Theo báo cáo 6 tháng cuối năm 2023 “Đủ nắng, hoa sẽ nở” của VNDirect, cả thị trường bất động sản khu công nghiệp miền Bắc và miền Nam đang thiếu nguồn cung.
Nguồn cung hạn chế
Tại thị trường miền Nam tiếp tục chứng kiến một quý khan hiếm nguồn cung mới, không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý 1/2023. Tổng diện tích đất khu công nghiệp tăng 5,3% so với cùng kỳ và không đổi so với quý trước ở mức khoảng 41.950 ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê, khoảng 27.950 ha.
“Với nhu cầu cao trong khi nguồn cung mới thiếu hụt, 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam đều chia sẻ chung một kịch bản tăng ở cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy”, báo cáo nhấn mạnh.
Theo đó, giá thuê trung bình và tỷ lệ lấp đầy tăng lần lượt 21,8% so với cùng kỳ lên 185 USD/m2/thời hạn thuê và 0,5 điểm % so với cùng kỳ lên 87%. Hiện, Đồng Nai tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu về tăng trưởng giá thuê trong quý 1/2023.
Trong khi đó, mảng nhà kho tại thị trường miền Nam chào đón lượng lớn nguồn cung mới hiện đại trong quý 1/2023, khoảng 164 triệu m2 đến từ việc ra mắt một số dự án như BWID Tân Đông Hiệp B và SLP Park Long Xuyên. Tổng nguồn cung nhà kho tăng 33,2% so với cùng kỳ lên 4,04 triệu m2, trong đó 49,5% là nguồn cung hiện đại.
Mảng nhà xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ với hơn 0,21 triệu m2 nguồn cung mới trong quý 1/2023, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 5,02 triệu m2. Đồng Nai và Bình Dương đóng góp nhiều nhất vào nguồn cung mới trong quý 1/2023, lần lượt chiếm 45% và 32%. Mặc dù lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào hoạt động trong quý 1/2023, nhưng giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình không đổi so với quý trước ở mức 4,75 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy giảm 0,8 điểm % xuống còn 82,4%.
Còn thị trường miền Bắc, sau mức tăng ấn tượng trong quý 4/2022, không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động trong quý 1/2023. Tổng diện tích đất tăng 6,5% so với cùng kỳ và không đổi so với quý trước ở mức 16.915 ha. Tổng diện tích cho thuê ổn định ở mức 11.923 ha, chiếm 70,5% tổng diện tích đất. Hải Phòng vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường miền Bắc, chiếm 29,1% tổng diện tích đất.
Tương tự miền Nam, thiếu nguồn cung mới đã thúc đẩy tình hình hoạt động của tất cả các tỉnh thành miền Bắc. Trong khi tỷ lệ lấp đầy trung bình tiếp tục cải thiện với mức tăng 1 điểm % so với quý trước và 0,3 điểm % so với cùng kỳ lên 80%, giá thuê trung bình tăng lên mức cao mới ở mức 131 USD/m2/thời hạn thuê. VNDirect nhận thấy, Hưng Yên là điểm sáng với mức tăng giá thuê cao nhất khoảng 16% so với cùng kỳ lên 117 USD/m2/thời hạn thuê trong quý 1/2023 trong 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc.
Tất cả nguồn cung nhà kho mới trong quý 1/2023 đều đến từ nguồn cung hiện đại, khoảng 131 triệu m2 được chào đón tại thị trường miền Bắc, với các dự án đáng chú ý như Vietlog, Logis United và SLP Nam Sơn Hạp Lĩnh. Dẫn đến tổng nguồn cung nhà kho tăng 40,3% so với cùng kỳ vào cuối quý 1/2023. Là trung tâm logistics hàng đầu miền Bắc và có vị trí đắc địa cạnh Hà Nội, Bắc Ninh tiếp tục thống lĩnh thị trường nhà kho, chiếm 43,5% tổng nguồn cung.
Với nhà xưởng xây sẵn tại thị trường miền Bắc, tổng nguồn cung tăng 4,6% so với cùng kỳ, lên 2,37 triệu m2 nhờ dự án SLP Park Yên Phong đi vào hoạt động, đóng góp khoảng 0,068 triệu m2. Giá thuê trung bình tăng 2,9% so với cùng kỳ lên 4,85 USD/m2/tháng. Chỉ với 1 dự án được bổ sung trong quý 1/2023, Bắc Ninh tiếp tục củng cố vị trí dẫn đầu tại thị trường miền Bắc, chiếm 38% tổng nguồn cung.
2 xu hướng chuyển dịch
Tại báo cáo trên, VNDirect tin rằng, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023.
Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động. Do vậy, thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023.
Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024 - 2027 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388 ha. Một số dự án đáng chú ý trong tương lai chủ yếu đến từ các nhà phát triển khu công nghiệp lớn như khu công nghiệp Cây Trường và khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng.
Ở thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, nhưng việc thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó, khoảng 3.757 ha đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024 - 2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.
Theo VNDirect, nguồn cung hạn chế sẽ định hình 2 xu hướng chuyển dịch trong thời gian tới. Thứ nhất, các nhà đầu tư đang dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 với những lợi thế lớn. Thị trường cấp 2 đang đưa ra mức giá cạnh tranh hơn nhờ sự chênh lệch tương đối lớn giữa giá cho thuê của thị trường cấp 1 và cấp 2 ở cả miền Nam và miền Bắc tại cuối quý 1/2023.
Trong khi, thị trường cấp 1 có quỹ đất sẵn khá hạn chế, thị trường cấp 2 lại có quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào, dẫn đến giá cho thuê tại thị trường cấp 2 có xu hướng tăng chậm hơn so với thị trường cấp 1 ít nhất trong 3 năm tới.
Bên cạnh đó, quỹ đất sẵn có tại thị trường cấp 2 mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, đặc biệt khi khả năng kết nối giao thông ngày càng được cải thiện. Ngoài ra, chi phí nhân công tại thị trường cấp 2 cũng thấp hơn so với thị trường cấp 1.
Cùng với đó, khả năng kết nối giữa thị trường cấp 2 với các thị trường cấp 1 được cải thiện nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng được nâng cấp. Vì vậy, ngày càng có nhiều dự án đầu tư lớn đổ về thị trường cấp 2.
Thứ hai là sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản. Hiện nay, doanh thu thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ, ước tính đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021 - 2026.
“Cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng thương mại điện tử sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Từ đó, dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho thương mại điện tử cho đến năm 2026”, VNDirect dự báo.
Các nhà kho, nhà xưởng xây sẵn truyền thống không còn đáp ứng được nhu cầu khi thương mại điện tử bùng nổ. Các loại hình kho đa dụng là một lựa chọn tốt hơn cho diện tích hạn chế tới từ việc chiếm ít diện tích đất hơn và gia tăng được diện tích lưu trữ hơn. Sự phát triển của thương mại điện tử và mong muốn giao hàng nhanh chóng, hiệu quả cho người tiêu dùng, sẽ phù hợp cho sự phát triển kho đa dụng.
Báo cáo cho thấy, các yếu tố tích cực hỗ trợ với ngành bất động sản khu công nghiệp đang mờ nhạt, tới từ các thách thức dần xuất hiện. Cụ thể, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Đồng thời, khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.
Trong bối cảnh khó khăn đó, VNDirect cho rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng mới mà chỉ có những nhà phát triển sở hữu những đặc điểm dưới đây mới có thể biến thách thức thành cơ hội.
