Cẩn thận kịch bản "bắt tay" gom đất đấu giá khi tiền cọc tăng vọt

Việc nâng mức tiền đặt trước khi đấu giá đất ở lên tối đa 50% giá khởi điểm được kỳ vọng sẽ chặn đứng tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc để thổi giá đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh thẩm quyền xác định “mức cọc” trao rộng cho địa phương, không thể loại trừ nguy cơ hình thành những kịch bản “bắt tay” tinh vi để gom đất đấu giá.

NÂNG CỌC CÓ THỂ TẠO RA RÀO CẢN

Chính phủ đã có Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP về xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP có hiệu lực thi hành từ 6/1/2026 đến hết 28/2/2027.

Nghị định quy định, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

Về quy định này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, Nghị quyết số 66.11 được ban hành với mục đích siết chặt kỷ luật đấu giá, đặc biệt là khắc phục tình trạng các cá nhân (giới “đầu lậu”) trả giá cao để trúng đấu giá rồi bỏ cọc, với mục đích thổi giá đất, gây lũng đoạn thị trường. Một quy định nổi bật là nâng mức tiền đặt trước (thường gọi là “mức cọc”) đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở lên từ 10 - 50% giá khởi điểm (quy định cũ là từ 10 - 20% giá khởi điểm, theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản).

Nghị quyết không áp dụng với tổ chức kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án (trường hợp này vẫn áp dụng mức đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm).

Việc “mức cọc” tối đa lên tới 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng trước khi nộp hồ sơ và nộp tiền đặt trước để đấu giá đất, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác. Tuy nhiên quy định mới này theo tôi vẫn bộc lộ một số vướng mắc.

Thứ nhất, việc quy định biên độ rất rộng từ 10 - 50% giá khởi điểm cho “mức cọc” sẽ trao thẩm quyền rất rộng cho các địa phương khi tổ chức đấu giá đất, có thể gây lúng túng (không biết nên chọn mức nào).

Mặt khác, về nguyên tắc địa phương có thể chọn “mức cọc” bằng 10% giá khởi điểm, thấp hơn mức tối đa của quy định cũ (20% giá khởi điểm), đặt ra dấu hỏi cho hiệu quả của quy định mới.

Thứ hai, nếu địa phương chọn “mức cọc” cao bằng 50% giá khởi điểm vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất.

Chẳng hạn, một nhóm chủ thể có mục đích xấu có thể câu kết với đơn vị tổ chức đấu giá đất để đưa một số lượng lớn thửa đất ở ra đấu giá tại cùng một thời điểm và quy định “mức cọc” bằng 50% giá khởi điểm, khiến người dân không kịp huy động nguồn tiền nộp tiền đặt trước, từ đó nhóm này có khả năng “thu gom” được một số lượng lớn thửa đất và “để dành” bán kiếm lời.

KHẮC PHỤC KHOẢNG TRỐNG PHÁP LUẬT

Một quy định mới của Nghị quyết số 66.11 là bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở.

Nghị quyết quy định, về xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở, thì người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở như sau:

Từ 2 - 5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá quy định tại phạm vi điều chỉnh của nghị quyết.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá xem xét, ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại phạm vi điều chỉnh của nghị quyết.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, theo quy định hiện hành của Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm chỉ áp dụng cho doanh nghiệp bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án hoặc đấu giá cấp quyền khai thác khoáng sản. Nghị quyết số 66.11 đã bổ sung chế tài cấm đấu giá đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở.

Quy định mới này nhằm khắc phục “khoảng trống pháp luật” tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, bổ trợ cho quy định mới về nâng “mức cọc” nhằm chấn chỉnh hiện tượng cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của quy định này vẫn còn là dấu hỏi bởi các cá nhân hoàn toàn có thể nhờ người khác đứng tên thay để tham gia đấu giá (linh hoạt hơn so với trường hợp doanh nghiệp tham gia đấu giá đất thực hiện dự án).

Cần nhấn mạnh rằng chính bởi việc đánh giá cá nhân có thể “lách” thông qua nhờ người khác đứng tên để tham gia đấu giá nên khi sửa đổi Luật Đấu giá tài sản vào năm 2024, cơ quan chủ trì soạn thảo đã không đề xuất chế tài cấm đối với cá nhân. Tuy nhiên sau 2 năm, chế tài này đã được đưa vào Nghị quyết số 66.11.