Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 quy định về Quỹ phát triển đất.
Nghị định 291 có một số thay đổi đáng chú ý liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản đang triển khai dự án đầu tư.
Chia sẻ với Thương gia, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, có 3 điểm mới trong Nghị định 291 sẽ tác động lớn đến các doanh nghiệp bất động sản.
Thứ nhất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi dự án điều chỉnh quy hoạch nhiều lần (sửa đổi Điều 14 và Điều 36 Nghị định 103/2024/NĐ-CP; khoản 3 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP).
Theo quy định mới, trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết: Nếu điều chỉnh làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất hoặc tăng hệ số sử dụng đất thì phải tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại từng thời điểm có quyết định điều chỉnh, và tổng hợp tại lần điều chỉnh cuối cùng. Nếu không làm thay đổi các yếu tố trên, không phải tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Trường hợp điều chỉnh theo yêu cầu của Nhà nước vì lý do quản lý, nếu chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì việc tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được thực hiện trên cơ sở so sánh giữa quy hoạch cũ (đã nộp) và quy hoạch điều chỉnh cuối cùng để xác định chênh lệch và điều chỉnh.
Vị Luật sư đánh giá quy định mới giúp ngăn ngừa thất thu ngân sách, hạn chế tình trạng doanh nghiệp tùy tiện điều chỉnh quy hoạch để gia tăng lợi ích. Đồng thời, làm rõ nguyên tắc tại khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính tại thời điểm có quyết định điều chỉnh, đảm bảo tính minh bạch và phù hợp thực tiễn.
Thứ hai, xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án có nhiều hình thức sử dụng đất.
Trước đây (khoản 3 Điều 16 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) quy định kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do chủ đầu tư ứng trước được khấu trừ theo từng loại diện tích, không áp dụng với phần đất xây dựng công trình ngầm.
Còn hiện nay (khoản 4 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP) thì kinh phí kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được khấu trừ vào tổng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần, phần còn lại tiếp tục khấu trừ vào tiền thuê đất trả hàng năm, bao gồm cả phần diện tích công trình ngầm.
Áp dụng cho cả dự án đã có phương án kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt trước ngày 6/11/2025 nhưng chưa khấu trừ hoặc chưa khấu trừ hết.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, quy định mới về kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đơn giản hóa quy trình khấu trừ, tạo thuận lợi trong quản lý tài chính dự án. Giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong điều tiết dòng tiền, giảm gánh nặng nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Thứ ba, khoản tiền nộp bổ sung do chậm được xác định giá đất. Trước đây (khoản 2 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong thời gian "chưa tính tiền", nhưng chưa quy định rõ thời điểm tính.
Hiện nay, theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP, mức thu giảm còn 3,6%/năm, bằng 1/3 mức tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế (10,8%/năm), được xác định dựa trên mặt bằng lãi suất, CPI và tỷ lệ lạm phát giai đoạn 2014–2024.
Thời gian tính tiền bổ sung được giảm trừ 06 tháng (thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất cụ thể) và thời gian bất khả kháng (nếu có). Quy định chuyển tiếp (Điều 3), người sử dụng đất đã nộp khoản thu bổ sung theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP được tính lại theo mức mới. Nếu số đã nộp cao hơn số phải nộp, phần chênh lệch: trừ vào nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ khác), hoặc hoàn trả bằng tiền.
“Đây là khoản thu bổ sung theo quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024, nên chỉ Chính phủ có thẩm quyền hướng dẫn mức thu. Việc bãi bỏ (nếu có) phải do Quốc hội quyết định.
Bên cạnh đó, mức thu thấp hơn tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn, đồng thời đảm bảo nguyên tắc không thu vượt quá nghĩa vụ thực tế. Quy định chuyển tiếp thể hiện tinh thần hài hòa lợi ích, vừa bảo đảm thu ngân sách, vừa giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp”, vị luật sư nhấn mạnh.