Không còn chỉ là “vùng ven” như trước, Đông Bắc TP.HCM đang vươn lên thành điểm sáng mới trên bản đồ đô thị và đầu tư. Cùng với làn sóng giãn dân từ trung tâm thành phố và chiến lược tái cấu trúc quy hoạch vùng, khu vực này đang định hình một diện mạo đô thị hiện đại, năng động và có chiều sâu phát triển.
Sự đồng bộ về quy hoạch, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, kết hợp với sức bật từ các khu công nghiệp và dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, đã tạo lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản nơi đây.
CĂN HỘ PHÁT TRIỂN CHỦ ĐẠO
Chia sẻ tại hội thảo “Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM sau sáp nhập sẽ có sự phát triển tích cực, đặc biệt là khu vực Đông Bắc TP.HCM.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản nhà ở tại khu vực Đông Bắc TP.HCM, đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực. Nguồn cung tại khu vực này đạt khoảng 5.000 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tỷ lệ hấp thụ đạt trên 60%, phản ánh rõ nét nhu cầu gia tăng mạnh mẽ từ người mua thực lẫn giới đầu tư.
Hiện nay, các dự án mở bán mới có mức giá trung bình dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2 (chưa tính chiết khấu), cao hơn khoảng 20% so với căn hộ thứ cấp do sở hữu vị trí tốt và chất lượng xây dựng cao.
Tuy vậy, giá này vẫn thấp hơn từ 20 - 30% so với các dự án nằm giáp ranh khu Đông TP.HCM dù chất lượng tương đương, tạo nên lợi thế cạnh tranh rõ rệt.
Trong bối cảnh quy hoạch mở rộng và tái cấu trúc vùng đô thị, Đông Bắc TP.HCM đang dần hình thành một diện mạo mới. Các khu công nghiệp tại đây đang được định hướng phát triển theo mô hình đồng bộ, hiện đại, góp phần thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI.
Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM, cùng với xu hướng giãn dân và mở rộng quy hoạch, đã thúc đẩy cư dân di chuyển từ trung tâm thành phố ra khu vực cửa ngõ Đông Bắc. Nơi đây đang dần trở thành tâm điểm mới nhờ thừa hưởng trực tiếp các chính sách phát triển và hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ. Trong đó, phân khúc căn hộ được đánh giá sẽ giữ vai trò chủ đạo trong giai đoạn tới.
Theo ông Đính, Hạ tầng chính là động lực thúc đẩy sự phát triển của bất động sản tại khu vực này. Hàng loạt dự án lớn đang triển khai hoặc chuẩn bị hoàn thiện như: mở rộng Quốc lộ 13 đoạn qua phường Bình Hòa lên 60m, dự kiến hoàn thành trong năm 2025; tuyến Vành đai 3 TP.HCM dự kiến đưa vào khai thác năm 2026, giúp rút ngắn thời gian di chuyển đến sân bay Long Thành và trung tâm TP.HCM.
Hay tuyến đường ven sông Sài Gòn dài 100km góp phần mở rộng không gian đô thị ven sông; mở rộng Quốc lộ 13 qua TP. Thủ Đức cũ lên 10 làn xe trong giai đoạn 2027 - 2028; và tuyến metro số 2 nối trung tâm TP.HCM với Thủ Dầu Một, chạy dọc theo Quốc lộ 13, sẽ tạo cú hích mạnh cho bất động sản hai bên tuyến.
Khu Đông Bắc TP.HCM là nơi hội tụ nhiều cột mốc hạ tầng trọng điểm, đang nổi lên như một điểm đến đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ, nhà đầu tư cần thận trọng. Việc lựa chọn đúng dự án là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn dòng vốn và tạo dư địa sinh lời lâu dài.
“Những dự án có pháp lý minh bạch, được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín, có quy hoạch đồng bộ, xây dựng theo xu hướng xanh, thông minh, tích hợp đầy đủ tiện ích và kết nối thuận lợi với các tuyến giao thông trọng điểm sẽ chiếm ưu thế trên thị trường. Bên cạnh đó, vị trí gần các trung tâm công nghiệp và dịch vụ cũng là yếu tố giúp gia tăng giá trị tài sản và lợi suất khai thác cho thuê”, vị chuyên gia nêu quan điểm.
MỞ RỘNG KHÔNG GIAN
Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM đang mở ra một chương phát triển hoàn toàn mới, biến TP.HCM trở thành một "siêu đô thị" năng động bậc nhất cả nước. Trong bức tranh quy hoạch tổng thể này, khu vực Đông Bắc TP.HCM trải từ Thủ Đức đến Dĩ An, Thuận An, Bình Dương cũ, Biên Hòa, Long Thành được đánh giá là cực tăng trưởng đầy tiềm năng, cả về kinh tế lẫn bất động sản.
Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, sự hình thành siêu đô thị TP.HCM đã mở rộng không gian phát triển cả về địa lý lẫn chức năng đô thị. Thị trường bất động sản TP.HCM không còn giới hạn ở các quận trung tâm, mà đã lan rộng theo trục kết nối.
Việc này tạo ra hành lang phát triển bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị và nghỉ dưỡng gắn với các tuyến hạ tầng lớn như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Trong cấu trúc mới, bất động sản không chỉ là nơi ở mà trở thành một phần trong chuỗi giá trị sản xuất – dịch vụ của toàn vùng kinh tế phía Nam.
“Khu vực Đông Bắc TP.HCM đang dần hình thành một cực tăng trưởng tích hợp đa chức năng: bất động sản cao cấp cho chuyên gia, khu công nghiệp công nghệ cao, trung tâm đổi mới sáng tạo, và các đô thị thông minh, bền vững. Với hệ thống hạ tầng hiện đại, quỹ đất lớn và lực lượng lao động trẻ dồi dào, đây có thể trở thành "thung lũng silicon mới” của Việt Nam nếu được quy hoạch bài bản và điều phối hợp lý.
Còn PGS.TS. Trần Đình Thiên nhận định, việc sáp nhập không chỉ tạo đòn bẩy phát triển mà còn là sự "giải phóng" không gian cho TP.HCM cũ, nơi đang chịu áp lực lớn về ngập lụt, dân cư và hạ tầng. Việc mở rộng về phía Đông Bắc không chỉ đơn thuần tăng diện tích mà còn thiết lập lại cơ cấu kinh tế, mở ra hướng phát triển ven biển và kết nối vùng hiệu quả hơn.
Đặc biệt, theo ông Thiên, Đông Bắc TP.HCM có “công thức đô thị riêng”, khác biệt so với Bà Rịa – Vũng Tàu hay TP.HCM cũ, tạo nên sức hấp dẫn riêng biệt và tiềm năng dịch chuyển dân cư rất lớn, nhất là trong bối cảnh miền Tây đang gặp nhiều thách thức.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản tại Bình Dương ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng việc sáp nhập giúp Bình Dương cũ chuyển mình từ một thị trường “giá ngách” trở thành một phần của siêu đô thị.
Trước đây, thị trường nơi đây chủ yếu phát triển sản phẩm phục vụ cư dân tại chỗ, chưa đủ hấp dẫn giới đầu tư vì thiếu sự liên kết vùng. Tuy nhiên, với cấu trúc đô thị mới, Bình Dương không chỉ được hưởng lợi từ việc quản lý – điều phối hiệu quả hơn, mà còn có thể tái định vị để thu hút dòng vốn đầu tư lớn và hướng tới nhóm khách hàng cao cấp hơn, đặc biệt từ TP.HCM và quốc tế.