Khi cơn sốt đất nền, đất trong các dự án đô thị dần lắng xuống thì thị trường nhà chung cư – vốn được coi là “bền vững giá” trước mọi biến động thời cuộc cũng bỗng nhiên bật dậy, tăng giá đùng đùng.
Thế rồi, mấy tháng đầu năm nay, người ta lại chứng kiến làn sóng bán tháo bất động sản với giá giảm tới 15-35% tùy vị trí địa lý và khu vực đầu tư. Bán nhà đất ở thời điểm này được ví như “cơn đau đầu chưa có thuốc chữa”.
Niềm vui trong… túi
Nửa đầu năm 2022 là khoảng thời gian “đất bỗng dưng nở hoa” mà không chỉ bởi mùa xuân. Trừ nước Trung Quốc tiếp tục “cửa đóng then cài” vì đại dịch, còn thì cả thế giới hân hoan đón chào ngày mới với niềm vui được tự giải phóng mình. Chẳng ai bảo ai mà giá bất động sản của nhiều khu vực trên thế giới, trong đó có Việt Nam đều bật tăng.
Đơn cử như tại nhiều khu vực ở Canada. So với năm 2020 khi đại dịch mới bùng nổ, đầu 2022, giá bất động sản bỗng tăng gấp đôi. Một ngôi nhà ở Toronto mua năm 2020 giá 700.000 đô la, đến thời điểm đầu 2022, giá được săn đón đã lên tới 1,4 triệu đô la.
Nhiều gia đình không khỏi ngạc nhiên khi bỗng nhìn thấy tờ giấy dán trên cánh cửa nhà mình, trong đó có ghi: “Tôi rất quan tâm đến ngôi nhà của bạn. Nếu bạn có ý định bán nó, hãy gọi điện cho tôi theo số… Tôi sẽ mua nó với giá cao hơn giá thị trường ở thời điểm hiện tại”.
Cũng thời điểm này, nhiều ngôi nhà được chốt bán cao hơn với giá rao bán từ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đô la. Người bán vui vì bán được giá cao hơn kỳ vọng. Người mua vui vì mua hôm nay sẽ rẻ hơn ngày mai – với lãi suất vay ngân hàng cực kỳ ưu đãi. Người môi giới vui vì thành tích bán nhà xuất sắc. Trên biển bán nhà được dán thêm vài chữ “nhà đã bán với giá cao hơn giá thị trường” đồng nghĩa với uy tín của công ty môi giới được tăng thêm vài bậc.
Nhiều chủ nhà rơi vào tình trạng khóc mếu vì “vừa năm ngoái, họ trả ngần này không bán vì muốn giá hơn thế, nay mặt bằng giá tụt hẳn xuống, không bán thì bí bách mà bán thì thiệt hại.
Ở Việt Nam, nơi này lên chỗ kia xuống, phù hợp với sự phát triển của hạ tầng cơ sở hay nhu cầu thực tế của một bộ phận dân cư. Tuy nhiên, những tháng cuối năm 2021 và nửa đầu năm 2022 vẫn là khoảng thời gian “vui như tết” của các nhà đầu tư và môi giới bất động sản.
Giá nhà cửa, đất cát tăng vù vù, như thể có một lực đẩy vô hình. Mọi lời lý giải đều không thể thấu hết căn nguyên của việc tăng giá. Do lạm phát? Đúng! Do nguồn cung thiếu? Đúng! Do những trải nghiệm tồi tệ trong đại dịch khiến người ta trân trọng cuộc sống, dám bỏ tiền ra mua bất động sản để có nơi ở hay nơi nghỉ dưỡng tử tế hơn? Vẫn có lý! Do ngân hàng dễ dàng hỗ trợ vốn với lãi suất vay ưu đãi? Không sai!..
Chị Bích bạn tôi là một nhà đầu tư cũng có nhiều niềm vui đến bất ngờ như nhiều nhà đầu tư khác. Chị được xếp vào loại “tay to” bởi chị thường mua đôi ba chục căn biệt thự hay căn hộ chung cư trong từng dự án. Việc mua bán đều được thông qua những nhân viên môi giới “ruột” đã được tạo dựng uy tín làm ăn nhiều năm nay.
Những tháng cuối năm 2021 và đầu 2022, bản thân chị cũng ngạc nhiên về khả năng bán bất động sản của chính mình. Tôi có chuyến đi Canada cùng chị và thực sự bị “sốc” khi trong một bữa tối tại bên kia quả địa cầu đó, chứng kiến chị gật đầu bán lần lượt 3 căn biệt thự ở Ecopark Hưng Yên, đút túi xấp xỉ 10 tỷ đồng?! Càng sốc hơn khi chị cho biết, chỉ trong vòng vài tháng, khi Việt Nam vẫn còn đóng cửa với thế giới bên ngoài vì đại dịch, chị đã thu lời chừng 40 tỷ đồng từ bất động sản, tự thưởng cho thành tích của mình bằng cách mua một căn biệt thự nghỉ dưỡng ở Flamingo Đại Lải với giá trên chục tỷ.
Chưa hết! Tôi thấy mình hình như rơi vào tình trạng “không trọng lượng” khi chứng kiến chị bán hai căn nhà ở Toronto với giá trên đỉnh. Đúng lúc cơn sốt nhà đất qua đi, chị bắt đầu ngắm nghía một khu nghỉ dưỡng ở bán đảo thuộc Muskoka đẹp như mơ.
Người “vui” như chị Bích không hiếm ở thời kỳ này. Nhiều người bỏ tiền vào các dự án đô thị ở khu Ngoại giao đoàn – Hà Nội; Ecorpark Hưng Yên, Hải Dương; Khu shophouse của Vin ở Ocean park Gia Lâm – Hà Nội hay Phú Quốc… các vùng đất ven Hà Nội như Đông Anh, Đan Phượng, Hoài Đức, Ba Vì… chỉ trong vòng chưa đầy năm đã thu lời 30-40%.
Thị trường quay đầu, bình tĩnh chọn điểm rơi
Có một triết lý chung của cuộc sống “Cái gì đã đi hết giới hạn thì sẽ phải quay đầu”. Giai đoạn nóng sốt vừa qua, quy luật thị trường cộng tác động của “bàn tay vô hình”, giá nhà cửa hạ nhiệt nhanh chóng.
“Dạo” một vòng trên các trang mạng, nơi tập trung rao bán nhà đất, có thể thấy rõ điều này qua giá chào bán nhà biệt thự, nhà phố, nhà vườn home stay, farm stay…
Nhiều chủ nhà rơi vào tình trạng khóc mếu vì “vừa năm ngoái, họ trả ngần này không bán vì muốn giá hơn thế, nay mặt bằng giá tụt hẳn xuống, không bán thì bí bách mà bán thì thiệt hại.
Tôi có ông bạn nhà ở phố Trần Hưng Đạo, Hà Nội. Mẹ ông đồng ý bán căn nhà mà bà đã gắn bó gần đời người để chia cho hai người con trai – cả hai đều đuề huề con cái, cần có không gian riêng mà tự mình chưa đủ khả năng.
Đầu năm ngoái khi khách trả xấp xỉ 9 tỷ, các con đã rất muốn bán nhưng người mẹ tiếc của, muốn hơn. Nay vẫn khách đó quay lại nhưng họ chỉ trả 7,2 tỷ đồng. Hai con tuy buốt ruột nhưng thấy vẫn cần phải bán để có tiền hoàn thiện không gian riêng tư, hơn thế -bán rẻ thì mua rẻ… Người mẹ miễn cưỡng gật đầu nhưng cứ khách mua đến nhà là bà lại mang vẻ mặt hình sự đứng án ngữ ở cửa…
Nhiều căn hộ trong khu Ngoại giao đoàn – Hà Nội cũng diễn ra tình trạng giá chao đảo chỉ trong thời gian ngắn. Cách đây 1 năm, giá mỗi mét vuông ở một vài khu là trên 30 triệu đồng. Chỉ vài cơn gió nóng thổi tới đã khiến giá nhảy lên gấp đôi trong vòng chừng 6-8 tháng.
Một người bạn tôi theo đuổi một căn hộ có giá (được ấn định) 7,5 tỷ đồng trên tầng 22 của một tòa nhà mới xây. Chị còn đang thuyết phục chủ nhà hạ giá thấp hơn – 7,3 tỷ đồng. Bỗng thị trường dịch chuyển rất nhanh, các môi giới ơi ới gọi chị quay lại đàm phán cho những căn hộ chị đã ưng mà không thể mua được vì giá cao quá. Thế là chủ nhà của căn 7,5 tỷ đồng chưng hửng vì nếu chấp nhận bán giá 7 tỷ đồng thì người mua mới ưu tiên xuống tiền.
Đấy mới chỉ là hai ví dụ nhỏ trong một phân khúc nhỏ - bán rồi mua căn nhà để ở cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh của gia đình mỗi người. Còn bất động sản dịch vụ hay đầu tư lướt sóng có dùng đòn bẩy tài chính mới là mối bận tâm lớn nhất, gây ra đổ vỡ nhiều nhất trong thời điểm này.
Vài ngày trước, tôi có gặp một chủ home stay trong khu biệt thự mang phong cách Địa Trung Hải ở Hạ Long. Anh ngao ngán cho biết đã dồn hết tiền cộng vay ngân hàng để mua 3 căn biệt thự với giá 22 tỷ, 23 tỷ và 25 tỷ với mục đích làm home stay. Theo tính toán của anh, với thu nhập 7-8 triệu đồng/đêm/căn biệt thự 5 phòng ngủ, chỉ cần công suất 50% , trừ đi mọi chi phí là anh đã có khoản tiền “hưu” xông xênh, giá 3 căn biệt thự vẫn lặng lẽ đi lên, giữ được tài sản dài lâu cho con cháu.
Người tính không bằng trời tính. Cơn đại dịch đã quét đi của anh tiền bạc, làm đảo lộn kế hoạch kinh doanh đã được tính toán kỹ. “Nếu tình hình khách quốc tế vào Việt Nam cứ lẹt đẹt mãi thế này, những nhà đầu tư có vay ngân hàng để kinh doanh lưu trú sẽ bị phá sản”. Anh nói.
Nhìn cả một quần thể nhà biệt thự mang phong cách Địa Trung Hải đẹp như mơ bên bờ vịnh Hạ Long, mấy ai hiểu bên trong đang có những cơn sóng ngầm dữ dội. Một số chủ nhà đã phải bán biệt thự với giá dưới 20 tỷ đồng.
Nếu là người mua từ khi dự án mới hình thành, giá còn thấp thì đỡ, nếu mua lại của nhà đầu tư các cấp thì mỗi căn mất đứt vài tỷ đến cả gần chục tỷ. Nhìn rộng ra các dự án khu đô thị nhà ở, khu nghỉ dưỡng khác trong cả nước, tình hình cũng không khả quan hơn. Phải nói là liểng xiểng.
Có một số chủ đầu tư nhanh chân và nhẹ vía, họ bán cắt lỗ ngay khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu nguội lạnh. “Thực chất là cắt lãi chứ. Ví dụ như lúc mua là 5, sau thị trường lên đến 9 mà chưa bán vì kỳ vọng cao hơn. Giờ bán 7. Đó chỉ là cắt mất 2 phần (lẽ ra) mình được hưởng thôi thì không gọi là cắt lỗ”. Chị Bích giải thích khi kể về việc đã bán gần hết căn hộ, biệt thự trong các dự án nhà ở đô thị và nghỉ dưỡng.
Có một số chủ đầu tư nhanh chân và nhẹ vía, họ bán cắt lỗ ngay khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu nguội lạnh. “Thực chất là cắt lãi chứ. Ví dụ như lúc mua là 5, sau thị trường lên đến 9 mà chưa bán vì kỳ vọng cao hơn. Giờ bán 7. Đó chỉ là cắt mất 2 phần (lẽ ra) mình được hưởng thôi thì không gọi là cắt lỗ”.
Tôi cũng biết thêm thông tin: Chị vẫn kiên nhẫn đợi khu nghỉ dưỡng ở Muskoka giảm giá thêm nữa để quyết định xuống tiền đầu tư. Chị vừa mua 2 căn biệt thự ở Toronto với giá đã gần chạm đáy. Nghe đâu, chính quyền thành phố Toronto sắp thông qua luật mới, cho phép mỗi chủ nhà được xây 4 unit (4 đơn vị) trên khu đất nhà mình.
Đây là một quyết định rất quan trọng cho các chủ nhà vì họ có thể cho 4 gia đình cùng thuê chung một ngôi nhà, hoặc nhiều phòng cho thuê được phân chia thành các khu vực riêng với những tiện ích riêng biệt – khác hẳn với luật cũ. Giá nhà đất ở Toronto sau một thời gian sụt giá, giờ lại đang rục rịch ấm dần khi luật mới sắp được thông qua.
Thị trường được ví như một dòng sông có nhiều vận động viên đang hối hả trong cuộc đua. Một số người đã bỏ cuộc, nhiều người đang xuống sức… Chỉ có những người như chị Bích vẫn rất bình tĩnh, kiên nhẫn “cắt lãi” hay xuống tiền đúng lúc.
