Đây là nhận định của TS.Đinh Thế Hiển, cùng các chuyên gia kinh tế, doanh nhân tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (Vietnam Investment Forum 2026) vừa diễn ra tại TP.HCM.
Theo TS.Đinh Thế Hiển, quan sát và phân tích thị trường bất động sản trong suốt 30 năm qua cho thấy, đây giai đoạn mang lại lợi nhuận cao nhất, thậm chí là siêu lợi nhuận. 3 yếu tố nền tảng giúp bất động sản đạt được sự tăng trưởng liên tục và lợi nhuận vượt trội là pháp lý, kinh tế và hạ tầng.
Cụ thể, về pháp lý, hệ thống pháp luật bất động sản đã có một bước tiến dài, từ việc không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người dân đến việc hoàn thiện và cho phép làm giàu từ bất động sản, cho phép một cá nhân sở hữu nhiều nhà. Yếu tố này đã "cởi trói" hoàn toàn cho thị trường. Về kinh tế, kể từ mốc hội nhập năm 2006, GDP của Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ, đạt trên 450 tỷ USD và được dự báo sẽ vượt Thái Lan trong vài năm tới. Tăng trưởng kinh tế đã tạo ra sức mua và tích lũy tài sản lớn trong xã hội. Về hạ tầng giao thông, nhà nước đã đầu tư rất mạnh mẽ để phát triển hạ tầng. Sự phát triển này là động lực trực tiếp làm gia tăng giá trị bất động sản.
“Nhờ ba yếu tố trên, kênh đầu tư bất động sản đã đạt mức sinh lời trung bình trên 25%, vượt xa kênh chứng khoán (khoảng 10%) và gửi ngân hàng (khoảng 8%)”, TS.Đinh Thế Hiển cho biết. Tuy nhiên, theo chuyên gia này, khi 3 yếu tố này đã “tới ngưỡng” thì bất động sản sẽ dần chuyển đổi theo mô hình của các nước phát triển, tức là trở thành một kênh đầu tư phát triển bền vững chứ không còn là kênh siêu lợi nhuận nữa.
Ông lý giải: Về pháp lý đã gần như hoàn thiện, các thay đổi sắp tới chủ yếu chỉ mang tính điều chỉnh về một số vấn đề như thuế; về kinh tế, Việt Nam đã tiệm cận quy mô của Thái Lan, tốc độ tăng tốc sẽ không còn mạnh mẽ như giai đoạn trước và hạ tầng giao thông đến năm 2027, đặc biệt ở khu vực phía Nam, sẽ gần như hoàn thiện các tuyến chính.
Theo TS.Đinh Thế Hiển, phân khúc bất động sản tiềm năng trong giai đoạn tới sẽ phải kết hợp được 2 yếu tố là “thu nhập” và “khai thác”. Cụ thể, người mua nhà, dù là để ở hay đầu tư) đều sẽ ra quyết định dựa trên thu nhập thực tế của họ. Một căn nhà được xem là hợp lý khi việc chi trả (kể cả phần vốn vay) phải phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Đối với khả năng khai thác, một bất động sản được xem là lựa chọn tốt nếu có thể tạo ra suất sinh lời từ việc khai thác cho thuê, vận hành đạt khoảng 3% đến 3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư bỏ ra.
Đồng quan điểm, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Rating, cũng cho rằng: Tốc độ tăng giá khá nhanh trong hơn một năm qua cho thấy thị trường đã phản ánh một phần tương đối lớn giá trị của tương lai. "Nó cũng giống như cổ phiếu. Bây giờ nếu chúng ta tham gia thị trường với mục đích là mua nhanh, bán nhanh để kiếm lời thì sẽ rất khó”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Theo ông Hiếu, phân khúc có giá trị ở như chung cư vẫn sẽ là sự lựa chọn. Tuy nhiên, 2 yếu tố cần xác định rõ trong giai đoạn này. Một là thời gian đầu tư phải dài hơn, thay vì kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn. Hai là hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính vì sẽ không thể lướt sóng nhanh được.
Ông Vũ Thành Lê, thành viên Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, cho rằng: Phân khúc bất động sản hướng đến “nhu cầu thực” đang được cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư quan tâm nhưng cần thấu hiểu đúng bản chất của cụm từ này.
Từ thực tế phát triển các dự án của Phát Đạt, ông Vũ Thành Lê lấy ví dụ: Đối với khu vực Hồ Tràm, gần sân gôn The Bluffs Grand, việc xây dựng các căn villa có mức giá 20-30 tỷ mỗi căn được xem là dễ bán, hướng đến giới nhà giàu nhưng tại khu vực Phước Hải, Long Hải cần xây dựng những sản phẩm condotel quy mô vừa phải, nhắm đến nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai của tầng lớp trung lưu.
“Vai trò của các đơn vị phát triển là phải thiết kế những sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của từng nhóm khách hàng cụ thể”, ông nhấn mạnh và khuyên rằng, đối với các nhà đầu tư, câu chuyện cốt lõi là phải thấu hiểu sâu sắc nhu cầu thực của chính bản thân mình.
Nhận định thêm về chiến lược đầu tư trong thời tới, đại diện của Bất động sản Phát Đạt cho biết: Sắp tới, nguồn vốn đầu tư vào bất động sản sẽ lan toả theo kết nối vùng. Nguồn vốn bất động sản không chỉ đổ vào đô thị vệ tinh kết nối trung tâm, mà còn là vùng quanh trung tâm hành chính, trung tâm đổi mới sáng tạo… Kết nối hạ tầng sẽ bằng cao tốc, metro, hệ thống đường vành đai…
“Bây giờ xem dự án bất động sản, đừng mở Google Map, mà hãy xem bản đồ quy hoạch trong 10 năm tới. Đâu là nơi dòng tiền sẽ chảy về thì sẽ là nơi mà chúng ta hành động”, ông Vũ Thành Lê khẳng định và tiết lộ: Hiện Phát Đạt đang có quỹ đất 500ha trong vùng lõi tại TP.HCM, bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).
