Giá bán căn hộ tại TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng tốc, khi thị trường ghi nhận mức tăng trung bình 8% ở phân khúc sơ cấp và tối đa 20% ở phân khúc thứ cấp. Nhiều chuyên gia đánh giá xu hướng này sẽ chưa dừng lại, bởi các yếu tố hạ tầng và nhu cầu tích sản tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt.
CĂN HỘ TP.HCM TĂNG GIÁ
Theo báo cáo của Savills về thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm, đạt 5.200 căn. Cùng với đó, mặt bằng giá tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng đáng kể.
Giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM tăng trung bình 8% so với năm 2024, trong khi giá thứ cấp tăng từ 5 - 20% tùy khu vực. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, những khu vực phía Đông (Thủ Đức, quận 2, 9 cũ), quận 7 cũ và Nhà Bè cũ là các điểm nóng. Nhờ hạ tầng đồng bộ và mật độ dân cư cao, giá thứ cấp tại đây tăng mạnh, có nơi tăng tới 15-20% so với năm trước.
Các khu vực này cũng tập trung nhiều dự án từ các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise hay Gamuda, góp phần định hình mặt bằng giá mới cho thị trường trung, cao cấp. Dù vậy, bà Hương đánh giá việc giá bán liên tục tăng sẽ gây áp lực lớn cho nhóm người mua ở thật, đặc biệt là người trẻ hoặc gia đình có thu nhập trung bình.
Trong 9 tháng đầu năm, giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài, TP.HCM chỉ có 4.300 căn hộ mở bán, trong đó 60% thuộc phân khúc cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ đạt 91%, phản ánh sức mua vẫn tốt, nhưng phần lớn đến từ nhà đầu tư và tầng lớp thu nhập cao tích sản thay vì người mua để ở.
Các căn hộ dưới 3 tỷ đồng, mức giá được xem là vừa túi tiền, hiện chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch tại TP.HCM. Hộ gia đình ở thật muốn tìm một căn hộ tiêu chuẩn hai phòng ngủ thường phải di chuyển xa hơn mới có dự án sơ cấp hoặc tìm tới căn hộ thứ cấp.
Trước thực trạng đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ rệt. Các tỉnh giáp ranh như Bình Dương (cũ) trở thành lựa chọn nổi bật, khi giá bán vẫn ở mức dễ tiếp cận.
“Bình Dương không chỉ đơn thuần cung cấp sản phẩm giá rẻ vì xa TP.HCM. Thành phố mới Bình Dương hiện có nhiều dự án hạng B trong tầm giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2, hướng tới nhóm chuyên gia và gia đình khá giả. Trong khi đó, Dĩ An và Thuận An với nhiều chọn lựa bình dân hơn phục vụ nhu cầu ở của người dân địa phương và người làm việc tại khu công nghiệp,” bà Hương cho biết.
Savills ghi nhận tỷ lệ người Bình Dương mua nhà tại địa phương tăng từ 20 - 40% tùy dự án, thay vì chủ yếu là nhà đầu tư từ TP.HCM như trước. “Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi an cư của thế hệ trẻ. Các dự án căn hộ với tiện ích đầy đủ, an ninh đảm bảo và thiết kế phù hợp cho gia đình nhỏ đang ngày càng được ưa chuộng,” vị chuyên gia bổ sung.
Do đó, chuyên gia Savills dự báo giá bán căn hộ TP.HCM cuối năm 2025 có thể tiếp đà tăng, nhờ niềm tin vào khả năng tiêu thụ tốt và tác động tích cực từ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, tuyến metro số 2, cầu Thủ Thiêm 4…
Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và mức giá cao vẫn là rào cản chính đối với người mua ở thật trong ngắn hạn. “Để cân bằng thị trường, việc đẩy mạnh đô thị hóa, thiết lập hạ tầng liên kết vùng sẽ khiến các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc mở rộng quỹ đất và phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đây sẽ là yếu tố then chốt,” bà Hương nhấn mạnh.
DỰ BÁO TĂNG 5 – 10%
Nhận định về khả năng tăng giá của bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, với những nỗ lực điều hành của Chính phủ, tất cả nguồn cung của thị trường bất động sản sẽ tăng khoảng 20 - 30%. Đi cùng với đó, nhu cầu đầu tư và mức giá sẽ tiếp tục duy trì ổn định, có sự kiểm soát tốt.
“Tôi cho rằng, mức tăng sẽ trong khoảng 10% so với năm 2025. Riêng TP.HCM, với những cực tăng trưởng mới đang được hình thành, những khu vực đang có giá biến động mạnh, những nơi có dự án tốt, giá dự kiến sẽ có sự tăng trưởng mạnh”, ông Đính dự báo.
Còn TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phân tích, tăng trưởng của thị trường bất động sản TP.HCM cần quan tâm 3 yếu tố chính.
Thứ nhất, không thể nói chung toàn thị trường đều tăng mà sẽ là phân khúc nào? Chung cư hay đất nền…? Và theo ông Lực, mức tăng ở đây chủ yếu là phân khúc chung cư.
Thứ hai, cần lưu ý rằng thị trường bất động sản TP.HCM đang được chia thành nhiều khu vực khác nhau gồm: Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực trung tâm… nên mức giá ở các khu vực cũng sẽ khác nhau.
Thứ ba, ông Lực đồng ý là đang có nhiều động lực tăng trưởng giá cho khu vực nội đô TP.HCM. Tuy nhiên, vẫn có những lực cản đó là chính sách điều tiết của Nhà nước. Khi mức giá cao vượt quá khả năng chi trả của người dân thì Nhà nước sẽ có các chính sách điều tiết phù hợp.
“Tôi đồng ý, giá bất động sản TP.HCM sẽ tăng nhưng sẽ tăng không quá nhiều, vào khoảng 5 - 10% là hợp lý, bền vững hơn”, vị chuyên gia đưa ra quan điểm.
Ở phương diện là doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc nêu quan điểm, việc giá bất động sản tăng quá cao cũng rất đáng lo ngại. Sau những đợt tăng giá mạnh, thị trường thường rơi vào tình trạng giảm giá và suy thoái. Vì vậy, tôi kỳ vọng thị trường phát triển bền vững, tăng trưởng ổn định. Để đạt được mục tiêu đó rất cần đến những biện pháp điều tiết để của Nhà nước.
Về mức tăng, tôi kỳ vọng mức tăng giá bất động sản cao hơn tỷ lệ lạm phát. Đặc biệt, nếu có thể tăng theo tốc độ tăng trưởng kinh tế là lý tưởng nhất.
“Với TP.HCM, dự báo thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định và tăng trưởng tốt. Trong 3 - 4 năm vừa qua, bất động sản TP.HCM nói chung và bất động sản trung tâm thành phố nói riêng tăng khá chậm. Thị trường đang có độ nén nên khi tăng giá, sức bật sẽ khá lớn”, đại diện doanh nghiệp đánh giá.