Chỉ trong vài năm tới, giá đất tại Thuận An có thể thiết lập mặt bằng mới, cao hơn cả Thủ Dầu Một. Lý do đến từ sự thay đổi trong chính sách định giá đất, sự điều chỉnh của địa phương trong giai đoạn chuyển tiếp 2024–2026 và yếu tố địa chính trị khi Bình Dương sáp nhập hành chính với TP.HCM.
GIÁ ĐẤT BÌNH DƯƠNG SẼ TĂNG
Chia sẻ tại toạ đàm “Dòng tiền chảy vào phân khúc căn hộ Đông Bắc TP.HCM - Nhận diện cơ hội đầu tư”, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, trước đây, theo quy định của Luật Đất đai cũ, bảng giá đất được xây dựng dựa trên một khung giá đất do Chính phủ ban hành. Các địa phương căn cứ vào khung giá đó để xây dựng bảng giá đất cụ thể cho từng khu vực trên địa bàn mình.
Tuy nhiên, khung giá đất này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến tình trạng chênh lệch lớn giữa giá bồi thường, chuyển nhượng trên thực tế và giá Nhà nước quy định.
Ngoài ra, bảng giá đất trong luật cũ chỉ được điều chỉnh 5 năm một lần, nên thường không theo kịp biến động thị trường, gây khó khăn trong quản lý, đặc biệt là trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và định giá tài sản đất đai.
Từ khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, cơ chế này đã có sự thay đổi căn bản. Một trong những điểm mới quan trọng là bãi bỏ khung giá đất, thay vào đó là quy định bảng giá đất được cập nhật hàng năm, và thậm chí trong năm nếu thị trường biến động mạnh thì chính quyền địa phương có quyền điều chỉnh kịp thời.
Cơ chế này nhằm mục tiêu đưa bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, giúp việc định giá, tính thuế, tính tiền sử dụng đất, và bồi thường giải phóng mặt bằng trở nên minh bạch và hợp lý hơn.
Theo lộ trình được quy định trong Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ ngày 1/7/2024 đến 31/12/2025, các địa phương được quyền điều chỉnh bảng giá đất cũ dựa trên diễn biến thực tế. Trên thực tế, một số tỉnh thành đã nhanh chóng cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, trong đó giá đất tại nhiều khu vực đã có dấu hiệu tăng lên rõ rệt.
Riêng với khu vực Bình Dương, điều đáng chú ý là trong bối cảnh địa phương này đang trong quá trình sáp nhập với TP.HCM, thì việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ chịu tác động kép: vừa từ chính sách mới, vừa từ yếu tố sáp nhập hành chính.
Khi xét đến bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026, có thể dự đoán rằng giá đất tại Bình Dương sẽ không thể giữ nguyên ở mức thấp như hiện tại. Việc sáp nhập với TP.HCM đồng nghĩa với việc hạ tầng, kinh tế, hành chính sẽ dần đồng bộ hơn với đô thị trung tâm, kéo theo mặt bằng giá đất cũng phải điều chỉnh dần theo hướng tiệm cận với giá đất của TP.HCM.
Như khu vực Thuận An trước đây, nếu so với Thủ Dầu Một, thì Thuận An chỉ được xem là vệ tinh, là khu vực xung quanh hỗ trợ cho trung tâm hành chính tỉnh. Nhưng hiện nay, xét về mặt địa lý thì Thuận An lại gần TP.HCM hơn cả Thủ Dầu Một, và điều này có ý nghĩa hoàn toàn khác trong bối cảnh sáp nhập hành chính.
“Khi trở thành một phần trong không gian đô thị mở rộng của TP.HCM, thì yếu tố "gần trung tâm thành phố lớn" trở thành lợi thế rõ ràng. Chính vì vậy, hoàn toàn có khả năng trong thời gian tới, giá đất tại một số vị trí ở Thuận An sẽ cao hơn cả Thủ Dầu Một, điều mà trước đây không ai nghĩ tới”, ông Doanh phân tích.
Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam dự báo, nếu đứng từ góc độ nhìn từ góc độ của bảng giá đất thì giá đất của Bình Dương nói chung và khu vực Thuận An nói riêng sẽ tăng.
THEO BẢNG GIÁ ĐẤT CỦA TP.HCM NGAY, BÌNH DƯƠNG VÀ BÀ RỊA - VŨNG TÀU SẼ THIỆT THÒI
Về vấn đề bảng giá đất, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, giá đất là yếu tố đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, phát triển đô thị và thị trường bất động sản.
Theo ông, hiện nay Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã được chấp thuận tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ. Đây là điểm mà nhà đầu tư, doanh nghiệp cần lưu ý, bởi nếu áp dụng đồng loạt theo bảng giá đất TP.HCM, sẽ dẫn đến nhiều bất lợi và thiệt thòi cho các chủ thể đang hoạt động tại hai địa phương này.
TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra rằng, quá trình triển khai bảng giá đất mới trong thời gian qua đã phát sinh không ít vướng mắc. Chính phủ đã có báo cáo gửi Quốc hội, và theo định hướng mới, Luật Đất đai 2024 có thể sẽ được điều chỉnh ngay sau năm đầu tiên triển khai.
“Đây là điều hoàn toàn dễ hiểu, bởi đạo luật mới này có tới 80% nội dung được sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới so với luật cũ, trong đó riêng các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai và định giá vốn đã rất phức tạp.
Về tinh thần của Chính phủ và Quốc hội là rất cầu thị, sẵn sàng lắng nghe và sửa đổi nếu cần, để luật đi vào cuộc sống hiệu quả và thực chất hơn”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.
Vị chuyên gia cũng lưu ý, thị trường bất động sản thời gian qua có đến hai nghị quyết quan trọng của Quốc hội ban hành là Nghị quyết 170 và Nghị quyết 171.
Cụ thể, Nghị quyết 170 cho phép thí điểm chuyển đổi đất ở sang đất thương mại. Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên thực hiện chủ trương này khi đã lập danh sách các dự án áp dụng thí điểm và TP.HCM cũng sẽ sớm triển khai tương tự trong thời gian tới.
Trong khi đó, Nghị quyết 171 cho phép “gỡ vướng” cho các dự án bị đình trệ do thanh tra, kiểm tra hoặc bị khởi tố trước đây. Nếu các cơ quan chức năng đã có kết luận rõ ràng, dứt điểm thì các dự án này sẽ được đưa vào khai thác và sử dụng trở lại, mở ra cơ hội phục hồi cho nhiều phân khúc bất động sản vốn bị “đóng băng” trong thời gian dài.
