Giá thuê vượt ngưỡng 5 USD đưa bất động sản kho vận Việt Nam bước vào thời kỳ hoàng kim

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn tiềm ẩn nhiều biến động, thị trường bất động sản kho vận Việt Nam đang nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi. Báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam cho thấy, phân khúc nhà kho xây sẵn hiện đại tại cả miền Bắc và miền Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, với mức giá thuê tiệm cận và vượt mốc 5 USD/m2/tháng, ngưỡng được xem là dấu mốc quan trọng, phản ánh sự trưởng thành của thị trường kho vận Việt Nam.

Động lực tăng trưởng không chỉ đến từ nhu cầu thuê kho ngày càng lớn của khối doanh nghiệp sản xuất, logistics, mà còn từ chiến lược đầu tư chủ động, dài hạn của các chủ đầu tư tổ chức. Thay vì phát triển ồ ạt, thị trường đang chứng kiến xu hướng điều chỉnh nguồn cung linh hoạt, nâng cấp chất lượng sản phẩm và tối ưu hóa công năng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê trong chuỗi cung ứng hiện đại.

MIỀN BẮC TĂNG TỐC NHỜ SẢN XUẤT

Tại miền Bắc, thị trường nhà kho xây sẵn năm 2025 đã phục hồi rõ nét sau giai đoạn chững ngắn hạn do ảnh hưởng từ thông tin về chính sách thuế đối ứng của Mỹ. Khu vực này bao gồm Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương ghi nhận mức hấp thụ thuần trong quý 4/2025 đạt khoảng 125.000m2, vượt tổng lượng hấp thụ của ba quý đầu năm cộng lại. Tính chung cả năm, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 236.000m2, tăng 13% so với năm 2024.

Động lực chính tiếp tục đến từ các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là các ngành điện tử, linh kiện và công nghiệp hỗ trợ. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê kho cũng được củng cố nhờ sức mua tiêu dùng tăng cao vào mùa cao điểm cuối năm, kéo theo nhu cầu lưu trữ và phân phối hàng hóa.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung tại miền Bắc không ngừng được mở rộng. Riêng trong năm 2025, thị trường đón thêm khoảng 256.000m2 nhà kho mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 2,04 triệu m2.

Một loạt dự án trọng điểm hoàn thiện trong quý 4 như BWID ESR Yên Phong mở rộng, Sembcorp Logistics Park Đình Vũ hay IDEC Horizon Park (kho B2) đã góp phần gia tăng tính cạnh tranh trên thị trường.

Đáng chú ý, xu hướng phát triển nhà kho cao tầng và nhà kho đa chức năng cho thuê linh hoạt tiếp tục được đẩy mạnh. Mô hình này không chỉ giúp chủ đầu tư tối ưu chi phí đất, mà còn cho phép khách thuê dễ dàng điều chỉnh diện tích, công năng sử dụng theo từng giai đoạn phát triển kinh doanh.

Giá chào thuê trung bình tại miền Bắc trong quý 4/2025 đạt khoảng 4,93 USD/m2/tháng, tăng 1,48% so với quý trước và 6,62% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng chủ yếu đến từ các dự án mới có tiêu chuẩn cao, trong khi giá thuê tại các dự án hiện hữu tương đối ổn định.

Bước sang năm 2026, miền Bắc dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng mạnh mẽ với khoảng 683.000m2 nhà kho xây sẵn mới, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Các “ông lớn” như Mapletree, SLP hay BWID đang tích cực triển khai dự án, báo hiệu một giai đoạn cạnh tranh gay gắt hơn, nhưng đồng thời cũng phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào tiềm năng khu vực này.

MIỀN NAM GIÁ THUÊ VƯỢT MỐC 5 USD/M2

Trong khi miền Bắc được thúc đẩy mạnh mẽ bởi sản xuất, thì thị trường nhà kho xây sẵn miền Nam lại cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của yếu tố nội địa hóa và tiêu dùng trong nước. Khu vực này bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và Long An duy trì sự ổn định xuyên suốt năm 2025, bất chấp những biến động kinh tế toàn cầu và tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ.

Quý 4/2025, tổng hấp thụ ròng của thị trường miền Nam đạt hơn 97.600m2, đưa tổng diện tích hấp thụ cả năm lên khoảng 453.000m2, tăng hơn 70% so với năm 2024.

Mùa tiêu dùng cuối năm tiếp tục đóng vai trò “đòn bẩy”, trong khi nhóm doanh nghiệp logistics bên thứ ba (3PLs) và các doanh nghiệp phục vụ thị trường nội địa vẫn là động lực chính cho các giao dịch thuê mới.

Về nguồn cung, dự án nổi bật nhất trong năm là nhà kho hai tầng quy mô 120.000m2 do BWID phát triển tại khu công nghiệp Thuận Đạo (Long An cũ). Tính đến hết quý 4/2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn trọng điểm tại miền Nam đạt khoảng 2,4 triệu m2, tăng 11,2% so với năm trước. BWID và Mapletree tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, với danh mục dự án trải rộng tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm.

Giá thuê trung bình tại miền Nam trong quý 4/2025 đạt khoảng 5,04 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo quý và 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Việc giá thuê vượt mốc 5 USD/m2 được xem là cột mốc quan trọng, phản ánh sự cải thiện rõ rệt về chất lượng sản phẩm cũng như vị thế của thị trường kho vận Việt Nam trong khu vực.

Tuy vậy, giá thuê thuần thực tế vẫn duy trì tính cạnh tranh nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt từ chủ đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chuẩn bị bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung mới.

Việc đẩy mạnh phát triển kho cao tầng và mô hình sử dụng linh hoạt cho thấy thị trường đang trưởng thành nhanh và sẵn sàng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê”.

Nhận định về triển vọng thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết, thị trường nhà kho xây sẵn năm 2025 cho thấy sự chủ động thích ứng rõ nét của cả hai khu vực.

Các chủ đầu tư không chỉ mở rộng quy mô mà còn liên tục điều chỉnh sản phẩm, nâng cao chất lượng vận hành.

Theo JLL, dòng vốn đầu tư trong thời gian tới sẽ tiếp tục tập trung vào các tỉnh trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An, Bình Dương và Đồng Nai là những địa bàn giữ vai trò then chốt trong chiến lược phát triển logistics và chuỗi cung ứng của Việt Nam.

Trong năm 2026, riêng miền Nam dự kiến đón thêm khoảng 313.000m2 kho xây sẵn mới tại Đồng Nai và Bình Dương.

Đáng chú ý, Sembcorp sẽ lần đầu tiên đầu tư mô hình nhà kho hỗn hợp xây sẵn tại khu vực này, dự kiến bàn giao vào cuối năm.

Với kỳ vọng về các chính sách thúc đẩy kinh tế trong nước và vị thế ngày càng được củng cố của Việt Nam trong chuỗi cung ứng khu vực, thị trường bất động sản kho vận được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì “thời kỳ hoàng kim” trong những năm tới.