuận lợi, chuyên gia kiến nghị cần xây dựng một bộ chuẩn dữ liệu thống nhất ở cấp quốc gia, trong đó xác định rõ mã định danh bất động sản là “trục xương sống” để kết nối đồng bộ các hệ thống liên quan. Quá trình triển khai cần tuân thủ nguyên tắc “làm đến đâu chắc đến đó”, tránh tình trạng mỗi ngành, mỗi địa phương thực hiện theo cách riêng, thiếu liên thông.
Trước mắt, nên triển khai theo lộ trình có trọng tâm, ưu tiên các dự án mới, khu đô thị và chung cư thương mại, những nơi hồ sơ tương đối đầy đủ, dễ chuẩn hóa. Song song với đó, cơ quan chức năng cần từng bước rà soát, làm sạch dữ liệu của các dự án cũ, tránh tâm lý nóng vội “làm cho đủ” dẫn đến dữ liệu sai lệch, khó khai thác.
Cuối cùng, chuyên gia nhấn mạnh sự cần thiết của việc quy định rõ trách nhiệm cập nhật dữ liệu và chế tài đi kèm, đồng thời khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân, đặc biệt là doanh nghiệp công nghệ, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức công chứng và ngân hàng.
“Khi các chủ thể trên thị trường cùng nhìn thấy lợi ích từ mã định danh điện tử, việc triển khai sẽ trở nên thuận lợi, thực chất và bền vững hơn”, vị chuyên gia phân tích.