Bài toán an cư luôn là áp lực lớn với nhiều gia đình trẻ, đặc biệt khi vừa nuôi con nhỏ vừa gánh khoản vay ngân hàng kéo dài nhiều năm.
ĐANG VAY 1,2 TỶ ĐỒNG, VỢ CHỒNG TRẺ KHÔNG DÁM XÂY NHÀ
Dù có tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng và đã cắt giảm gần như toàn bộ những khoản chi không cần thiết, một cặp vợ chồng ở Hà Nội vẫn băn khoăn liệu còn cách nào để chi tiêu khéo hơn và sớm hiện thực hóa giấc mơ có nhà.
“Chào các bác, nhà em gồm hai vợ chồng và một bé con 1 tuổi đang ở Hà Nội. Hiện tổng thu nhập 2 vợ chồng khoảng 40 triệu đồng/tháng (không tính các khoản thưởng nhỏ lẻ và chưa tính thưởng lễ Tết), vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng từ năm 2025 với lãi suất vay là 6,5% cố định 3 năm, năm nay mới hết một năm trả nợ.
Hiện hai vợ chồng chưa có nhà riêng, bố mẹ hai bên vẫn có thể cho ở cùng nhưng vì va chạm thế hệ nên bọn em đang thuê nhà ngoài và cố gắng trả hết nợ nần mua đất để có thể bán đi chuyển đổi mua nhà xây sẵn hoặc lên chung cư.
Vì nếu xây nhà thì cũng hết tầm 1 tỷ đồng mới thoải mái và chất lượng được, khi đó lại vay tiếp để xây thì cũng áp lực, giảm chất lượng cuộc sống khá nhiều. Mức chi tiêu của gia đình đang tối giản hết mức có thể, gần như cắt tất cả các khoản chơi bời tụ tập, ăn hàng để đến khi hết kỳ hạn vay cố định thì trả nợ ngân hàng càng nhiều càng tốt.
Các bác có thể cho em lời khuyên vén như nào để khéo hơn không ạ?”.
Theo bảng chi tiêu của gia đình, mỗi tháng chi khoảng 3,3 triệu đồng cho tiền thuê nhà, 5 triệu đồng cho chi phí ăn uống, 1,5 triệu đồng cho tiền điện, nước và Internet. Chi phí xăng xe và các khoản tiêu vặt vào khoảng 4,5 triệu đồng, trong khi tiền sữa, bỉm và học phí của bé là 4 triệu đồng.
Ngoài ra, gia đình dành 13 triệu đồng mỗi tháng để trả khoản vay ngân hàng. Sau khi cân đối các khoản chi, còn lại khoảng 8,2 triệu đồng để tiết kiệm. Bên cạnh đó, gia đình hiện có khoản dự phòng gồm 3 cây vàng và 150 triệu đồng tiền mặt.
Đọc bảng chi tiêu của gia đình, nhiều người cho rằng gần như không còn khoản nào có thể cắt giảm thêm.
“Có con nhỏ mà nhà 3,3 triệu đồng là thấy tiết kiệm lắm rồi ạ. Nếu bớt thì bớt chỗ tiền tiêu vặt, xăng xe nếu có (còn nếu đi ô tô vì đi làm xa thì chịu hẳn không bớt được). Nói chung như này là quá khéo rồi chứ không phải vén được gì nữa đâu ạ”.
Một số ý kiến đánh giá với mức thu nhập khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng, lại duy trì được kỷ luật tài chính như vậy, gia đình đã làm rất tốt. Thay vì cố gắng thắt lưng buộc bụng hơn nữa, điều cần ưu tiên lúc này là tìm cách gia tăng thu nhập.
“Mình thấy thu nhập thế này, gia đình lại có điều kiện, có nhà, ở thành phố mà các bạn vén như thế là 10 điểm rồi. Giờ nghĩ cách tăng thu nhập thôi”.
Ở góc nhìn khác, nhiều người khuyên cặp vợ chồng chưa nên vội xây nhà. Theo họ, việc tận dụng thời gian còn hưởng lãi suất ưu đãi để tích lũy và trả bớt nợ gốc sẽ giúp giảm đáng kể áp lực tài chính về sau, đồng thời hạn chế rủi ro nếu thu nhập bất ngờ biến động.
“Giờ đừng xây nhà liền bạn ơi, 3 năm đầu lãi 6,5% thì trong 3 năm tích góp để sau trả bớt gốc. Sau 3 năm sẽ đóng ít lãi lại, lãi ít thì tích góp được nhiều, cứ dồn trả gốc cho hết nợ rồi tính xây nhà. Chứ hiện tại nhiêu đó không đủ xây mà lơ mơ mượn thêm nợ thì áp lực ghê lắm (chưa tính là lỡ như vài năm tới công việc không ổn định thì gia đình sẽ lục đục vợ chồng không hạnh phúc). Chậm xíu nhưng an toàn, bạn thuê nhà giá đó cũng rẻ nên không sợ mất quá nhiều chi phí chi ra”.
Cũng có ý kiến đưa ra một phương án trung hòa hơn. Nếu đã sở hữu đất, gia đình có thể xây một căn nhà cấp 4 đơn giản để ở trước nhằm tiết kiệm tiền thuê nhà. Khi đã trả hết khoản vay hiện tại và tích lũy thêm vài năm, việc xây dựng ngôi nhà như mong muốn sẽ nhẹ gánh hơn.
“Xây nhà tạm cấp 4 đủ trên miếng đất của bác để ở trước để giảm đi khoản tiền thuê nhà hàng tháng. Dự định xây tiếp nhà đẹp theo ý mình thì 5 - 7 năm nữa sau khi bác trả hết nợ hiện tại thì dồn lực mấy năm tiết kiệm, bác tính xem liệu ổn hơn không?”.
Bên cạnh những lời khuyên về thời điểm xây nhà, có người còn phân tích bài toán tài chính ở góc độ dài hạn.
“Xây nhà khi chưa dư dả thì là tiêu sản, vay mượn để xây được cái nhà thì vợ chồng uôn trong tình trạng âm. Ở thuê 3,3 triệu đồng sắp tới là hơn rồi, vì hiện phòng trọ vợ chồng và trẻ nhỏ thì chung được, chứ cần gấp thêm không gian nên sẽ rất cần chi phí.
Mua đất thấy rõ tiềm năng tăng thì nuôi, không thì bán đi, hoặc mua tài sản chí ít có dòng tiền (dương càng tốt). Lãi vay hiện tại vậy chứ hết ưu đãi là thả nổi và trả gốc nữa. Nhìn mức tiết kiệm chắc chắc không đủ vì con đang lớn cần chi tiêu nhiều hơn, góc lãi tăng từng đó tiền tiết kiệm thì không đủ.
Chi phí thì cố định ở mức thấp không cắt giảm được, nguồn thu có thể tăng hoặc giảm nhưng nếu ốm đau hay có sự cố gì nghĩ thì không có tiền. Vàng và tiết kiệm cứ để vì lúc cần thì có liền. Cân đối khoản vay xem có thật sự cần thiết không (nghiêm túc và bàn sâu vào). Để thì để như thế nào cho hiệu quả và tất toán thì tất toán ra sao để tối ưu nhất”.
TRẢ NỢ TRƯỚC HAY XÂY NHÀ TRƯỚC?
Theo các chuyên gia tài chính, quyết định xây nhà trong khi vẫn đang gánh một khoản vay lớn không nên chỉ xuất phát từ mong muốn an cư, mà cần được cân nhắc trên cơ sở sức khỏe tài chính của cả gia đình.
Một trong những sai lầm phổ biến của người mua nhà là dựa vào số tiền ngân hàng sẵn sàng cho vay để đưa ra quyết định, thay vì đánh giá khả năng chi trả thực tế của gia đình.
Khoản vay phù hợp không phải là khoản vay lớn nhất có thể được phê duyệt mà là khoản vay vẫn cho phép duy trì các mục tiêu tài chính khác như quỹ dự phòng, chi phí nuôi con và những khoản phát sinh ngoài kế hoạch.
Điều đó cũng đồng nghĩa nếu đang gánh một khoản vay mua đất và tiếp tục vay thêm để xây nhà, tổng nghĩa vụ tài chính mỗi tháng sẽ tăng lên đáng kể. Trong bối cảnh lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài trong một thời gian nhất định trước khi chuyển sang cơ chế thả nổi, việc mở thêm một khoản vay mới có thể khiến dòng tiền của gia đình trở nên mong manh hơn nếu thu nhập giảm hoặc phát sinh các khoản chi bất ngờ.
Bên cạnh đó, nhiều người thường chỉ tính khoản trả nợ hàng tháng mà bỏ qua các chi phí đi kèm khi sở hữu nhà. Ngoài tiền gốc và lãi vay, chủ nhà còn phải chuẩn bị ngân sách cho bảo trì, sửa chữa, bảo hiểm, thuế và nhiều chi phí vận hành khác.
Vì vậy, ngay cả khi đủ khả năng vay để xây nhà, quyết định này chỉ thực sự phù hợp khi vẫn còn nguồn lực tài chính để đáp ứng các chi phí phát sinh mà không ảnh hưởng đến sinh hoạt thường ngày.
Một nguyên tắc khác được khuyến nghị là không nên đánh đổi toàn bộ khoản tiết kiệm để giảm nợ hoặc đầu tư vào nhà ở. Quỹ dự phòng vẫn cần được duy trì nhằm ứng phó với những rủi ro như mất việc, đau ốm hoặc các khoản sửa chữa lớn. Nếu sử dụng hết tiền tích lũy để xây nhà hoặc tất toán khoản vay, gia đình có thể buộc phải vay thêm khi xảy ra biến cố, khiến áp lực tài chính càng lớn hơn.
Ở góc độ quản lý tài sản, nhiều chuyên gia tài chính cũng cho rằng việc ưu tiên trả nợ hay xây nhà không có một đáp án chung cho mọi trường hợp mà phụ thuộc vào lãi suất khoản vay, khả năng tạo dòng tiền và mức dự phòng hiện có.
Nếu khoản vay có lãi suất thấp và người vay vẫn duy trì được thanh khoản tốt, việc giữ lại tiền mặt để đảm bảo an toàn tài chính có thể hợp lý hơn là dồn toàn bộ nguồn lực để trả nợ sớm.
Ngược lại, khi lãi suất ở mức cao và gia đình có đủ quỹ dự phòng, việc giảm bớt dư nợ sẽ giúp tiết kiệm đáng kể chi phí lãi vay trong dài hạn. Dù lựa chọn theo hướng nào, yếu tố cần được ưu tiên vẫn là duy trì dòng tiền ổn định và tránh rơi vào tình trạng giàu tài sản nhưng thiếu tiền mặt khi phát sinh rủi ro.