Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn phục hồi sau thời gian "khủng hoảng". Tuy nhiên, quá trình phục hồi này vẫn đang đối mặt với nhiều vấn đề thách thức. Theo chuyên gia, Chính phủ nên có những chỉ đạo, cân chỉnh phù hợp để đi đúng hướng.
KỲ VỌNG CHU KỲ MỚI
Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025), TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh, giai đoạn này sẽ là một giai đoạn mới cho sự phát triển mới, một chu kỳ mới cho cả nền kinh tế lẫn thị trường bất động sản. Những khó khăn của thị trường đã và đang được tháo gỡ.
Hiện, thị trường đang thiếu rất nhiều nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ. Vị chuyên gia cho hay, đừng thấy rằng thị trường đang có sự khởi sắc, giá tăng nóng là dấu hiệu tốt. Giá nhà tăng cao gây ra rất nhiều hệ luỵ.
“Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận. Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất, những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm. Vấn đề này Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp", ông Đính nói.
Thời gian qua, Chính phủ đã liên tục có những công điện rất mạnh mẽ, quyết liệt để yêu cầu tất cả hệ thống chính trị vào cuộc triển khai tinh thần thể chế mới, tìm cách tháo gỡ khó khăn cho các dự án, thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo sự cân bằng cho thị trường địa ốc.
Trong chu kỳ mới, ông Đính cho rằng thị trường sẽ có chất lượng tốt hơn. Với luật mới cùng các quy định chặt chẽ, cuộc chơi sẽ không còn cơ hội cho việc lợi dụng kẽ hở để hoạt động một cách không lành mạnh.
Dự báo trong 3 năm tới, ông Đính đánh giá năm 2025 là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ, song không phải là tháo gỡ toàn bộ. Những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, năng lực của chủ đầu tư tốt sẽ được tháo gỡ để đưa sản phẩm vào thị trường, qua đó giúp thị trường cân bằng cung cầu.
Về giá bán, từ giờ đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, vẫn được tận dụng từ vấn đề cũ, do đó giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý. Tuy nhiên, theo Chủ tịch VARS, sang giai đoạn 2026 - 2027, nếu từ giờ đến lúc đó nếu vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì có thể sẽ đẩy áp lực vào giá.
Đơn cử như tại TP.HCM đất vùng ven đều tăng giá đền bù gấp 3 lần, nên giá đất sẽ tăng rất mạnh. Song, chính quyền TP.HCM vẫn đang điều tiết theo cách áp dụng cả cách tính cũ. Do đó nhiều chủ đầu tư ở một số địa phương vẫn chấp nhận được mức giá đền bù này.
“Bởi vậy, tôi đưa ra hai kịch. Nếu chúng ta điều tiết tốt thì năm 2026 - 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, thị trường sẽ lại khó khăn”, ông Đính đưa ra quan điểm.
GIÁ CAO CHƯA CHẮC CHỦ ĐẦU TƯ ĐÃ “THÍCH”
Liên quan đến giá thành bất động sản tăng cao vút, cũng tại diễn đàn, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land nhấn mạnh, việc bất động sản hình thành một mặt bằng giá cao thực ra không ai được hưởng lợi.
Bà Khánh diễn giải, việc mặt bằng giá được hình thành thông qua yếu tố đầu vào. Đơn cử, hiện có rất nhiều dự án hầu như không được phê duyệt về sử dụng đất, và đây một trong những yếu tố đầu vào quan trọng cấu thành nên việc định giá đầu ra.
Một yếu tố khác có thể kể đến là việc ban hành bảng giá rất mới, các cơ quan ban ngành sẽ có những tính toán để mà các dự án vẫn nằm im 3-5 năm được tính tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, đứng góc độ chủ đầu tư, việc hình thành của giá đầu vào - giá đầu ra sẽ dựa trên sự tương đối. Bởi vì, nếu mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả người mua nhà, sẽ ảnh hưởng đến sức cầu thị trường.
“Lời khuyên đối với người mua nhà, theo tôi cần phải bình tĩnh để đánh giá giá trị và mức giá mà mình mua phải tương xứng. Bởi đứng dưới góc độ của người mua nhà, không ai muốn mua bất động sản ở đỉnh thị trường”, vị Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land nêu.
Theo bà Khanh với sự rõ ràng hơn về chính sách thì trong năm 2025 - 2026 trở đi, có thể nguồn cung sẽ quay trở lại với thị trường. Tuy nhiên, sẽ khó mà quay trở lại như thời điểm 2018 - 2019, khi nguồn cung căn hộ đâu đó lên tới 30.000 - 35.000 căn, trong khi thị trường năm 2023 khoảng 5.000 căn, 2024 có thể khoảng 7.000 căn.
Đến giai đoạn 2025 – 2026, thị trường chắc chắn sẽ có độ trễ trong việc phục hồi. Do đó, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land dự báo nguồn cung trong 2 năm này sẽ cao hơn 2024, nhưng không cao tới mức dư thừa.
Còn về sức cầu, dưới góc độ của chủ đầu tư, mặt bằng giá đã có những điều chỉnh so với trước đây. Với chủ đầu tư, cần có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, phù hợp với từng đối tượng người mua nhà.
Về thị trường bất động sản, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, chuyên gia phân tích cao cấp Vietnam Investors Service (VIS Rating) cho biết, qua nghiên cứu về thị trường bất động sản Trung Quốc có thể thấy rằng những năm trước, quốc gia này đã ban hành các chính sách nhằm giảm giá bất động sản và đúng là họ đã làm được, giá bất động sản đã giảm đồng loạt ở tất cả các phân khúc, tại tất cả các thành phố. Tuy nhiên, sau khi đạt được điều đó, họ lại "quay xe" và tìm cách kích hoạt lại thị trường.
“Điều này cho thấy với việc giá bất động sản giảm đôi khi còn mang lại hệ quả tiêu cực cho nền kinh tế. Chúng ta cũng cần nhìn vào đó để xem xét. Tôi kỳ vọng thị trường trong ba năm tới sẽ duy trì được sự ổn định về mặt bằng giá cũng như thanh khoản. Việc cần kiểm soát hiện nay là kiểm soát giá các phân khúc dành cho người thu nhập thấp. Còn xét trên thực tế, nhìn chung, tỷ trọng bất động sản trong giá trị tài sản của nhiều người vẫn rất lớn. Do đó, ai cũng mong muốn tài sản của mình gia tăng một cách ổn định”, đại diện VIS Rating phân tích.