Việt Nam có nên học kinh nghiệm điều tiết thị trường bất động sản của Trung Quốc?

Vẫn biết cấu trúc thị trường bất động sản của mỗi quốc gia luôn tồn tại những đặc điểm riêng biệt. Tuy nhiên, giới chuyên môn cũng như nhà quản lý đều chung quan điểm, Việt Nam hoàn toàn có thể nghiên cứu vận dụng kinh nghiệm điều tiết thị trường bất động sản của Trung Quốc.

Nhiều nét khác biệt giữa hai thị trường

Theo số liệu ước tính của Bloomberg, năm 2022 là năm chứng kiến sự suy thoái nghiêm trọng nhất trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Cụ thể, đầu tư bất động sản giảm lần đầu tiên tính từ khi các số liệu được tính toán năm 1999. Các quỹ dành cho doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc giảm 25%. Từ trước tới nay, giá nhà tại Trung Quốc luôn có xu hướng đi lên, nhưng lại giảm mạnh trong năm 2022.

Tình trạng sụt giảm nhà ở chưa từng có của Trung Quốc và việc ngừng xây dựng đã khiến các nhà phát triển bất động sản tại quốc gia này lao đao. Năm 2022, doanh thu bất động sản qua lao dốc mạnh và chạm mức thấp nhất 7 năm.

Tại Việt Nam, tính đến hết năm 2022, có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể, tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước. Các doanh nghiệp liên tục kêu gọi "giải cứu", do nguồn vốn tín dụng bị siết chặt, các dự án "nằm chết" không thể tiếp tục triển khai.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, nếu nói về mức độ suy giảm, khủng hoảng thì thị trường bất động sản Việt Nam có phần giống Trung Quốc. Song, nếu nói về cách hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản, ông Lực vẫn phải dùng từ: "Khác biệt".

Ông Lực giải thích, thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc chủ yếu huy động vốn từ người mua nhà, chiếm tỷ lệ khoảng 53%, trong khi, ở Việt Nam, tỷ lệ này chỉ khoảng 15-20%.

Thứ hai, TS. Cấn Văn Lực cho biết, không phải tất cả hay đa số người dân mua nhà của Trung Quốc đều mất khả năng trả nợ, mà điều này chỉ xảy ra với một số người dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Và đây là rủi ro có thể xảy ra với bất kỳ ai.

Vì thông thường khi mua nhà, chúng ta phải có ít nhất khoảng 40-60% giá trị ngôi nhà, phần thiếu thì vay ngân hàng. Nhưng nếu giả sử vay tới 70-80% thì rõ ràng khi lãi suất tăng cao, áp lực tài chính sẽ rất lớn, rất rủi ro.  

Thứ ba, không ít người mua nhà Trung Quốc chây ì trả nợ ngân hàng bởi tâm lý té nước theo mưa, sẵn sàng không trả nợ, trong khi pháp luật của Việt Nam không cho phép điều đó, chúng ta có những cơ chế kiểm soát rất mạnh tay. 

Thứ tư, với thị trường tài chính và bất động sản hiện nay, có thể sẽ có những người mua nhà khó trả nợ, nhưng không đến mức quá khó bởi ngân hàng đã đánh giá kỹ về khả năng trả nợ của họ trước khi giải ngân. Trường hợp xấu nhất là không còn khả năng trả nợ thì người mua nhà cần đàm phán với ngân hàng để giãn hoãn nợ.

Vẫn có thể học hỏi kinh nghiệm

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam vẫn có thể nghiên cứu vận dụng các giải pháp giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc.

Thực tế, một số giải pháp Việt Nam đã và đang làm rồi như giãn hoãn thuế, giãn hoãn nợ… còn một số giải pháp khác thì ông cùng nhiều chuyên gia đã tư vấn cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Chính phủ nghiên cứu, tìm ra hướng đi phù hợp với thực tế tình hình trong nước. 

Và để giải cứu thị trường bất động sản khỏi tình trạng "đóng băng" như hiện nay, Bộ Xây dựng đã nêu 7 kinh nghiệm điều tiết thị trường bất động sản của Trung Quốc mà chúng ta có thể áp dụng.

Thứ nhất, Trung Quốc hạn chế đầu cơ bất động sản, bảo đảm khả năng chi trả, tiếp cận nhà ở của người dân thông qua việc: Xác định nhà là để ở, không phải để đầu cơ, yêu cầu không được sử dụng bất động sản làm phương tiện để kích cầu kinh tế, đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Thứ hai, tăng cường hỗ trợ doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro thanh khoản và rủi ro tài chính thông qua việc: Đẩy mạnh hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản hoàn thành các dự án chưa hoàn thiện thông qua việc kêu gọi các địa phương có chính sách đặc thù;

Chính phủ thì lập các quỹ giá trị 300 tỷ nhân dân tệ (44 tỷ USD) để mua lại các dự án dang dở, rồi hoàn thiện việc xây dựng, bàn giao cho người mua; ngân hàng cung cấp các khoản vay lãi suất thấp cho các ngân hàng chính sách để cho các địa phương vay.

Uỷ ban điều tiết ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc cùng ban hành "Thông báo về việc thuện hiện tốt công tác mua bán, sát nhập và xử lý rủi ro các dự án bất động sản quan trọng", đồng thời khuyến khích các tập đoàn, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn tăng cường sáp nhập và mua lại các dự án bất động sản trên nguyên tắc thị trường.

Nới lỏng hợp lý các quy tắc đấu giá đất: Giảm tiền đặt cọc, kéo dài thời gian nộp phí chuyển nhượng, hạ giá đấu khởi điểm một số lô đất... nhằm tăng cường sức hấp dẫn với các doanh nghiệp bất động sản tham gia đấu giá.

Thứ ba, thực hiện chính sách hỗ trợ người mua nhà thông qua việc: Giảm lãi suất cơ bản các khoản vay nhằm hỗ trợ và cung cấp vốn cho doanh nghiệp, người mua nhà, kích cầu tổng thể nền kinh tế; khuyến khích các tổ chức cho vay đẩy mạnh giải ngân vốn tín dụng đối với nền kinh tế thực.

Đẩy mạnh thực hiện chính sách hỗ trợ cho người mua nhà từ Quy dự phòng. Theo đó, công nhân, viên chức có thể rút tiền từ Quỹ dự phòng để giúp con cái hoặc người thân trong gia đình mua nhà.

Thứ tư, đẩy nhanh phát triển nhà cho thuê giá rẻ thông qua việc: Uỷ ban quán lý ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc ban hành "Thông báo về việc loại trừ các khoản cho vay liên quan đến nhà ở cho thuê giá rẻ", yêu cầu các tổ chức tài chính ngân hàng tăng cường hỗ trợ cho các loại hình nhà ở cho thuê giá rẻ và không tính vào cho vay bất động sản.

Đẩy mạnh quan tâm, hỗ trợ đối tượng có thu nhập thấp. Dự kiếm trong năm 2022 sẽ xây dựng, cung cấp thêm cho thị trường 2,4 triệu căn hộ cho thuê giá rẻ.

Thứ năm, nới lỏng các hạn chế về định cư ở các thành phố lớn nhằm kích cầu nhà thông qua việc: Uỷ ban Cải cách và Phát triển Trung Quốc ban hành Kế hoạch "Đô thị mới" trong đó huỷ bỏ hoàn toàn các hạn chế đối với việc "định cư thành thị", các điều kiện để định cư tại thành phố lớn được nới lỏng toàn diện.

Thứ sáu, tối ưu hoá môi trường kinh doanh và bảo vệ quyền lợi người mua nhà thông qua việc: Đơn giản hoá thủ tục phê duyệt dự án, rút ngắn thời gian phê duyệt. Đẩy mạnh cải cách kết cấu nguồn cung nhà ở; tăng cường xây dựng hệ thống cung ứng nhà ở theo hướng sở hữu hoá; không gian nhà ở theo hướng đô thị hoá; tiện ích, dịch vụ theo hướng thông minh hoá.

Tăng cường giám sát toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản. Xử lý nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật như: Đăng quảng cáo sai sự thật trong lĩnh vực bất động sản; xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.

Thứ bảy, trong thời gian tới, nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Trung Quốc dự kiến thực hiện loạt biện pháp: tăng cường đổi mới các giải pháp giải quyết khủng hoảng nợ; ngăn chặn nguy cơ đổ vỡ lan rộng gây nguy cơ rủi ro cho hệ thống tài chính và nền kinh tế; tiếp tục đẩy mạnh triển khai các dự án xây dựng nhà ở xã hội; nới lỏng các chính sách ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho nhóm người thu nhập thấp mua nhà; tập trung giải quyết tình trạng nhà bỏ trống; hoàn thiện chính sách thuế và cơ chế đấu giá đất cũng như các quy định về truyền thông trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản...