Các chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp trao đổi tại Hội thảo "Tiềm năng và Cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản"
Dòng vốn đầu tư và động lực tăng trưởng mới của thị trường BĐS
Theo ông Khương, đà tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam được thúc đẩy bởi cơ cấu nhân khẩu học vàng và triển vọng kinh tế khả quan. Riêng TP.HCM đang đi vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, sánh ngang với những thành phố khác trong khu vực.
Thị trường BĐS được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phân khúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực. Trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường BĐS cũng như cổ phiếu BĐS sở hữu những tín hiệu tăng trưởng tích cực
Trong quý 3/2018, GDP của Việt Nam tăng 6,88% trong quý 3, giúp nền kinh tế giữ vững vị trí trong những quốc gia có chỉ số tốt nhất thế giới. Trong lĩnh vực dịch vụ, du lịch tiếp tục là đóng vai trò trụ cột trong sự tăng trưởng, tăng 5,89% trong quý 3 và từ đó thúc đẩy sự phát triển của ngành khách sạn nghỉ dưỡng.
Nếu nhìn lại năm 2017 và nửa đầu 2018, có thể nhận thấy rằng, sự hoạt động của nhà đầu tư BĐS trong nước lẫn quốc tế tại thị trường VN diễn ra khá sôi nổi ở các loại hình BĐS cũng như phân khúc. Những cơ hội đầu tư mà các nhà phát triển nước ngoài hướng tới được phân loại theo cấp độ đầu tư, theo công ty hoặc dự án hoặc cấp độ kinh doanh trên thị trường chứng khoán hóa.
Trong 3 năm trở lại đây thì có thể chứng kiến được sự tham gia khá mạnh mẽ của các nhà đầu từ đến từ Singapore, Hồng Kong, Nhật Bản, Hàn Quốc… trong khi ở thời điểm trước đó, mục tiêu chỉ xoay quanh việc thăm dò, tìm kiếm một cơ hội phát triển tại nước ta.
Nhìn chung, hoạt động đầu tư FDI tại thị trường BĐS Việt Nam sôi động với quy mô các dự án từ lớn đến nhỏ chính là một minh chứng cho sự tín nhiệm cao vào đà tăng trưởng và một chu kỳ phát triển mới bền vững của thị trường Việt Nam.
Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn và thiếu các cơ hội đầu tư an toàn, tiềm năng cao thì kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng trở thành một trong những điểm đến thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư thế giới nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô tích cực và ổn định.
Bên cạnh đó, các yếu tố về chính sách và pháp lý cũng hỗ trợ rất nhiều trong việc nâng tầm Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư. Trong năm 2019 và thời gian tới, họ sẽ còn tiếp tục lên kế hoạch và chiến lược đầu tư lâu dài để củng cố vị thế và tối đa hóa giá trị cho mình tại thị trường BĐS Việt Nam thông qua các hoạt động đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các hình thức mua bán sáp nhập (M&A).
Các doanh nghiệp đã đầu tư vốn FDI trong thời gian qua, sau khi tích lũy được đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm sẽ tiếp tục mở rộng hoạt động của mình tại Việt Nam với hy vọng nới rộng biên lợi nhuận.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam
Ngoài ra, sự ảnh hưởng của thương chiến Mỹ - Trung, hàng hóa Việt Nam sẽ có nhiều lợi thế cạnh tranh về giá. Khi Đồng nhân dân tệ suy yếu, thì kênh đầu tư của người dân Trung Quốc dần chuyển sang các ngoại tệ khác và vàng - kênh đầu tư an toàn đối với người châu Á và cả Việt Nam, bên cạnh đó là BĐS.
Do đó, nếu cuộc chiến này tiếp tục leo thang thì cơ hội cho Việt Nam có thể tạm gọi là xuất khẩu BĐS tại chỗ. Thế nhưng, đối với BĐS công nghiệp, khi khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài vào thì cần phải có điều kiện chọn lọc kỹ lưỡng, đầu tiên là yếu tố an toàn và đảm bảo môi trường.
“Tất cả yếu tố trên đều có những tác động rất cụ thể đến sự thăng trầm của cổ phiếu BĐS trong thời gian tới”, ông Khương nhận định.
Lạc quan nhưng thận trọng
Theo Thông tư 36 sửa đổi, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%. Chỉ thị 04 của Ngân hàng nhà nước cũng khẳng định chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán…
Vì lẽ này, trên thực tế các ngân hàng khó còn “room” tín dụng để cho vay BĐS và tỉ lệ tín dụng vào ngành địa ốc có khả năng giảm xuống trong năm 2019.
Tuy nhiên, xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng khá lạc quan khi các nhà phát triển BĐS có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau. Đà tăng trưởng từ chính sách cũng góp phần vào sự hồi phục đáng kể của thị trường giao dịch, dưới sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và đặc biệt là nhóm BĐS.
"Bên cạnh những doanh nghiệp lớn, cổ phiếu BĐS cũng được chú ý từ những mã có vốn hóa doanh nghiệp vừa và nhỏ, với dư địa phát triển khá tiềm năng. Theo đánh giá chung, trong 5 năm qua từ 2014 đến 2018, cổ phiếu hai ngành ngân hàng và BĐS đã đạt mức tăng trưởng 3 con số, trong khi VNIndex chỉ dừng ở mức hai con số.
Bước vào quý 4/2018 cũng như quý 1/2019, số lượng giao dịch chung cư, nhà liền kề và đất nền dự báo tăng trưởng và có khả năng cải thiện đáng kể doanh thu và lợi nhuận của các công ty BĐS. Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy nhất là việc các cổ phiếu nhóm ngành BĐS niêm yết trên thị trường dần thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của dòng tiền
Ngoài ra, sự lạc quan này cũng cần thận trọng, khi trong hoạt động kinh doanh BĐS luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn, nhất là khi điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường.
