Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về tác động của dòng vốn đầu tư nước ngoài đến thị trường BĐS và BĐS CN trong hơn 3 thập kỷ qua?
Hơn 30 năm qua, vốn FDI tại Việt Nam đã dẫn dắt các lĩnh vực của thị trường trong đó có BĐS. Nhưng, hiện nay, mọi người mới nhìn vào thị trường BĐS nhà ở, nghỉ dưỡng, văn phòng – căn hộ cao tầng, khu nghỉ dưỡng ven biển, … Ít ai để ý đến sự hiện đại, quy mô của các nhà máy, các KCN trong cả nước - đó là BĐS CN.
Như vậy, nguồn vốn FDI cũng dắt dẫn BĐS CN, làm thay đổi chất lượng, quy mô, năng lực xây dựng… của DN thuộc phân khúc này. Điều này giúp phát triển nền CN và tính cạnh tranh của sản phẩm CN Việt nam.
Chỉ sau gần chục năm, khi Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (nay là Luật đầu tư) có hiệu lực, nguồn vốn FDI đã tạo nên các công trình BĐS với kiến trúc hiện đại, chất lượng dịch vụ tốt.
Thông qua các dự án cụ thể đó, các DN BĐS Việt Nam đã trưởng thành rõ rệt. Họ tiếp thu bài học lớn về đầu tư, thiết kế, xây dựng, áp dụng được tiến bộ kỹ thuật, kinh nghiệm quản lý tiên tiến ,… để xây dựng được công trình đạt chuẩn quốc tế.
Nhưng thời điểm đó, chúng ta không tạo dựng được làn sóng đầu tư của DN trong nước vì chưa đủ năng lực về nhiều mặt. Đến nay, chúng ta thấy sự thay đổi của DN Việt Nam thông qua những công trình xây dựng BĐS dân dụng và công nghiệp lớn với nhiều thương hiệu tên tuổi, trong đó có cả KCN do DN Việt làm chủ đầu tư.
Hiện, các DN Việt Nam đã liên kết nhất định với DN FDI nên chắc chắn họ sẽ tiến xa hơn nữa.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP Quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế. Điều này sẽ tạo nên thay đổi nào khi DN BĐS có thể sở hữu quỹ đất mới, thưa ông?
Nghị định 82 là một nghị định mới được ban hành tháng 5/2018. Nghị định này xác định một loại hình KCN mới là “Khu CN – Đô thị - Dịch vụ”.
Đây là loại hình KCN gồm các khu chức năng, trong đó KCN là khu chức năng chính. Khu đô thị - dịch vụ sẽ cung cấp các tiện ích xã hội gồm nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm R&D,… và một số hạng mục cần thiết khác để KCN phát triển đồng bộ.
Với quy định, diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 tổng diện tích KCN sẽ mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư sử dụng quỹ đất để xây dựng hạ tầng đúng quy định luật pháp.
Hiện, Việt Nam có trên 300 KCN trên toàn quốc nhưng nằm ở rất nhiều các tỉnh thành. Mỗi địa phương lại có điều kiện khác nhau, nhất là đối với các KCN chưa lấp đầy hết diện tích, ở xa trung tâm kinh tế phát triển. Do vậy, chủ các KCN và chủ đầu tư phải tính đến yếu tố đầu ra, vốn, khả năng quản trị,.. để có giải pháp tương ứng.
"Tuyệt đối không lựa chọn nhà đầu tư đã có tiền sử xấu, có khả năng làm bất ổn trật tự an ninh và đưa người lao động của nước họ vào làm tại các KCN có vốn đầu tư nước ngoài.
Điều này sẽ tạo sự thay đổi cơ bản về cơ sở hạ tầng, hình thức đầu tư, nguồn vốn cho các KCN. Với kinh nghiệm đầu tư trong nhiều năm, tâm huyết với sự phát triển bền vững của hệ thống KCN…, các nhà đầu tư trong nước sẽ góp phần thay đổi diện mạo của nền CN. Vậy làm thế nào để khuyến khích đầu tư, thưa ông?
Đầu tư cần dựa trên 3 yếu tố thị trường - vốn - khả năng quản trị. Đầu tư vào loại hình này cũng cần đủ 3 yếu tố trên mới thành công.
Ở đây, cần nhấn mạnh đến mục tiêu chính của KCN – đô thị - dịch vụ là lấp đầy diện tích khu chức năng CN, chiếm 2/3 diện tích toàn khu. Sau đó là nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ liên quan, cuối cùng là huy động vốn.
Thực tế, phần lớn KCN thành công tập trung xung quanh Hà Nội và TP. HCM. Đối với các KCN – đô thị - dịch vụ tại các khu vực này, việc thu hút xây dựng các nhà máy trong khu chức năng cũng thuận lợi hơn so với các KCN tại địa bàn khác. Nhu cầu về nhà ở cũng cao hơn nên yếu tố đầu ra đã thuận lợi hơn.
Vấn đề của các chủ đầu tư KCN nằm ở phương thức huy động vốn cho khu đô thị - dịch vụ và nâng hiệu quả đầu tư vào khu chức năng CN.
Hiện, ngân hàng đang thắt chặt hơn tín dụng cho vay đối với BĐS nên giải pháp liên doanh, liên kết với DN nước ngoài cần được đặt ra. Việc chọn ra đúng đối tác sẽ đặt nền móng phát triển khu chức năng đô thị - dịch vụ.
Đâu là vấn đề cần tiến hành kỹ càng, bài bản, dựa trên năng lực thực tế. Tuyệt đối không lựa chọn nhà đầu tư đã có tiền sử xấu, có khả năng làm bất ổn trật tự an ninh và đưa người lao động của nước họ vào làm tại các KCN có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với các KCN điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hơn, cần tập trung thu hút đầu tư vào khu chức năng CN. Khi nhu cầu nhà ở vượt quá khả năng cung cấp của địa phương thì tiến hành đẩy mạnh xây dựng loại hình nhà ở xã hội, nghiên cứu đầu tư khu chức năng đô thị - dịch vụ hiện có.
Mặt khác, từ góc độ quản lý nhà nước, các cơ quan có liên quan cần hỗ trợ DN chuyển đổi chức năng sử dụng đất cho CN sang sử dụng cho đô thị - dịch vụ nhanh, đúng luật, không làm mất cơ hội liên doanh.
Tôi muốn nhấn mạnh, đầu tư hay kinh doanh bất cứ điều gì, hãy nhìn vào tổng thể để lựa chọn đối tác. Đừng để một khối các nhà đầu tư không tin cậy đến từ một quốc gia, một vùng lãnh thổ nào đó chiếm lĩnh phần lớn thị phần đầu tư nước ngoài. Lúc đó, Việt Nam mới có thể trở thành một nền kinh tế tự cường.
>> TS. Nguyễn Đình Cung: Hãy nhìn bối cảnh để thấy cơ hội
