Vì sao giá nhà không ngừng “leo thang”?

Theo số liệu của CBRE, giá chung cư tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng cao. Cụ thể, tại Hà Nội, quý 3/2025 ghi nhận mức cao kỷ lục về nguồn cung mới từ các dự án có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m2.

Về mức trung bình, giá chào bán căn hộ ở Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng trong quý 3, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2.

Tương tự tại TPHCM, quý 3/2025 có giá phổ biến 60 - 120 triệu đồng/m2. Các dự án mới mở bán trong quý vừa qua tại khu vực lõi trung tâm có mức trung bình 120-150 triệu đồng/m2, thậm chí một số nơi vượt 230 triệu đồng/m2. So với năm ngoái, mặt bằng giá bán chung cư mới tại thành phố tăng khoảng 31%.

GIÁ ĐẤT LÀ NGUYÊN NHÂN CHÍNH

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), câu chuyện về giá bất động sản, cần nhìn sâu hơn vào cấu trúc hình thành giá để lý giải vì sao giá lại liên tục tăng cao.

Thứ nhất, chi phí đất đai là yếu tố chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng giá thành. Thông thường, chi phí đất chiếm khoảng 30 – 40%, còn ở những vị trí đặc biệt, tỷ trọng này có thể lên đến 50%.

Thứ hai, là chi phí xây dựng. Khoản chi này về cơ bản tương đối ổn định, chỉ biến động theo giá vật liệu qua từng năm, và thường không phải là yếu tố gây đột biến lớn trong giá thành sản phẩm.

Nhưng một yếu tố đội chi phí rất đáng kể nằm ở thủ tục pháp lý và thời gian triển khai dự án. Nhiều dự án phải mất 6 – 10 năm mới hoàn tất được quy trình phê duyệt, dẫn đến chi phí tài chính phát sinh trong suốt quá trình kéo dài này là rất lớn. Doanh nghiệp phải gánh chi phí vốn, chi phí hành chính, chi phí cơ hội, tất cả cộng dồn khiến giá thành bị đẩy lên đáng kể.

Thêm vào đó, là chi phí lợi nhuận của chủ đầu tư. Thực tế, nếu việc triển khai thuận lợi, thủ tục suôn sẻ, doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận biên lợi nhuận vừa phải. Nhưng khi thị trường khan hiếm nguồn cung, dự án khó triển khai, rủi ro lớn, thì mức lợi nhuận kỳ vọng tất yếu sẽ tăng.

“Cung ít – cầu nhiều, hàng hiếm thì người bán nắm quyền định giá, đó là quy luật thị trường. Như cách nói dân dã, “cả chợ không ai bán, chỉ mình tôi có hàng”, thì rõ ràng người bán được quyền đặt giá cao”, ông Đính phân tích.

Trong cấu trúc giá, phần giá đất đang trở thành vấn đề nổi cộm nhất. Nhiều địa phương thời gian qua đã điều chỉnh bảng giá đất tăng đột biến, tạo ra áp lực lan tỏa lên toàn bộ thị trường.

Vị chuyên gia dẫn chứng trường hợp một chủ đầu tư tại Phú Thọ, ở phân đoạn 1, doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ. Nhưng sang phân đoạn 2, khi làm thủ tục, cơ quan quản lý lại lấy luôn giá bán trên thị trường, vốn đã tăng rất cao làm căn cứ tính tiền sử dụng đất mới. Kết quả là chi phí đội lên hàng chục phần trăm, và đến phân đoạn 3, áp lực này còn tiếp tục tăng. Cứ như vậy, mỗi giai đoạn sau lại đắt hơn giai đoạn trước, khiến giá bất động sản không ngừng leo thang - một vòng xoáy tăng giá không có điểm dừng.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, có ba công cụ chính có thể sử dụng hiệu quả đến giá bất động sản là thuế tài sản, tín dụng và điều tiết cung cầu - đi cùng với việc khuyến khích phát triển những dòng sản phẩm phù hợp, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh trên thị trường.

ĐI TÌM GIẢI PHÁP GIẢM GIÁ NHÀ

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu, đây cũng là hai vấn đề được Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm.

Ông Dũng chia sẻ, giá bất động sản đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng" nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững.

Lãnh đạo Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán bất động sản. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên.

Do đó, để giảm giá bất động sản, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ.

“Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm bất động sản”, ông Vương Duy Dũng cho biết.

Cùng quan điểm với ông Vương Duy Dũng, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cũng nhận định, thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung. Tuy nhiên, "mất cân đối" không có nghĩa là "thừa".

Thực tế là trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội, cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Một điểm đáng chú ý là, dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng cứ ra đến đâu là hấp thụ hết đến đó. Theo báo cáo mới nhất của One Housing, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%.

Sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Đến thời điểm hiện tại, giá trung bình đã là 85,6 triệu đồng/m2. Để so sánh, vào năm 2022, con số này chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là vì thị trường thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp, khiến cho mặt bằng giá chung bị đẩy lên.

Nếu trong tương lai, thị trường bổ sung được nguồn cung cho hai phân khúc này, mẫu số chung sẽ lớn hơn, thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý. So với TP. HCM, giá căn hộ Hà Nội đang dần tiệm cận. Trước năm 2021, giá nhà ở TP. HCM luôn cao hơn Hà Nội, nhưng hiện tại sự chênh lệch này gần như không còn.

“Nhiều người cho rằng vì giá nền đang cao, chúng ta nên "ghìm" giá của phân khúc cao cấp xuống để kéo giá nhà nói chung giảm theo. Tôi cho rằng cách tiếp cận này không hợp lý. Chúng ta không thể dựa vào cảm tính để ra quyết sách” ông Trung chỉ rõ

Thay vào đó, chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc. Phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt.