Thưa ông, có thể nói, thị trường BĐS CN đang bước vào một bước phát triển mới thông qua Nghị định số 82/2018/NĐ-CP Quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế. Điều này sẽ tạo nên những thay đổi thế nào cho phân khúc này thưa ông?
Thực chất, tôi cho rằng, định nghĩa KCN – đô thị - dịch vụ vốn dĩ không chính xác.
Chúng ta hãy bỏ qua khái niệm, bỏ qua định nghĩa. Hãy nhìn bối cảnh để thấy cơ hội.
Tôi muốn nói về những yếu tố tạo nên bối cảnh mới này. Đầu tiên là nền kinh tế Việt Nam đạt đến trình độ phát triển về chất. Từ đó, mô hình tăng trưởng cũ không còn phù hợp.
Nói đến quá trình tái cơ cấu thay đổi mô hình tăng trưởng thì tức là nói đến sự thay đổi về cách thức tăng trưởng. Những yếu tố liên quan đến thúc đẩy tăng trưởng như cơ hội đầu tư, cơ hội kinh doanh cũng sẽ thay đổi, thiên về chất lượng.
Nói để thấy rõ, tái cơ cấu sẽ tạo nên xu hướng kinh doanh thiên về công nghệ cao, tạo nên giá trị giá tăng nhiều hơn. Từ đó, những nhà máy chỉ sử dụng công nghệ cũ, tận dụng lao động giá rẻ, khai thác tài nguyên sẽ không còn phù hợp. Những nhà máy đang tận dụng các yếu tố trên hoặc giải thể hoặc chuyển đi nơi khác. Từ đó, những KCN đang tồn tại sẽ thay đổi. Đây là hệ quả.
Yếu tố thứ hai là quá trình đô thị hoá. Nông thôn sẽ không còn là nông thôn, nông dân cũng không còn là nông dân. Điều này chứng minh, đô thị hoá là động lực của tăng trưởng. Và thực tiễn cũng chỉ rõ, công nghiệp hoá sẽ không còn tách rời khỏi đô thị hoá. Các KCN vì thế cũng không còn là các KCN đơn thuần.
Yếu tố thứ ba chính là vì nền kinh tế Việt Nam được chuyển đổi sang một mô hình khác. Tiền lương gia tăng, lực lượng lao động giá rẻ không còn dồi dào như trước. Người lao động phải chuyên sang mô hình lao động tạo nên nhiều giá trị thặng dự hơn. Từ đó, đòi hỏi những mô hình BĐS CN khác hơn.
Yếu tố cuối cùng chính là sự ảnh hưởng của khu vực kinh tế tư nhân. Khối DN này đã khá lớn mạnh với sự xuất hiện của nhiều tập đoàn kinh tế tư nhân hoạt động đa ngành. Điều đáng nói hơn cả, họ đã chuyển từ kinh doanh BĐS sang lĩnh vực chế tạo và công nghệ. Khối DN này cũng đã tham gia phát triển hạ tầng. Nhờ đó, vốn và đối tượng đầu tư đa dạng hơn nhiều.
Đó là những yếu tố khiến các KCN không còn là KCN mà phải trở thành khu đô thị để đáp ứng nhu cầu của người lao động, của nhu cầu đầu tư và phát triển.
Nếu định nghĩa này vốn đã không đúng thì việc thay đổi KCN theo định hướng trên là sự thay đổi hoàn toàn về bản chất, phải không, thưa ông?
Tôi muốn nhấn mạnh rằng, nếu nhìn KCN là đô thị, đó là một cách nhìn cho thấy hướng phát triển hoàn toàn mới, tạo nên mô hình mới, đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng và tạo nên giá trị gia tăng lớn.
Công nghiệp chỉ là nơi tạo công ăn việc làm. Những yếu tố liên quan đến y tế, giáo dục, văn hoá… có cội nguồn từ đô thị. Để phát triển bền vững thì phải nhìn từ khía cạnh đó.
"Hãy thử suy nghĩ, nếu một ngày, nền sản xuất tại các KCN biến mất thì khu vực đó sẽ là thành phố hay quay trở lại là nông thôn. Chỉ có công nghiệp hoá mới kéo được người nông dân ra khỏi nông thôn. Chỉ có công nghiệp hoá mới là chìa khoá để nâng tầm quốc gia.
Và khi đó, các KCN không chỉ đơn thuần là nơi lao động sản xuất mà còn là nơi tạo nên cuộc sống xã hội. Đó là nơi tạo nên hệ thống những ngành dịch vụ và nhiều ngành nghề khác phát triển.
Vậy trong tương lai, KCN sẽ thiên về sản xuất hay cung ứng dịch vụ và phát triển đáp ứng nhu cầu của con người, thưa ông?
Đừng định danh để từ đó đừng định nghĩa về hoạt động của mô hình này. Nó là một mô hình mới, được hình thành và thừa hưởng từ quá trình tái cơ cấu kinh tế như tôi vừa phân tích ở trên.
Tôi lấy một ví dụ rất tiêu biểu để mọi người có thể hiểu rõ. Tại KCN của Samsung đang có khoảng 150.000 lao động hàng ngày đi lắp ráp điện thoại và làm những công việc liên quan.
Nếu tại KCN này có sự tồn tại một khu đô thị đáp ứng nhu cầu của 150.000 lao động thì tiềm năng về kinh tế, về đầu tư và nhiều cơ hội kinh doanh khác sẽ như thế nào?
Trước đây, nhìn vào một KCN, người ta chỉ thấy một nhà đầu tư. Nếu biến thành đô thị thì sẽ có bao nhiêu nhà đầu tư? Sự hình thành và ra đi của các KCN trước đã là một bài học lớn về giá trị lan toả và những thành tựu đạt được chứ không phải là những tàn dư sót lại.
Đã có thực tiễn chứng minh rất rõ ràng. Tương lai, chúng ta phải tổ chức lại cuộc sống cho người lao động và khắc phục những hạn chế của giai đoạn trước. Khi đó, đầu tư sẽ thực hiện đúng giá trị của mình, tạo nên cơ hội phát triển. Các tỉnh thành phố cũng nhờ thế có thể chuyển từ KCN thành đô thị theo hướng bền vững.
