Sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ, thu hút dòng tiền đầu tư dịch chuyển ra khu vực vùng ven. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải bất động sản nào nằm gần đại đô thị cũng mang lại khả năng sinh lời bền vững, buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong quá trình lựa chọn.
Để hiểu rõ hơn về nội dung này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trò chuyện cùng bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE. Theo vị chuyên gia, “hiệu ứng lan tỏa” từ các đại đô thị là xu hướng tất yếu, nhưng không phải khu vực nào nằm lân cận dự án lớn cũng mặc nhiên trở thành điểm đến đầu tư an toàn. Việc nhận diện đúng các dấu hiệu của khu vực có khả năng sinh lời bền vững là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro và tối ưu hiệu quả trong trung và dài hạn.
Bà đánh giá như thế nào về vai trò của các đại đô thị do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt trong việc tạo ra “hiệu ứng lan tỏa” đối với thị trường bất động sản khu vực lân cận hiện nay?
Thực tế cho thấy, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản, mà từ trước đến nay, dòng vốn đầu tư luôn có xu hướng đón đầu quy hoạch và các công trình, dự án lớn. Khi các dự án hạ tầng trọng điểm và đặc biệt là các đại đô thị quy mô lớn được triển khai với hệ thống giao thông kết nối đồng bộ, cùng mạng lưới thương mại, dịch vụ, tiện ích, không chỉ tạo ra giá trị cho dự án mà còn đóng vai trò như “hạt nhân phát triển”, vừa đáp ứng nhu cầu sinh sống của cư dân nội khu, vừa phục vụ cộng đồng cư dân lân cận.
Đồng thời, góp phần nâng cấp mặt bằng hạ tầng và chất lượng đô thị của toàn khu vực, thu hút cư dân trẻ và lao động tri thức tới sinh sống, làm việc. Bên cạnh đó, sự hình thành các đại đô thị còn kéo theo dòng vốn đầu tư thứ cấp. Từ đó từng bước nâng mặt bằng giá bất động sản toàn khu vực gia tăng.
Do đó, có thể khẳng định “hiệu ứng lan tỏa” từ các đại đô thị do chủ đầu tư lớn dẫn dắt không phải là xu hướng ngắn hạn, mà là một quy luật phát triển mang tính dài hạn, gắn liền với quá trình mở rộng không gian đô thị, tái cấu trúc phân bố dân cư và hình thành các cực tăng trưởng mới trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ.
Khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, vì sao dòng tiền của nhà đầu tư cá nhân lại có xu hướng dịch chuyển mạnh sang đất nền, nhà phố hiện hữu quanh các đại đô thị thay vì sản phẩm nằm trong dự án?
Hiện nay, dòng tiền đang có xu hướng tìm về các bất động sản khu vực vùng ven, trong đó có cả bất động sản thuộc các đại đô thị và các sản phẩm đất nền, nhà phố hiện hữu xung quanh các đại đô thị.
Nguyên nhân thứ nhất, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, rất ít các dự án mới được phát triển trong khu vực nội đô.
Thứ hai, những dự án hiếm hoi được phát triển trong nội đô thì một là số lượng sản phẩm không nhiều, hai là giá tương đối cao.
Trong khi đó, nắm bắt bối cảnh chung, các chủ đầu tư tập trung triển khai các dự án đại đô thị tại các khu vực vùng ven với số lượng sản phẩm nhiều, tiện ích đồng bộ, giao thông kết nối khu vực nội đô ngày càng hoàn thiện, mức giá bán cạnh tranh hơn, thu hút khách hàng và nhà đầu tư.
Bên cạnh sản phẩm thuộc dự án, các sản phẩm đất nền, nhà phố hiện hữu quanh các đô thị thường được săn đón trước bởi lẽ xu hướng đầu tư bất động sản luôn rất nhạy với các thông tin về quy hoạch, trong đó gồm cả thông tin về sự xuất hiện của các dự án đại đô thị.
Khách hàng, nhà đầu tư luôn tin rằng, khi có sự xuất hiện của các đại đô thị sẽ góp phần kéo mặt bằng giá bất động sản của khu vực lên mức cao hơn. Chính vì thế họ thường đón đầu đà tăng bằng việc tìm kiếm và giao dịch các sản phẩm đất nền, nhà thổ cư xung quanh dự án.
Điều này cũng có thể cho là phù hợp, bởi lẽ kể từ khi có thông tin về dự án cho đến khi dự án đủ điều kiện triển khai, xây dựng, có sản phẩm để chào bán trên thị trường là cả một khoảng thời gian tương đối dài, đủ để các bất động sản hiện hữu xung quanh dự án tích lũy và tăng giá.
Trong thực tế, không phải khu vực nào nằm quanh đại đô thị cũng hưởng lợi như nhau. Theo bà, đâu là những dấu hiệu nhận biết sớm một khu vực sẽ thực sự hưởng lợi từ “hiệu ứng lan tỏa”, thay vì chỉ tăng giá theo kỳ vọng hoặc tin đồn thị trường?
Đúng vậy, không phải khu vực nào nằm quanh các đại đô thị cũng được hưởng lợi như nhau. Không ít nhà đầu tư đã “trả giá” khi xuống tiền theo tin đồn hoặc kỳ vọng ngắn hạn, khi mua đất nền, nhà phố trong khu dân cư hiện hữu ở mức giá đã bị đẩy lên cao, thậm chí cao hơn giá sản phẩm trong dự án, dẫn đến rủi ro thanh khoản và biên lợi nhuận bị thu hẹp.
Theo tôi, những khu vực thực sự hưởng lợi từ “hiệu ứng lan tỏa” thường có những dấu hiệu sau: Thứ nhất, mức giá còn phù hợp, so với mặt bằng giá khu vực và khả năng khai thác, chưa tăng “nóng”.
Thứ hai, hạ tầng kết nối được đầu tư, thi công đảm bảo đúng tiến độ, có khả năng kết nối trực tiếp tới đại đô thị cũng như các trục giao thông chính.
Thứ ba, với sản phẩm nhà phố, ưu tiên các khu vực có sẵn nhu cầu ở thực và hoạt động dân sinh ổn định, có khả năng khai thác cho thuê ngay.
Cuối cùng, pháp lý rõ ràng, quy hoạch ổn định.
Với góc nhìn của mình, nhà đầu tư cá nhân cần lưu ý những rủi ro nào để tránh chạy theo tâm lý đám đông, và đâu là chiến lược đầu tư bền vững để tối ưu hóa lợi nhuận từ xu hướng này?
Như đã chia sẻ ở trên, chiến lược đầu tư bền vững là lựa chọn các khu vực hội tụ đầy đủ các yếu tố về hạ tầng thực, nhu cầu thực và mặt bằng giá hợp lý. Ngược lại, những khu vực tăng giá chủ yếu dựa trên thông tin chưa xác thực, bị đẩy giá lên quá cao so với giá trị thực tế đem lại rủi ro lớn cho nhà đầu tư.
Xin cảm ơn bà!