Thời gian gần đây, nhiều nền tảng trực tuyến xuất hiện tình trạng rao bán “suất ngoại giao” nhà ở xã hội. Các bài đăng chia sẻ trên mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, nhóm môi giới thường giới thiệu các suất ưu tiên, kèm mức giá chênh so với giá gốc.
Ví dụ, một bài đăng trong nhóm Facebook nhà ở xã hội của anh Q.D cho biết: “Mình có 3 suất ngoại giao dự án 321 Vĩnh Hưng giá cực rẻ, chỉ cần gửi căn cước công dân và ký trực tiếp với chủ đầu tư”. Người đăng còn để lại số điện thoại để liên hệ.
Một số bài đăng chi tiết về thời gian nhận hồ sơ, số lượng suất và mức cọc ban đầu. Nhiều thông tin rao bán được đăng công khai, thu hút sự quan tâm lớn từ người dân. Theo phản ánh, việc tiếp cận nhà ở xã hội qua kênh chính thống mất nhiều thời gian vì quy trình xét duyệt, trong khi “suất ngoại giao” được quảng cáo là nhanh chóng, chỉ cần đặt cọc sớm.
Tình trạng rao bán suất ngoại giao xuất hiện nhiều tại các dự án như Rice City Long Châu, CT3 Kim Chung, NO1 Hạ Đình. Thông tin thường bao gồm diện tích căn hộ, vị trí tầng, mức giá chênh lệch, có nơi rao bán cao hơn hàng trăm triệu đồng. Nhiều môi giới còn đính kèm hình ảnh và tiến độ dự án để tăng tính thuyết phục.
Một số bài đăng yêu cầu ký giấy nhận giữ chỗ hoặc thỏa thuận đặt cọc giữa người mua và môi giới mà không có xác nhận của chủ đầu tư. Trên các diễn đàn, nhiều người tỏ ra hoài nghi về tính hợp pháp của các giao dịch này.
Song song với các thông tin rao bán, nhiều người có nhu cầu mua nhà ở xã hội cũng tìm kiếm cơ hội sở hữu “suất ngoại giao”. Chị T.H trong nhóm Hội mua nhà ở xã hội CT3 Thăng Long Green City chia sẻ: “Mình có nhu cầu mua căn chung cư hoặc suất ngoại giao, ai có thông tin thì inbox mình giá và yêu cầu nhé.”
Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề pháp lý trong hoạt động mua bán nhà ở xã hội, Tạp chí Thương gia đã có buổi trò chuyện cùng Luật sư Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội.
Thưa luật sư, việc rao bán “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, hay “suất ưu tiên” trong các dự án nhà ở xã hội, kèm yêu cầu đặt cọc, giữ chỗ có được pháp luật công nhận không? Nếu không, những giao dịch như vậy tiềm ẩn rủi ro pháp lý gì cho người mua?
Trong nhiều tháng gần đây, hiện tượng rao bán “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất ưu tiên” tại các dự án nhà ở xã hội xuất hiện dày đặc trên mạng xã hội. Chỉ cần vài thao tác tìm kiếm trên Facebook, Zalo hay các diễn đàn bất động sản, người ta dễ dàng thấy hàng trăm bài đăng về giữ chỗ, nhận cọc, đảm bảo 100% vào suất. Những bài đăng ấy thường đi kèm hình ảnh mặt bằng căn hộ, vị trí tầng, và lời chào mời đầy tính thuyết phục, tuy nhiên, điều đáng nói là, giữa những lời hứa đầy màu sắc ấy, hầu như không có bất kỳ căn cứ pháp lý nào đứng phía sau. Và đó chính là rủi ro lớn nhất.
Thứ nhất, cần phải khẳng định rằng trong hệ thống pháp luật về nhà ở hiện nay, không hề tồn tại bất kỳ khái niệm nào như “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất ưu tiên”, về cơ bản đây chỉ là các khái niệm tự phát mà các bên sử dụng để quảng cáo hay marketing.
Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn quy định nhà ở xã hội được xây dựng dựa trên hai nguyên tắc: Nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ của Nhà nước; phải bảo đảm công khai, minh bạch, đúng đối tượng, có sự kiểm tra, giám sát.
Nói cách khác, nhà ở xã hội không phải hàng hóa được bán theo kiểu “thân quen” thì được ưu tiên. Nhà ở xã hội là một chính sách an sinh được quản lý theo nguyên tắc công khai, minh bạch, đúng đối tượng.
Điều 76 và Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập và việc xét duyệt phải thực hiện theo quy trình của cơ quan có thẩm quyền, không có quyền phân phối “suất” cho bất kỳ cá nhân hay tổ chức trung gian nào.
Do đó, mọi hành vi rao bán “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất ưu tiên”, yêu cầu đặt cọc, giữ chỗ, đóng tiền để được ưu tiên xét duyệt hồ sơ đều không có cơ sở pháp lý, chỉ là sản phẩm do môi giới nghĩ ra để tạo cảm giác khan hiếm, về bản chất là hành vi lừa đảo, hoặc trục lợi chính sách nhà ở xã hội, hoặc môi giới bất hợp pháp.
Thứ hai, xuất phát từ những khái niệm tự phát, không rõ ràng, không chính thống nhưng lại thu hút một lượng lớn sự quan tâm từ người đang quan tâm đến nhà ở xã hội, thậm chí có những người còn tự động tìm đến những nguồn thông tin này chỉ vì nỗi sợ rằng họ sẽ để tuột mất cơ hội có được nhà ở xã hội vào tay người khác.
Chính thế mà những người mua đang gián tiếp hoặc trực tiếp đẩy mình vào “cái bẫy” mà người bán tạo ra, nguy cơ rất cao sẽ phải đối mặt với các rủi ro pháp lý tiềm ẩn mà họ không thể biết, có thể là mất tiền cọc hoặc thậm chí liên quan đến yếu tố hình sự.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, mọi giao dịch vi phạm điều cấm của luật đều vô hiệu. Người rao bán “suất ngoại giao” không hề có thẩm quyền phân phối căn hộ nhà ở xã hội. Vì thế, các giấy tờ như biên nhận cọc, hợp đồng giữ chỗ, thỏa thuận mua, giấy tay nhận tiền, đều là hành vi trái pháp luật, không có giá trị pháp lý, sẽ bị tuyên vô hiệu.
Cho nên chỉ cần giao dịch bị tuyên vô hiệu thì dẫn đến việc người dân không thể đứng tên căn hộ, chủ đầu tư không công nhận giao dịch, hồ sơ không được phê duyệt, người mua không có căn cứ để yêu cầu được nhận nhà hay đứng tên, tiền cọc coi như là “mất trắng” vì họ sẽ phải tự đi đòi bên rao bán, và điều này thực sự rất khó khăn vì người nhận cọc bỏ trốn hoặc phủ nhận trách nhiệm.
Ngoài việc mất trắng tiền cọc, người dân còn có nguy cơ trở thành bị hại trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, tại Điều 174 Bộ luật Hình sự quy định tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản với mức hình phạt lên đến 20 năm tù.
Đa số các vụ “bán suất ngoại giao” có dấu hiệu như đưa thông tin sai sự thật, hứa hẹn có khả năng “lo suất”, nhận tiền cọc, sau đó chiếm đoạt hoặc không thực hiện được.
Trên thực tế, đã có nhiều đối tượng bị khởi tố và kết án vì bán “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất ưu tiên” tại các dự án nhà ở xã hội, điển hình là việc nhận tiền “chênh suất ngoại giao” từ nhiều người với tổng số tiền hàng tỷ đồng và bị xử lý hình sự.
Nhiều người mua mất sạch tiền tích cóp, vay mượn hoặc cầm cố chỉ vì đặt quá nhiều niềm tin vào “suất ngoại giao” là thật, họ vừa mất tiền, vừa phải tham gia tố tụng hình sự kéo dài và khó thu hồi tài sản đã bị chiếm đoạt.
Trong trường hợp các bài đăng khẳng định chỉ cần “gửi căn cước cho chủ đầu tư”, “ký trực tiếp chủ đầu tư”, vậy chủ đầu tư có trách nhiệm gì khi thông tin bán suất được rao công khai? Nếu môi giới tự ý tạo ra giao dịch, họ có thể bị xử phạt như thế nào?
Thứ nhất, cần khẳng định rằng mọi hành vi rao bán “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất ưu tiên” đều không xuất phát từ bất kỳ căn cứ pháp lý nào. Các đối tượng môi giới sử dụng danh nghĩa của “chủ đầu tư” như một tấm bình phong nhằm tạo sự tin tưởng, đồng thời trấn an người mua rằng giao dịch “có bảo đảm”, “có người bên trong hỗ trợ”, “hồ sơ được duyệt chắc chắn” để tăng khả năng người dân sẽ tin tưởng mà đặt cọc tiền giữ chỗ.
Tuy vậy, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn đều quy định chủ đầu tư chỉ được tiếp nhận hồ sơ theo quy trình công khai, không có cá nhân nào trong chủ đầu tư được phép tự ý phân phối suất cho người không nằm trong danh sách được phê duyệt.
Vì vậy, việc môi giới quảng cáo rằng “chỉ cần gửi căn cước cho chủ đầu tư ” không phải là một quy trình pháp lý được pháp luật ghi nhận vào bất kỳ văn bản nào mà thường là sự quảng cáo để tạo niềm tin cho người mua.
Từ góc độ trách nhiệm, nếu việc rao bán suất chỉ là hành vi tự phát của môi giới, không có sự tham gia hoặc tiếp tay từ nhân sự nội bộ, thì chủ đầu tư không phải chịu trách nhiệm pháp lý trực tiếp đối với hành vi gian dối của các đối tượng bên ngoài.
Song, chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm quản lý thông tin liên quan đến dự án của mình, chủ đầu tư có nghĩa vụ công bố thông tin minh bạch về quy trình tiếp nhận hồ sơ, các kênh liên hệ chính thức; cảnh báo công khai việc dự án không có “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất ưu tiên” nhằm bảo vệ người dân; phối hợp với các lực lượng chức năng để xử lý các đối tượng có hành vi mạo danh, tránh ảnh hưởng đến uy tín dự án và quyền lợi người mua.
Trong trường hợp nghiêm trọng hơn, tức là có sự tiếp tay của cán bộ, nhân viên chủ đầu tư thì trách nhiệm pháp lý không chỉ dừng ở mức xử lý nội bộ.
Khi nhân viên dùng vị trí công tác để cấu kết bán suất, tùy mức độ thiệt hại, họ có thể bị xử phạt hành chính vì hành vi trục lợi chính sách, bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nếu có hành vi nhận tiền trái phép nhằm chiếm đoạt.
Thứ hai, đối với môi giới tự ý tạo ra giao dịch, pháp luật đã có những chế tài rất rõ ràng. Nếu môi giới dựng lên thông tin sai sự thật như “giữ chỗ”, “đảm bảo suất”, “có người bên trong lo hồ sơ”, sau đó nhận tiền, thì hành vi này có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự (mức phạt có thể lên tới 20 năm tù). Khi có yếu tố gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tiền cọc hoặc ít nhất là sẽ bị xử phạt hành chính theo các nghị định xử phạt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, môi giới trái phép.
Bản chất của việc rao bán suất không nằm ở “gửi căn cước”, “ký trực tiếp”, hay các thủ tục khác, mà cốt lõi là nhà ở xã hội không có suất riêng để phân phối, mọi hoạt động xét duyệt đều phải dựa trên tiêu chí pháp luật và hồ sơ thật của người mua. Khi môi giới tự ý dựng giao dịch, họ không chỉ gây thiệt hại cho người dân mà còn làm méo mó thị trường, xâm hại uy tín của chủ đầu tư và phá vỡ mục tiêu an sinh của chính sách nhà ở xã hội.
Người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội nhưng bị thu hút bởi các “suất ngoại giao” vì thủ tục nhanh gọn. Luật sư có thể cho biết những dấu hiệu nhận biết giao dịch bất hợp pháp để tránh bị lừa đảo hoặc mất tiền cọc?
Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP, mọi hành vi rao bán “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất ưu tiên”, “suất cán bộ” đều không được thừa nhận.
Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định 100 tiếp tục khẳng định nguyên tắc minh bạch, chỉ người thuộc danh sách đã được Sở Xây dựng xác nhận mới có quyền ký hợp đồng. Do đó, bất cứ lời mời chào nào hứa hẹn “vào thẳng tên”, “không cần xét duyệt”, “có suất từ nội bộ chủ đầu tư” đều trái pháp luật.
Một trong những dấu hiệu điển hình của giao dịch bất hợp pháp là yêu cầu người dân chuyển tiền giữ chỗ hoặc tiền cọc trước khi chủ đầu tư công bố mở bán hoặc trước khi danh sách được duyệt. Nghị định 100/2024/NĐ-CP cấm tuyệt đối việc thu tiền trước giai đoạn ký hợp đồng chính thức.
Nếu môi giới yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân hoặc ký những giấy tờ như “phiếu đặt chỗ”, “thỏa thuận giữ suất”, “hợp đồng hỗ trợ hồ sơ”, người dân phải hiểu rằng đây là các giấy tờ không có giá trị pháp lý, và rủi ro mất tiền rất cao.
Ngoài ra, Nghị định 261/2025/NĐ-CP còn quy định rõ hơn về trách nhiệm công khai của chủ đầu tư và chính quyền địa phương, yêu cầu tất cả danh mục dự án, tiến độ, giá bán, danh sách người đủ điều kiện đều phải được đăng trên cổng thông tin chính thức.
Vì vậy, việc trên mạng xã hội xuất hiện nhiều bài rao "suất ngoại giao" trong khi Sở Xây dựng hoặc chủ đầu tư không hề có thông báo tương ứng là dấu hiệu rõ ràng của hành vi môi giới trái phép.
Xin cảm ơn Luật sư!
