Tín dụng bất động sản tạo động lực cho sự phát triển của nhà ở xã hội

Với hơn 600.000 căn hộ nhà ở xã hội đang được triển khai trong 692 dự án, thị trường đang dần tiệm cận mục tiêu 1 triệu căn mà Chính phủ đề ra. Tuy vậy, để hoàn thành chỉ tiêu, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa tín dụng ngân hàng, quy hoạch quỹ đất và tháo gỡ pháp lý dự án. Các chuyên gia cho rằng, chính dòng vốn tín dụng là "ngòi nổ" để đánh thức nguồn cung và tạo ra sức bật dài hạn cho toàn thị trường.

GIẢI NGÂN CHO VAY CÁC CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở ĐẠT 30.000B TỶ ĐỒNG

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%).

Tỷ lệ nợ xấu chỉ ở mức 2,43%, vẫn nằm trong giới hạn kiểm soát. Tại Hội nghị công bố quyết định kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho rằng, sự tăng trưởng này phản ánh nhu cầu thực tế của thị trường, đồng thời cho thấy các ngân hàng đã giữ được kỷ luật cho vay, cân bằng giữa mở rộng tín dụng và an toàn hệ thống, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.

Đến cuối tháng 7/2025, dư nợ cho vay các chương trình nhà ở theo chỉ đạo Chính phủ đạt khoảng 30.000 tỷ đồng. Trong đó, chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 đã giải ngân 29.679 tỷ đồng; chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 100 đạt 19.226 tỷ đồng.

Hiện Ngân hàng Nhà nước đang triển khai gói cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP với quy mô 145.000 tỷ đồng đến năm 2030. Đặc biệt, theo cơ chế mới, các khoản vay này không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm, đồng thời ưu tiên người dưới 35 tuổi. Lãi suất cũng giảm mạnh: từ 8,7%/năm với chủ đầu tư và 8,2%/năm với người mua nhà, hiện còn 6,4% và 5,9%/năm, tạo điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn.

Kết quả bước đầu, 26/34 tỉnh, thành phố đã công bố danh mục khoảng 108 dự án tham gia. Các ngân hàng cam kết cấp tín dụng 8.600 tỷ đồng, trong đó doanh số cho vay đã đạt 4.578 tỷ đồng (3.858 tỷ đồng cho chủ đầu tư, 720 tỷ đồng cho người mua).

Ngoài ra, Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh chỉ ra, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội vẫn gặp khó khăn ở ba điểm lớn. Cụ thể, nhu cầu thực tế của người dân, nhiều lao động trong khu công nghiệp có xu hướng thuê nhà thay vì mua, trong khi quy định hạn chế bán lại trong 5 năm khiến việc chuyển đổi nhu cầu gặp nhiều rào cản.

Pháp nhân để giải ngân là ngân hàng cần cơ chế pháp lý rõ ràng khi cho vay thông qua chủ đầu tư các khu công nghiệp, từ đó mới có thể triển khai vốn đến người thuê hoặc người mua nhà.

Bên cạnh đó, về quỹ đất nhiều địa phương chưa chuẩn bị kịp thời để bàn giao đất cho doanh nghiệp, khiến tiến độ dự án chậm, kéo theo vốn tín dụng khó giải ngân an toàn.

“Nếu cả ba yếu tố này được xử lý đồng bộ thì chương trình nhà ở xã hội sẽ được thúc đẩy hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và công nhân”, lãnh đạo Ngân hàng nhà nước nhấn mạnh.

KỲ VỌNG THỊ TRƯỜNG PHÁT TRIỂN TÍCH CỰC

Đánh giá về thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đã bước vào chu kỳ phục hồi và tăng trưởng trở lại từ quý 1/2024.

Hiện có 692 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với hơn 600.000 căn hộ. Ông Châu nghĩ sẽ có sự bùng nổ về nhà ở xã hội trong những năm tới. Tuy nhiên, để đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, vẫn cần bổ sung hơn 300.000 căn nữa. Chủ tịch HoREA cho rằng, đây là nền tảng để tạo nên "làn sóng" nguồn cung trong những năm tới, đồng thời góp phần giải quyết nhu cầu an cư cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Một trong những công cụ quan trọng là gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của 9 ngân hàng thương mại. Đây là gói tín dụng thương mại tự nguyện, không phải gói ưu đãi, trong đó Vietcombank góp 30.000 tỷ đồng. Song, gói này chưa giải ngân được do vướng mắc pháp lý của các dự án. Ông Châu bày tỏ, với các nghị quyết đặc thù, nghị quyết thí điểm và sửa đổi luật sắp ban hành, thì sẽ giải ngân được gói 145.000 tỷ đồng này.

Đáng chú ý, thời gian tới, việc sửa đổi Nghị định 100 về nhà ở xã hội sẽ có tác động mạnh mẽ. Bộ Xây dựng đã đề xuất điều chỉnh tiêu chí thu nhập 20 triệu đồng/tháng cho một cá nhân, 40 triệu đồng cho vợ chồng, và 30 triệu đồng cho cá nhân nuôi con dưới 18 tuổi. "Chúng tôi rất tán thành đề xuất này", Chủ tịch HoREA khẳng định.

Về lãi suất vay, ông đề nghị quay lại mức 4,8%/năm, từng được Thủ tướng phê duyệt giai đoạn 2021 – 7/2024. Hiện Ngân hàng Chính sách xã hội đang áp mức 6,6%, cao hơn cả lãi suất thương mại mà một số ngân hàng như Vietcombank đang áp dụng (5,9 – 6,1%).

"Chúng tôi đề nghị Thủ tướng cho ký lại mức 4,8%, riêng Hà Nội và TP.HCM có thể quy định khung cao hơn phù hợp với đặc thù".

Trên thực tế, muốn kéo giảm giá nhà, trước hết phải giảm chi phí từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu vào như cát, sỏi, thép, xi măng, điện, xăng dầu, cho đến chi phí tuân thủ pháp luật. Đặc biệt là chi phí cơ hội do thủ tục hành chính quá kéo dài.

Một yếu tố quan trọng khác là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Ông Châu nhấn mạnh: "Chúng tôi đề nghị cộng đồng doanh nghiệp chia sẻ, tức là giảm kỳ vọng lợi nhuận ở mức hợp lý để có sự chia sẻ". Đồng thời vị này khẳng định vai trò của tín dụng trong điều tiết thị trường, lấy ví dụ từ Trung Quốc, khi tỷ lệ cho vay được điều chỉnh theo trạng thái nóng – lạnh của thị trường.

Dù còn nhiều vướng mắc, ông Châu khẳng định niềm tin vào tương lai thị trường bất động sản. "Phải có độ trễ của chính sách đi vào cuộc sống và độ trễ của dự án bất động sản. Nhưng chúng tôi tin rằng với các tháo gỡ thể chế, chính sách tín dụng hợp lý, thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn".