Tại hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách", thông tin cụ thể liên quan đến niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư đã được đưa ra.
HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LÝ
TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI nhấn mạnh một số thông tin cho rằng chung cư trước Nghị quyết 21 có thời hạn sở hữu lâu dài, còn chung cư sau Nghị quyết 21 sẽ có thời hạn là không đúng với tinh thần của Nghị quyết, đồng thời có thể gây tác động không phù hợp đến thị trường bất động sản.
Về bản chất, định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải là một nội dung hoàn toàn mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định về việc xử lý khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.
Nghị quyết 21 là một bước tiến trong việc hoàn thiện quy định pháp lý về sở hữu nhà chung cư. Các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới.
Tuy nhiên, việc thể chế hóa các quy định này, đặc biệt là cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận, vẫn là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ.
Nhà chung cư có hai khái niệm cần phân biệt gồm niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Vì vậy, cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.
Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cần được quy định rõ.
Việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư cũng có thể tạo tác động tích cực đến chất lượng công trình. Khi thời hạn sử dụng và chất lượng công trình được xác định rõ, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng.
QUYỀN TÀI SẢN CỦA NGƯỜI DÂN
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, đơn vị trực tiếp tham mưu xây dựng dự thảo Luật Nhà ở cũng đã có những chia sẻ về quyền sở hữu tài sản và niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Quan điểm hiện nay là đang thể chế hóa các định hướng của Nghị quyết 21. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư, đây không phải là một quy định mới.
Chia sẻ về lý do tại sao đến thời điểm này vấn đề vẫn được đặt ra, thậm chí trở nên nóng như vậy, trong khi năm 2023 chưa nhận được nhiều sự quan tâm, bà Hằng nhấn mạnh: “Thứ nhất, về mặt pháp lý và bảo đảm quyền tài sản. Luật Nhà ở hiện hành năm 2023 đã quy định về niên hạn. Tuy nhiên, cơ sở pháp lý trong quy định này chưa thực sự đầy đủ.
Ví dụ, hiện nay chúng ta quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, chúng ta chưa quy định rõ sau khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản đó sẽ có những quyền gì, hay có bị mất quyền sở hữu tài sản hay không. Đây là vấn đề rất lớn và đang nhận được nhiều sự quan tâm”.
Do vậy, trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, Bộ Xây dựng đã làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Tôi nhắc lại để các quý vị hoàn toàn yên tâm: "Quyền tài sản không bị mất đi".
Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu sẽ có các quyền sau. Một là nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư; hai là được quyền mua nhà ở xã hội; hoặc ba là nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu. Do vậy, người dân không bị mất quyền tài sản.
Đối với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có các quyền như tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này sẽ được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.
Nếu chủ sở hữu không muốn đóng tiền để xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đó cho người khác. Người mua sẽ có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.
Trường hợp không tiếp tục đóng góp, họ có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.
Trường hợp khu vực nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch không còn được xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.
Như vậy, quy định được đưa ra trong Luật Nhà ở lần này nhằm nhấn mạnh tinh thần kế thừa luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản.
Thứ hai, tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ.
Hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thời gian qua đang là một điểm nghẽn. Tình trạng này ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân sinh sống tại các công trình.
Mặc dù đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại, nhưng chưa quy định cụ thể nghĩa vụ. Vì vậy, khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước triển khai phá dỡ công trình, họ gặp rất nhiều khó khăn do người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng. Nếu không cải tạo được, vấn đề sẽ tác động trực tiếp đến an toàn tính mạng của người dân.
Thứ ba, hướng tới chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng công trình. Nhiều người dân sống tại các khu chung cư có tâm lý mặc định rằng sẽ ở mãi mãi và không muốn sửa chữa, dù công trình xuống cấp dần theo thời gian, có thể sau 10, 20, 30 hay 50 năm. Ngay cả với các chung cư cao cấp cũng vậy.
Nếu không đặt ra mốc thời gian về vòng đời dự án, hiện tại cơ quan quản lý chưa định hướng được tâm lý người dân. Đồng thời, cơ quan quản lý cũng chưa tạo được yêu cầu đủ mạnh để các chủ đầu tư đặt chất lượng công trình lên ưu tiên cao trong quá trình triển khai. Khi chất lượng chưa được đặt lên hàng đầu, công trình xuống cấp theo thời gian sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân.