Chủ tịch VVA cho biết, để định giá đất, các nước trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu… sẽ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Nhưng chưa có nước nào có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cả về lý thuyết và thực tiễn.
“Chỉ Việt Nam áp dụng phương pháp này và có lẽ đây là một phương pháp được sáng tạo riêng có của Việt Nam, kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Song, rất tiếc theo tôi đây lại là phương pháp kém thuyết phục nhất kể cả về khoa học và thực tiễn, nên cần được loại bỏ”, ông Nguyễn Tiến Thoả phân tích.
Theo các quy định hiện hành của pháp luật thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ở nước ta có thể được hiểu là một phương pháp thể hiện cách thức xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất. Điều này, do UBND cấp tỉnh quy định, thể hiện bằng một hệ số điều chỉnh giá đất tăng thêm (hoặc giảm đi) cho các trường hợp cụ thể.
Từ đó, phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất. Khi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố hàng năm không theo kịp sự biến động của giá đất phổ biến trên thị trường, cần phải xác định giá đất cụ thể để thực hiện chính sách tài chính về đất đai.
Cụ thể, phương pháp để tìm ra hệ số điều chỉnh giá đất là căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
Hệ số điều chỉ giá đất (hệ số k) là phép chia giữa giá đất thị trường/ giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Sau khi tính được hệ số K, giá đất cụ thể cần định giá sẽ bằng giá đất trong bảng giá đất của các thửa đất cần định giá nhân với hệ số K.
Do đó, theo chủ tịch VVA, đây là một phương pháp mà cách tính toán của nó khá lòng vòng, thậm chí là rườm rà mất thời gian. Càng chứng tỏ bảng giá đất không phải là bảng giá đất thị trường. Thị trường lại quay về tình trạng hai giá đất là không tránh khỏi.
Để tìm ra giá thị trường cần định giá, hoàn toàn có thể thay thế phương pháp này bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thể.
“Bởi muốn xác định được hệ số thì thực chất khi tìm giá đất để tính hệ số chúng ta đã phải áp dụng phương pháp thu nhập”, ông Thoả nhấn mạnh.
