Thực tế, thị trường bất động sản hiện trong trạng thái nguồn cung tăng nhưng giá rao bán cả sơ cấp lẫn thứ cấp ở nhiều phân khúc vẫn bị giữ ở mức cao. Nếu xu hướng này kéo dài, thị trường có thể rơi vào vòng lặp đóng băng bất cứ lúc nào.
GIÁ NHÀ TĂNG NHANH TRONG THỜI GIAN NGẮN
Theo thống kê, trong những năm qua, thị trường bất động sản đang có nhiều bất thường, giá nhà tăng phi mã đặc biệt từ năm 2024 trở đi. Nếu làm một phép so sánh cơ học giữa tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người với tốc độ tăng giá nhà, có thể thấy, từ 2024-2025 thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu /tháng – 8,3 triệu/tháng tức là tăng gấp 2 như vậy tốc độ tăng trung bình là 6,4%/năm. Nhưng tốc độ tăng giá nhà từ 2014 - 2025 gấp 3 lần, tốc độ tăng bình quân là hơn 12%/năm (căn hộ bình quân tăng từ 25 triệu/m2 lên 75,5 triệu/m2, thậm chí đến nay giá nhà bình quân ở Hà Nội có thể đã vượt qua mức 80 triệu/m2).
Từ giữa năm 2025 chỉ số P/I (Price to Income) ở Việt Nam chạm mức 27,3 tức giá căn hộ trung bình cao gấp 27,3 lần thu nhập bình quân của một gia đình. Nghĩa là không tiêu gì thì để dành toàn bộ thu nhập mua nhà. cũng phải mất 27 năm còn nếu chỉ dành 1/3 thu nhập trả góp mua nhà thì phải mất 80 năm mới mua được một căn hộ trung bình.
Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững”, lý giải về nghịch lý cung – cầu đang diễn ra trên thị trường, nguồn cung tăng, giá nhà chưa có dấu hiệu giảm mà vẫn neo ở mức giá cao gấp 20 - 30 lần so với thu nhập của người dân, tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng vấn đề bắt nguồn từ những vướng mắc trong thể chế. Chính các điểm nghẽn này khiến thị trường bị ách tắc, kéo dài tình trạng chênh lệch giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, mặc dù các quy định pháp luật mới đã được ban hành nhưng do nhiều vướng mắc kéo dài, Đảng và Chính phủ tiếp tục phải ban hành thêm một số nghị quyết để tháo gỡ. Nhờ đó, nguồn cung trên thị trường đã tăng lên, song chất lượng và cơ cấu sản phẩm lại bộc lộ bất cập, thiếu sự phù hợp với nhu cầu thực, giá bán tiếp tục có xu hướng tăng vì cầu quá lớn. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới rơi vào phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm giá thấp gần như vắng bóng.
Với góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest chia sẻ, chúng ta đang trong bối cảnh chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, giá đất chưa bao giờ lên cao như vậy so với thu nhập trung bình. Một người phải mất rất nhiều năm tiền lương mà vẫn không hy vọng mua được nhà. Vì vậy làm thế nào để thị trường lành mạnh, đáp ứng đa số nhu cầu người dân, không có bong bóng thì mới hiệu quả.
Với tư cách là chủ đầu tư, nhiều dự án của chúng tôi phải mất tới 14 năm thi công thì có những chi phí vô hình suốt 14 năm ai tính cho chúng tôi. Thứ hai là bảng giá đất, giá đất luôn là khấu phần quan trọng của bất động sản chiếm 30% sản phẩm. Nếu đưa cao thì giá nhà không giảm mặc dù biết giá đất liên quan đến thu ngân sách, phải cân đối giữa sự phát triển toàn diện nền kinh tế với thu ngân sách, quyền lợi người dân thì xử lý sao cho hài hoà", ông Hiệp nói.
Cũng theo Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, đến nay, điều này vẫn chưa có biện pháp giải quyết cụ thể. Việc giá đất tại Hà Nội và TP.HCM luôn ở mức rất cao không còn gây ngạc nhiên. Giá đất là một nhưng hệ số liên quan bảng giá đất với loại đất áp dụng như thế nào thì là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước để hài hoà và giúp doanh nghiệp yên tâm phát triển. Trách nhiệm của doanh nghiệp là điều tiết giá, nhưng để giá đất, giá nhà ổn định thì cơ chế do Nhà nước ban hành. Đối với các nhà đầu tư, nếu đánh thuế luỹ tiến nhà đầu tư hoặc thuế thu nhập chuyển nhượng nhà phải khác nhau chứ không được đánh đồng loạt với mục đích sử dụng khác nhau.
HIỆN TƯỢNG "THỔI GIÁ" BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản tại một số khu vực đang xuất hiện những diễn biến bất thường, đặc biệt là hiện tượng bị thổi giá. Giá đất và giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực lẫn khả năng chi trả của người dân, tạo ra mặt bằng giá mới không phản ánh đúng nhu cầu và tiềm lực thị trường.
Liên quan đến vấn đề này, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, để nhận diện liệu có hiện tượng thổi giá hay không, điều cốt lõi là phải xác định rõ ràng các yếu tố cấu thành giá bán bất động sản. Cơ cấu giá bán chủ yếu được tạo thành bởi hai thành tố chính: Giá đất, tức là chi phí quyền sử dụng đất; Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở. Chi phí này thì gồm nhiều thứ: vật liệu xây dựng, nhân công, các khoản thuế, và chi phí hạ tầng kỹ thuật được phân bổ.
Để hình thành mức giá bán cuối cùng, cần phải cộng gộp giá thành, chi phí bán hàng và các chi phí phát sinh khác. Vì vậy, cần có cái nhìn khách quan khi đánh giá thị trường. Thực tế, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh trong thời gian qua đã tác động trực tiếp, làm đội lên giá thành của bất động sản.
Hiện nay, thực tế chúng ta có hai thị trường là sơ cấp và thứ cấp. Thị trường sơ cấp liên quan trực tiếp đến lợi nhuận của các nhà đầu tư (chủ đầu tư). Từ đó, cần có chính sách điều tiết lợi nhuận làm sao cho hài hòa giữa nhà đầu tư và người dân mua nhà. Thị trường thứ cấp lại chịu tác động mạnh bởi vai trò của các tổ chức trung gian. Muốn xác định có thổi giá hay không, chúng ta phải kiểm soát được giá bán sơ cấp, giá thành, giá giao dịch ở thị trường sơ cấp, rồi mới kiểm soát được giá ở thị trường thứ cấp.
Bộ Xây dựng và các Bộ ngành đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá. Trong đó, có ba yếu tố cốt lõi. Trước hết là minh bạch hóa thông tin. Việc xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản phải đảm bảo minh bạch từ nguồn cung, giá bán đến các dự án trên thị trường sơ cấp, từ đó mới có thể kiểm soát hiệu quả thị trường thứ cấp và hạn chế tình trạng thổi giá.
Thứ hai là kiểm soát và phát triển bền vững, dựa trên việc theo dõi hàng tồn kho để xác định rõ phân khúc nào đang thiếu hay dư, nhằm điều tiết nguồn cung hợp lý và hướng thị trường tới sự bền vững lâu dài. Cuối cùng là kế hoạch thành lập Trung tâm Giao dịch Bất động sản Quốc gia do Nhà nước quản lý trên môi trường điện tử, với sự tham gia của các cơ quan liên quan như đất đai, thuế và tài chính.
Từ góc độ pháp lý, theo Thượng tá Phạm Hải Bình, Giảng viên chính Khoa Cảnh sát kinh tế, Học viện Cảnh sát nhân dân, việc đưa ra kết luận và xử lý hành vi "thổi giá" bất động sản là rất khó khăn vì bản thân thuật ngữ này chỉ là một hiện tượng thị trường, chưa có tội danh cụ thể được quy định trong Bộ luật Hình sự hiện hành.
Hiện pháp luật chỉ có lừa đảo trong đầu tư dự án, lừa đảo trong sử dụng quyền sử dụng đất vay vốn, trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Hoặc doanh nghiệp có tài sản là đất đem góp vốn gây thất thoát lãng phí ngân sách Nhà nước, vi phạm trong đấu giá đất thì mới kết tội được. Riêng về thổi giá thì không có tội nào quy định cả. Chỉ có tội đầu cơ nhưng chỉ cho hàng hoá bình ổn giá hoặc hàng hóa do Nhà nước định giá.
Để đưa hành vi thổi giá bản chất là thao túng thị trường bất động sản vào Bộ luật Hình sự không dưới góc độ pháp lý là hình sự hoá thì phải nghiên cứu một cách đánh giá đầy đủ, một cách khoa học, nếu đưa vội vàng thì không áp dụng được thực tế, ảnh hưởng tới quyền lợi mọi người. Đối với thị trường bất động sản, để một người nào đủ năng lực tài chính lớn mua đi bán lại nhiều lần làm thị trường biến động thì khó, không như thị trường chứng khoán. Do vậy, chúng ta chỉ có thể xem xét hành vi này ở góc độ lừa đảo hoặc là thao túng thông tin, cung cấp thông tin sai sự thật để gây rối thị trường.
