Thông thường, khi nguồn cung tăng mạnh, giá bán có xu hướng hạ nhiệt. Nhưng tại Hà Nội, quy luật này dường như không còn đúng. Thị trường chung cư đang đi theo một kịch bản ngược, nơi càng nhiều dự án ra mắt, giá lại càng leo thang.
Hiện làn sóng tăng giá chung cư tại Hà Nội vẫn diễn ra, đẩy giá sơ cấp trung bình lên gần 80 triệu đồng/m2. Thị trường ngày càng nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ trung cấp dần lùi vào dĩ vãng.
THIẾT LẬP MỨC GIÁ MỚI
Theo báo cáo về tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2025 của CBRE, quý này, thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận gần 5.180 căn hộ mới mở bán, tăng gần gấp đôi so với quý 1.
Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.760 căn, nhiều hơn cả lượng mở bán trong nửa đầu năm 2024. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị thuộc phân khúc cao cấp, với giá chào bán trung bình đạt hơn 70 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu).
Do cơ cấu nguồn cung mới quý này tập trung vào phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý 2/2025 đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.
Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai, vốn trước đây có mức giá phổ biến 40–50 triệu đồng/m2 thông thủy, nay ghi nhận các dự án mới chào bán trên 60 triệu đồng/m2.
Ngược lại, giá bán thứ cấp có xu hướng ổn định hơn, với mức trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm, đây là mức tăng giá thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024.
Tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp trong quý 2/2025 đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với quý 1 nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đạt mức bán của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.
CBRE cho rằng, năm 2025 được kỳ vọng là một năm bán mạnh của các chủ đầu tư, với nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị mở bán, đặc biệt tại các khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội. Việc triển khai các cây cầu mới bắc qua sông Hồng như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi là động lực lớn thúc đẩy hoạt động mở bán tại các khu vực này.
Đồng thời, nhiều dự án tầm “đô thị lớn” được dự kiến tung ra thị trường từ nay đến cuối năm, đặc biệt tại các quận nội đô như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên, mang lại thêm lựa chọn cho người mua nhà. Tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm dự kiến đạt khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc có thể vượt mức của năm 2024.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội chia sẻ: “Trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng tính cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua. Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời đặt nhiều kỳ vọng vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiện ích,tương xứng với số tiền họ bỏ ra”.
HÀ NỘI RÚT NGẮN KHOẢNG CÁCH GIÁ VỚI TP.HCM
Về khoảng cách giá giữa 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho biết, tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp quý 2/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024. Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM quanh mức 89 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước (biến động không đáng kể) và cao hơn 15% so với cùng kỳ.
Có thể thấy rằng, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng nhanh, ngày càng rút ngắn khoảng cách với TP.HCM. Nếu đầu năm 2024, giá trung bình ở TP.HCM cao hơn Hà Nội gần 20 triệu đồng/m2 thì đến giữa năm 2025, mức chênh lệch chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m2.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM trong giai đoạn vừa qua.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý 2/2025 tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn được mở bán với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.
Thực tế, không có dự án trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý này. Những căn hộ có mức giá “mềm” hơn (dưới 65 triệu đồng/m2) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận như Văn Giang, Hưng Yên.
Trong khi đó, tại TP.HCM nguồn cung hạn chế nhưng cơ cấu đa dạng hơn. Đặc biệt, quý 2 có sự xuất hiện của hai dự án phân khúc trung cấp (chiếm khoảng 42% nguồn cung mới), nên mức giá trung bình của thị trường TP.HCM không tăng đột biến mà duy trì trạng thái đi ngang.
Vị chuyên gia dự báo, giá căn hộ sơ cấp TP.HCM có thể đạt mức 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025, nếu thị trường hấp thụ tốt lượng cung cao cấp lớn sắp tới.
“Tổng quan lại, trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung căn hộ gia tăng ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Các dự án mở bán mới tiếp tục tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Lượng tiêu thụ duy trì tích cực, phản ánh nhu cầu nhà ở, đặc biệt là sản phẩm căn hộ vẫn duy trì ở mức cao. Trong 6 tháng cuối năm, nếu sức cầu tiếp tục được giữ vững, mặt bằng giá tại cả hai thị trường sẽ còn nhích lên, đặc biệt tại Hà Nội, nơi đang thu hẹp khoảng cách với TP.HCM”, ông Tiến đưa ra quan điểm
