Thị trường bất động sản “mắc kẹt” vì giá cao và thiếu nhà ở vừa túi tiền

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi với nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cung và thanh khoản. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh khởi sắc ấy vẫn tồn tại những “nút thắt” lớn, đặc biệt là mặt bằng giá nhà neo cao và sự thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm vừa túi tiền.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC NGƯỠNG CỬA MỚI

Phát biểu tại “Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 - VREF 2026”, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, bất động sản là lĩnh vực luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Đảng và Nhà nước trong suốt thời gian qua.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã khép lại năm 2025 với nhiều tín hiệu tích cực. Những “điểm nghẽn” lớn nhất từng khiến thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng giai đoạn 2022 - 2023 từng bước được tháo gỡ, thể hiện qua sự cải thiện rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Cùng với sự phục hồi của thị trường, chất lượng các dự án ngày càng được nâng cao, với sự xuất hiện của nhiều mô hình phát triển mới, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hệ thống tiện ích.

Hoạt động đầu tư cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực khi ngày càng nhiều dự án được ứng dụng công nghệ hiện đại, giải pháp thiết kế tiên tiến, thân thiện với môi trường, phù hợp với định hướng phát triển bền vững mà Chính phủ đang thúc đẩy. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản không chỉ phục hồi về lượng, mà còn nâng cao về chất trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng thẳng thắn nhìn nhận rằng thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với không ít tồn tại và thách thức. Nổi bật nhất là vấn đề giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, tiếp tục neo ở mức cao.

Trong nhiều năm liên tiếp, mặt bằng giá nhà ở tăng nhanh hơn đáng kể so với thu nhập bình quân của người dân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, nhất là với nhóm người trẻ và người có thu nhập trung bình – thấp, ngày càng trở nên khó khăn.

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng khi thị trường thiếu hụt các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân.

Trong khi đó, phân khúc trung – cao cấp, sang trọng và siêu sang lại chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Điều này không chỉ làm gia tăng áp lực an sinh xã hội, mà còn tiềm ẩn rủi ro đối với sự phát triển bền vững của thị trường trong dài hạn.

Một thách thức khác được Thứ trưởng chỉ rõ là tình trạng hàng nghìn dự án tồn đọng, chậm triển khai hoặc “đắp chiếu” trong thời gian dài do vướng mắc về pháp lý, đất đai, quy hoạch, thủ tục đầu tư. Các dự án này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, vốn đầu tư, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến dòng chảy của nền kinh tế, làm suy giảm niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Trước thực trạng đó, thời gian qua, Đảng và Chính phủ đã ban hành nhiều chủ trương, giải pháp quan trọng, tập trung rà soát, sửa đổi và hoàn thiện thể chế liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Hàng loạt luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, minh bạch và ổn định hơn cho thị trường.

Đặc biệt, Chính phủ quyết liệt tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường, trong đó chú trọng thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Nhờ các giải pháp được triển khai đồng bộ, Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ sớm đạt được những kết quả rõ nét trong thời gian tới, qua đó từng bước cải thiện cơ cấu nguồn cung, giảm áp lực về nhà ở tại các đô thị lớn.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, đến nay các cơ quan chức năng đã tháo gỡ vướng mắc cho 926 dự án với tổng quy mô vốn khoảng 724.000 tỷ đồng.

Việc “khơi thông” các dự án này được xem là tiền đề quan trọng để gia tăng nguồn cung, cải thiện thanh khoản và tạo đà cho thị trường bất động sản chuyển mình theo hướng lành mạnh, minh bạch và phát triển bền vững, hòa nhịp cùng giai đoạn tăng trưởng mới của nền kinh tế.

CĂN HỘ TRÊN 80 TRIỆU ĐỒNG/M2 ÁP ĐẢO TẠI HÀ NỘI VÀ TP.HCM

Còn theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường địa ốc năm qua ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến gần hơn tới giai đoạn trước Covid - 19, trong khi giao dịch diễn ra sôi động trong phần lớn thời gian.

Cụ thể, năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025 và tăng tới 88% so với năm 2024. Riêng quý 4/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho các giai đoạn tiếp theo.

Dù vậy, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn tiếp diễn và chưa có dấu hiệu được giải quyết triệt để. Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường.

Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Theo thống kê, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20 nghìn sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM(cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển mạnh sang căn hộ sang trọng và siêu sang, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân gần như “vắng bóng”.

Xét theo khu vực, cơ cấu nguồn cung tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa. Miền Bắc vẫn giữ vị thế dẫn đầu, chiếm 48% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Nam vươn lên mạnh mẽ, chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án được triển khai đồng loạt sau thời gian dài trầm lắng. Trong khi đó, miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%. Về phía doanh nghiệp, thị trường vẫn chủ yếu được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, trong đó Vingroup tiếp tục là doanh nghiệp đóng góp nguồn cung lớn nhất.

Chia sẻ về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng.

Tuy nhiên, sang quý 4, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Theo ông Chung, nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi, phương thức thanh toán linh hoạt và hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư.

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5 - 10%, trong khi nhiều dự án áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng để giảm áp lực tài chính ban đầu cho nhà đầu tư. Riêng phân khúc đất nền, giá chào bán mới ghi nhận mức tăng lên tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài.

Trên thị trường thứ cấp, giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước, với giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án đã hình thành, có hạ tầng tiện ích đồng bộ. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán mới tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đồng loạt tăng mạnh, phản ánh áp lực chi phí và xu hướng định vị phân khúc cao cấp của các dự án mới.

Thực tế trên cho thấy, dù thị trường bất động sản Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đang trên đà phục hồi, song những bài toán về giá nhà, cơ cấu nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn còn nguyên tính thời sự. Việc giải quyết hài hòa giữa mục tiêu tăng trưởng thị trường và đảm bảo an sinh xã hội sẽ là thước đo quan trọng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.