Trong ba tháng đầu năm 2023 bất động sản khu công nghiệp vẫn là phân khúc chiếm sóng nhất thị trường bất động sản, với tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao, thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn.
Tỷ lệ lấp đầy cao
Theo báo cáo mới nhất, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý 1/2023, thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục được ghi nhận là điểm sáng khi có thêm nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận.
Các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn quan tâm đến khu công nghiệp, đặc biệt xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi, hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu)...
Cụ thể, Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, ký kết biên bản ghi nhớ về việc nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại khu công nghiệp Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD.
Hay Matsuya R&D (Nhật Bản) đầu tư thêm 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất ở khu công nghiệp tại Đồng Nai; Giant Manufacturing (Đài Loan) đầu tư thêm 13 triệu USD tại khu công nghiệp VSIP 2, tỉnh Bình Dương; Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương.
Đặc biệt, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data). Ngoài ra, Boeing, Coca - Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác tại Việt Nam
"Về nguồn cung bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là cho thuê các diện tích lớn hiện vẫn còn hạn chế. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 tại các tỉnh phía Nam là khoảng 85%" báo cáo VARS cho biết.
Đặc biệt, một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Trong đó, Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp kín đạt trên 95%.
Bên cạnh đó, giá thuê vẫn được duy trì, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường khu công nghiệp cấp 1 phía Nam.
Thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2. Tiếp theo là Long An với mức giá thuê trung bình trong khoảng 125-275 USD/m2. Mức giá thuê tại Bình Dương dao động từ 100-250 USD/m2 còn tại Đồng Nai là từ 100-200 USD/m2. Mức giá này được tính theo mỗi chu kỳ thuê. Còn tại các khu công nghiệp miền Bắc, giá thuê dao động từ 90 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê.
Hiện nay, 5 tỉnh, thành có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động nhất là Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Long An và Bắc Ninh. Trong đó, Đồng Nai là tỉnh có số khu công nghiệp đang hoạt động nhiều nhất cả nước, với 31 khu công nghiệp; tỷ lệ lấp đầy khoảng 84%.
Bình Dương là tỉnh có diện tích khu công nghiệp lớn nhất cả nước với tổng diện tích 12.721ha từ 31 khu công nghiệp, chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam; 13% diện tích khu công nghiệp Việt Nam.
Tỉnh Bắc Ninh là tỉnh có số khu công nghiệp đang hoạt động nhiều nhất miền Bắc với 15 khu công nghiệp, Hải Phòng là địa phương có tổng diện tích khu công nghiệp lớn nhất khu vực phía Bắc với 14 khu công nghiệp và cụm công nghiệp (CCN) đã được xây dựng và hình thành. Còn Hưng Yên là tỉnh có quỹ đất dự kiến cho phát triển công nghiệp lớn nhất cả nước.
Thời gian qua, nhà ở trong khu công nghiệp đang ngày càng được các chủ đầu tư quan tâm. Cả nước hiện có có ba dự án nhà ở công nhân, quy mô 3.360 căn, gồm Quảng Ninh một dự án, 1.000 căn, đáp ứng 5.500 chỗ ở; Bắc Ninh một dự án, 2.000 căn, đáp ứng 11.000 chỗ ở; TP.HCM một dự án, 360 căn, đáp ứng 1.000 chỗ.
Đồng thời, các dịch vụ đi theo bất động sản công nghiệp từ nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, thậm chí sân thể thao, chợ, cửa hàng... ngày càng phát triển đa dạng. Cơ sở quy mô hay buôn bán nhỏ lẻ đều có điều kiện phát triển.
Những thách thức dần xuất hiện
Mặc dù trong quý 1/2023 bất động sản khu công nghiệp có dư địa phát triển tốt. Tuy nhiên, trong báo cáo ngành “Bất động sản khu công nghiệp”, VnDirect cho rằng năm 2023-2024 những thách thức dần xuất hiện.
Nguồn cung mới giảm do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý, kể từ quý 1/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc.
Ngoài ra, có rất ít khu công nghiệp mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia. Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển khu công nghiệp còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định.
Cùng với đó, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Cho nên, tình trạng này làm quá trình giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài khu công nghiệp.
VnDirect tin rằng, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay cho đến cuối năm 2023. Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động trong nửa sau năm 2022.
Do đó, thị trường này sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-27 cũng khá hạn chế.
Với thị trường miền Bắc do bắt đầu phát triển khu công nghiệp muộn hơn miền Nam nên quỹ đất hiện hữu tại một số tỉnh vẫn còn khá dồi dào với mức giá cho thuê hợp lý.
Mặc dù, có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, tuy nhiên VnDirect dự báo tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó khoảng 3.757ha đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.
Về dòng vốn FDI, Việt Nam đã suy yếu trong 2 tháng đầu năm 2023. Do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn. Đồng thời, tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do FED tăng lãi suất.
“Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện. Hiện nay, sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN, đặc biệt thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực”, VnDirect phân tích.
Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.
Ngoài ra, Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Việt Nam hiện đang đưa ra ưu đãi thuế quan ở mức 10%, 15% và 17% tùy theo lĩnh vực, ngành, quy mô và địa điểm đầu tư. Trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5%, 7% và 9%.
Nhưng lợi thế về ưu đãi thuế ở Việt Nam dần biến mất, “Thuế tối thiểu toàn cầu” do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khởi xướng sẽ tạo ra một số thách thức đối với việc thu hút FDI cho nước ta.
Báo cáo VnDirect, nêu rõ, nếu áp dụng chính sách này quá sớm, Việt Nam sẽ mất lợi thế về ưu đãi thuế quan. Khi áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu, các doanh nghiệp FDI sẽ phải nộp phần thuế chênh lệch cho quốc gia đặt trụ sở chính, khiến ưu đãi thuế quan không còn tác dụng.
Nếu Việt Nam áp dụng chính sách này muộn hơn so với quốc gia mà doanh nghiệp FDI đặt trụ sở chính thì sẽ dẫn tới, Việt Nam sẽ không thu được phần thuế chênh lệch.
“Trong bối cảnh thời điểm áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu ngày càng cận kề, chúng tôi cho rằng các dự án khu công nghiệp sở hữu vị trí chiến lược, gần khu vực giao thông trọng điểm, có hạ tầng chất lượng cao theo hướng đồng bộ, hiện đại và mang lại nhiều tiện ích nhất cho nhà đầu tư sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn”, VnDirect cho hay.
