Có thật các doanh nghiệp bất động sản đang "đua nhau cắt lỗ"?

Những ngày qua, khắp trong nhà, ngoài ngõ, báo chí, mạng xã hội,... đều bán tán về câu chuyện "giải cứu doanh nghiệp bất động sản", nhưng theo quan điểm của Thủ tướng Chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình.

Họ phải tự giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.

Như vậy, đồng nghĩa đã đến lúc các doanh nghiệp phải "trưởng thành", không thể cứ mãi trông chờ vào các "bầu sữa". Mà một trong những cách hiệu quả, nhanh nhất và áp dụng được ngay để cứu lấy chính mình đó là giảm giá bán.

Có giảm giá, nhưng "có lựa chọn"

Tuy nhiên, theo khảo sát của Thương gia, đúng là ở thời điểm hiện tại, đã có một số chủ đầu tư dự án bất động sản đăng tải thông tin giảm giá bán sản phẩm, nhưng việc giảm giá, cắt lỗ chỉ nhằm vào phân khúc sản phẩm hình thành trong tương lai. Cụ thể là dự án bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các dự án chung cư đang xây dựng, chưa hoàn thành để bàn giao.

Điển hình như Dự án Hà Nội Melody Residences (Hoàng Mai, Hà Nội). Theo Trang - nhân viên môi giới của dự án, chủ đầu tư đang có chính sách chiết khấu khủng tới 38%, hỗ trợ 24 tháng không lãi, giá cực tốt dành cho khách hàng. Tuy nhiên, khách hàng phải thanh toán sớm lên đến 95%. Và chính sách này chỉ được áp dụng từ 7/2 đến ngày 28/2.

"Do có chiết khấu cao, nên có khá nhiều khách hàng đặt mua căn hộ. Vì nếu so với các dự án cùng phân khúc khu vực Linh Đàm thì không có dự án nào có giá tốt như Melody Residences. Ngày trước nếu chị mua căn 74m2 mất hơn 3 tỷ thì nay chỉ còn 2 tỷ. Một giá quá hời", Trang cho hay.

Hay như dự án Dự án The Zenpark (Gia Lâm, Hà Nội) cũng đang được chủ đầu tư chiết khấu lên tới 30%, hỗ trợ lãi suất 0% đến 10/12/2023.

"Với chính sách chiết khấu lên tới khoảng 30% không vay hoặc hỗ trợ vay 70%, lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc tới 18 tháng, thời gian thanh toán cực kỳ linh hoạt đã và đang tạo ra cơn sốt cháy hàng chưa từng có, là sản phẩm cực kỳ xứng đáng để quý khách sở hữu để ở hoặc đầu tư", là những gì chủ đầu tư đang giới thiệu để hút khách hàng.

Dự án Bình Minh Garden (Long Biên, Hà Nội) đang thực hiện chính sách bán hàng "siêu ưu đãi" chiết khấu lên đến 25% giá trị căn hộ. Nhưng chủ đầu tư lại tính theo công thức "bia kèm lạc" như sau: Tặng ngay gói nội thất chiết khấu 6,5%; trả thẳng không vay chiết khấu 11%; đặt cọc trước ngày 28/2 tặng 5%; khách hàng thân thiết tặng 1%; tặng gói dịch vụ trị giá tương đương 1,5%; miễn phí 18 tháng phí dịch vụ vận hành và với khách vay ngân hàng - miễn phí lãi 0% 18 tháng, ân hạn nợ gốc.

Tuy nhiên, đây chỉ là số ít những dự án chấp nhận giảm giá sâu để bán được hàng, còn đa số chủ đầu tư mới chỉ giảm từ 5- 11% như Dự án Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội). Nếu khách hàng thanh toán sớm sẽ nhận được thiết khấu từ 6 - 11,2% tùy từng phân khu. Người mua còn được tặng quà là voucher mua xe Vinfast trị giá lên đến 200 triệu và quà tặng tài lộc lên đến 2 cây vàng.

Trong khi, chủ đầu tư dự án Anlac Green Symphony (Hoài Đức, Hà Nội) lại hỗ trợ lãi suất cho khách hàng 70%; ân hạn trả nợ gốc 24 tháng; chiết khấu lên đến 10%; sổ đỏ trao tay.

Còn ở khu vực TP. Hồ Chí Minh có Dự án Vinhomes Grand Park (Quận 9, Hồ Chí Minh), nhiều căn The Origami đang được chủ đầu tư thông báo cắt lỗ 800 triệu đồng - giá ngang The Rainbow. Đồng thời kèm hàng loạt ưu đãi như: Tặng voucher mua xe Vinfast; tặng gói nội thất 200 triệu đồng, cam kết thuê lại 14%/2 năm; tặng gói bảo hiểm nhân thọ trị giá 0,8% giá trị căn hộ; miễn phí quản lý 36 tháng (3 năm).

Hay như căn hộ Moonlight Avenue Thủ Đức (Thủ Đức, Hồ Chí Minh) được chiết khấu bán hàng từ 1-6%. Đặc biệt, khách hàng thanh toán vượt tiến độ 98% nhận chiết khấu ngay 40%/giá trị căn hộ: Căn studio 34 – 39 m2 từ 2,2 – 2,6 tỷ đồng/căn xuống còn 1,2 tỷ đồng/căn; căn 52m2 từ 3,2 – 3,8 tỷ đồng/căn giảm còn 1,8 tỷ đồng/căn; căn 90 m2 giá bán từ 6,1 – 6,5 tỷ đồng/căn giảm còn 3.5 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, một điều đáng nói là ngoài các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các dự án chung cư đang xây dựng được các chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu khá lớn, còn các phân khúc khác (đất nền, nhà đất, dự án chuẩn bị bàn giao hoặc đầy đủ pháp lý) đều giữ giá hoặc bị neo cao hơn trước.

Người bán thì tiếc, người mua thì... chờ

Như vậy, có thể thấy, trước áp lực về việc siết tín dụng, nhiều chủ đầu tư đã phải tìm mọi cách ra hàng nhưng cũng không nhiều chủ đầu tư chấp nhận giảm giá sâu. Nhưng ngay cả với trường hợp giá giảm sâu thì cũng rất khó ra hàng.

Theo anh P - chủ một sàn giao dịch có tiếng tại Hà Nội cho biết, hiện đã có hàng loạt doanh nghiệp cắt lỗ, giảm giá bán sản phẩm, nhưng họ cũng chỉ chấp nhận giảm ở phân khúc "khó nhằn" như nhà hình thành trong tương lai. Còn lại, dự án nào đủ pháp lý, sắp bàn giao thì họ vẫn giữ giá, chờ ngày "nắng lên".

Vì những dự án giảm giá đều là dự án đang xây dựng, doanh nghiệp cần vốn để xây dựng tiếp. Đồng thời, doanh nghiệp cần tiền để trả cho trái phiếu đến đợt đáo hạn, trả lãi suất,... nên buộc phải giảm giá.

"Chưa kể, bất động sản là hàng có giá trị, ngày càng khan hiếm, nhất là dân số tại các thành phố lớn thì ngày càng tăng, trong khi, quỹ đất thì dần bị thu hẹp. Dự án cấp mới gần như không có. Nên thay vì giảm giá hàng loạt thì chủ đầu tư chỉ chọn một vài dự án để chiết khấu, thu hồi vốn sống sót qua thời kỳ này, chờ thị trường phục hồi lại bán những dự án khác với giá cao, bù lỗ cho những đợt giảm giá", anh P nói.

Ngoài ra, anh P cũng cho biết, hiện tại, đối với phân khúc nhà mặt đất và đất nền tại một số vị trí đẹp thì thị trường vẫn diễn ra ổn định. Có nghĩa là thị trường vẫn có thanh khoản, chỉ bán hàng chậm hơn trước chứ không hề bị đóng băng. Do đó, giá những phân khúc này sẽ chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ, chứ sẽ không giảm.

"Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu bị ngộp "tài chính" bắt buộc phải hạ giá để bán hàng với mong muốn thu tiền về nhưng cũng không hề dễ dàng. Nhất là đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường này đang gần như không có giao dịch, không có thanh khoản", anh P chia sẻ.

Còn theo anh Linh - nhà phân phối cho hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng cho biết, các dự án bất động sản mà các chủ đầu tư đang giảm giá là tài sản hình thành trong tương lai, ở phân khúc cao, trong khi tiến độ dự hoàn thành dự án và pháp lý chưa ổn, nên dù có giảm thì cũng khó thu hút được người mua.

"Vì theo khảo sát của chúng tôi, từ đây tới hết quý II/2023, người tham gia thị trường bất động sản chủ yếu là mua thực, cụ thể là người mua nhà để ở. Còn với những ai đầu tư thì dù có tiền họ cũng không muốn đầu tư trong giai đoạn này, thay vào đó họ gửi tiền ngân hàng hoặc đầu tư ngành khác để bảo toàn vốn", anh Linh nhận xét.