Nhân vật chính là một cặp vợ chồng sở hữu khối tài sản khoảng 20 tỷ đồng, đang cân nhắc vay thêm 3 tỷ đồng để xây khách sạn tại Đà Nẵng nhưng băn khoăn liệu mức nợ sau đầu tư có quá rủi ro.
ĐẦU TƯ KHÁCH SẠN TẠI ĐÀ NẴNG
“Chào anh chị, hiện tại em đang ở tỉnh lẻ. Thu nhập vợ 300 triệu đồng/năm từ lương, chồng tầm 1,6 tỷ đồng/năm đến từ kinh doanh (có thể tăng giảm), tiết kiệm tầm 1,3 tỷ đồng/năm.
Vợ chồng em đang có tổng tài sản tầm 20 tỷ đồng (nhà và đất đang ở là 8,5 tỷ đồng, đất ở Đà Nẵng là 6 tỷ đồng, ba miếng đất ở quê tầm 4 tỷ đồng, vàng tầm 400 triệu đồng, tiền mặt 1 tỷ đồng, ô tô 300 triệu đồng, nợ 2,1 tỷ đồng, lãi trả hàng tháng là 8%/ năm.
Em đang định bán một miếng đất tầm 1,5 tỷ đồng, góp tiền mặt 1 tỷ đồng và vay thêm 3 tỷ đồng để làm khách sạn cho thuê tại Đà Nẵng (trên mảnh đất hiện có). Khách sạn có quy mô 16 phòng và dự phóng dòng tiền sau khi đi vào vận hành với kịch bản xấu tầm 60 triệu đồng/tháng, kịch bản tốt thì tầm 130 triệu đồng/tháng.
Sau khi tái cơ cấu tài sản thì tổng tài sản dự kiến là 23 tỷ đồng. Trong đó nợ là 5,1 tỷ đồng với lãi suất dự kiến tối đa là 10%. Xin anh chị cho em ý kiến về phương án kinh doanh trên liệu có rủi ro quá hay không?”.
Ngay sau khi bài đăng xuất hiện, có người cho rằng cần thêm thông tin về vị trí khu đất trước khi có thể đánh giá tính khả thi của phương án.
“Bạn nói thêm về vị trí đất tại Đà Nẵng, diện tích... Làm thì được nhưng đầu tư mới từ đầu sẽ khá vất vả đó. Đà Nẵng có một mùa du lịch, lễ Tết. Còn những mùa thấp điểm khá khó khăn lấp phòng”.
Là người đang sinh sống tại Đà Nẵng, một thành viên khác tỏ ra nghi ngờ về mức doanh thu mà chủ bài viết kỳ vọng.
“Mình ở Đà Nẵng đây. Đất chỗ nào 6 tỷ đồng mà xây được khách sạn dòng tiền đến 130 triệu đồng được?”.
Có người từng trực tiếp đầu tư mô hình tương tự chia sẻ trải nghiệm thực tế bản thân đã bỏ ra tổng cộng 14 tỷ đồng cho cả đất và công trình nhưng doanh thu vận hành căn hộ cho thuê chỉ khoảng 60 triệu đồng mỗi tháng, thấp hơn khá nhiều so với kỳ vọng mà chủ bài viết đưa ra.
“Đất mình 7 tỷ đồng, xây 7 tỷ đồng. Vận hành căn hộ có 60 triệu đồng/tháng. Không biết chủ bài viết có đất ở đâu mà 6 tỷ đồng xây khách sạn được 130 triệu đồng”.
Ở góc độ quản trị tài chính, một số ý kiến cho rằng vấn đề không chỉ nằm ở doanh thu dự kiến mà còn ở khả năng chịu đựng áp lực dòng tiền.
“Nếu bạn dự định làm khách sạn cho thuê. Bạn cần có nguồn tiền trả khoản vay xây khách sạn mà không cần tiền từ khách sạn. Nếu vay xây khách sạn, chờ tiền từ khách sạn, rủi ro sẽ tăng lên đáng kể”.
Trong khi đó, một số thành viên lại nhìn nhận kế hoạch dưới góc độ cơ cấu tài chính. Theo họ, với tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu hiện chỉ khoảng 25 - 30%, gia đình này vẫn đang ở ngưỡng an toàn và còn dư địa để sử dụng đòn bẩy tài chính nếu dòng tiền thực sự ổn định.
“Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu chỉ mới có 25 - 30% thì bình thường. Khi nào thì rủi ro? Khi nợ trên tổng tài sản từ 80 - 100% hoặc hơn. Tỷ lệ bình thường 25% thì có điều kiện vay thêm lên đủ 40% nợ để kinh doanh cũng được. Cơ bản nếu dòng tiền thực sự ổn định. Còn khó quá cắt lỗ vẫn ổn với tỷ lệ này”.
NHỮNG YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH HIỆU QUẢ THỰC SỰ
Trong đầu tư khách sạn, yếu tố đầu tiên cần được nhìn nhận không phải là quy mô xây dựng hay kỳ vọng doanh thu, mà là hiệu quả vận hành thực tế của tài sản trong suốt chu kỳ kinh doanh.
Các chỉ số như tỷ lệ lấp đầy phòng, giá phòng trung bình và doanh thu trên mỗi phòng khả dụng được xem là nền tảng để đánh giá sức khỏe của một khách sạn, thay vì chỉ dựa trên doanh thu tổng hợp theo cảm tính.
Thực tế vận hành cho thấy, một sai lầm phổ biến của nhiều nhà đầu tư là chỉ tập trung vào kịch bản doanh thu tích cực mà bỏ qua biến động theo mùa và mức độ cạnh tranh trong khu vực.
Ngành khách sạn, đặc biệt tại các thành phố du lịch như Đà Nẵng, thường chịu ảnh hưởng rõ rệt bởi tính mùa vụ, khi công suất phòng có thể chênh lệch lớn giữa mùa cao điểm và thấp điểm. Điều này khiến dòng tiền không ổn định, dù công suất thiết kế ban đầu được tính toán ở mức khả quan.
Bên cạnh yếu tố doanh thu, chi phí vận hành cũng là cấu phần quan trọng nhưng thường bị đánh giá thấp trong giai đoạn lập kế hoạch. Chi phí nhân sự, marketing trên các nền tảng đặt phòng trực tuyến, bảo trì và khấu hao tài sản có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng doanh thu, làm giảm biên lợi nhuận thực tế so với dự tính ban đầu. Trong nhiều trường hợp, sự chênh lệch giữa mô hình tài chính trên giấy và thực tế vận hành chính là nguyên nhân khiến hiệu quả đầu tư không đạt kỳ vọng.
Một yếu tố khác mang tính quyết định là cấu trúc tài chính và khả năng chịu đựng rủi ro dòng tiền. Trong đầu tư khách sạn, việc sử dụng đòn bẩy tài chính chỉ thực sự an toàn khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đủ ổn định để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ ngay cả trong kịch bản thận trọng.
Nếu toàn bộ kế hoạch trả lãi và gốc phụ thuộc vào hiệu suất vận hành đạt mức tối ưu, rủi ro tài chính sẽ tăng đáng kể trong giai đoạn đầu khi khách sạn chưa ổn định công suất.
Ngoài ra, thời gian thu hồi vốn trong lĩnh vực này thường kéo dài và chịu ảnh hưởng mạnh bởi chu kỳ kinh tế, dao động từ nhiều năm tùy thuộc vào vị trí, quy mô và mô hình vận hành.
Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn vốn dự phòng đủ lớn để duy trì hoạt động trong giai đoạn chưa đạt điểm hòa vốn, thay vì kỳ vọng dòng tiền tích cực ngay sau khi đi vào vận hành.
