Việc doanh nghiệp địa ốc liên tiếp tung ra các lô trái phiếu quy mô lớn cho thấy nhu cầu vốn đang nóng lên rõ rệt trong bối cảnh tín dụng ngân hàng chưa thực sự rộng cửa. Nhưng cùng với đà phát hành mạnh, áp lực trả nợ và tái cấp vốn của thị trường cũng đang bước vào giai đoạn căng thẳng hơn.
ĐỊA ỐC TRỞ LẠI “SÂN CHƠI” TRÁI PHIẾU
Theo Báo cáo trái phiếu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến ngày công bố thông tin 8/5, thị trường đã ghi nhận 1 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 5 với quy mô 2.000 tỷ đồng và thuộc lĩnh vực bất động sản.
Trước đó, theo số liệu từ Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong tháng 4 đạt khoảng 51.700 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản tiếp tục dẫn đầu với quy mô phát hành khoảng 30.400 tỷ đồng, tương ứng 58,7% tổng lượng phát hành toàn thị trường.
Đáng chú ý, lượng phát hành của nhóm địa ốc tăng gần 111% so với cùng kỳ năm trước và cũng là mức cao nhất trong vòng 6 tháng trở lại đây.
Tính chung 4 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 93.300 tỷ đồng, tăng hơn 26% so với cùng kỳ. Lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu doanh nghiệp quanh mức 8,6%, cao hơn mặt bằng năm 2025.
Trong cơ cấu phát hành từ đầu năm, bất động sản tiếp tục là nhóm chiếm ưu thế với hơn 58% tổng giá trị phát hành. Khối ngân hàng đứng thứ hai với khoảng 29.600 tỷ đồng, tương ứng gần 29% thị phần.
Theo đánh giá của FiinGroup, đà tăng của thị trường sơ cấp đang được thúc đẩy bởi nhu cầu vốn cho các dự án hạ tầng quy mô lớn, trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị giới hạn tăng trưởng. Dòng vốn trung và dài hạn vì vậy có xu hướng dịch chuyển dần sang kênh trái phiếu.
Dù vậy, các doanh nghiệp phi ngân hàng vẫn chưa hoàn toàn “mặn mà” với trái phiếu khi tín dụng ngân hàng hiện giải ngân nhanh hơn và có mức lãi suất cạnh tranh hơn. Ngoài ra, thị trường trái phiếu vẫn tồn tại những điểm nghẽn như thiếu hệ thống định giá chuẩn, chi phí phát hành khó dự đoán và yêu cầu tài sản đảm bảo tương đối cao.
Trong bối cảnh tín dụng bất động sản tiếp tục bị kiểm soát, nhiều tổ chức phân tích cho rằng các chủ đầu tư sẽ ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào kênh trái phiếu.
VIS Rating nhận định, nhà điều hành đang phát tín hiệu kiềm chế tăng trưởng tín dụng bất động sản tương đương mức tăng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc bị thu hẹp đáng kể.
Không chỉ cần vốn cho các dự án mới, áp lực tái cấp vốn cũng ngày càng lớn khi VIS Rating ước tính có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm nay.
Cùng quan điểm, Công ty Chứng khoán Vietcombank dự báo khối lượng phát hành trái phiếu sẽ tăng mạnh trong quý này và quý cuối năm, phần lớn đến từ nhóm bất động sản, trong bối cảnh tỷ trọng cho vay địa ốc trong hệ thống ngân hàng vẫn duy trì quanh mức 24-25% tổng dư nợ và nợ xấu có xu hướng gia tăng.
LÃI SUẤT NEO CAO, ÁP LỰC ĐÁO HẠN CHƯA HẠ NHIỆT
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của nhóm bất động sản với hàng loạt thương vụ huy động vốn quy mô lớn, lãi suất cao và kỳ hạn kéo dài.
Trong đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An gây chú ý khi phát hành tổng cộng 7.500 tỷ đồng qua hai lô trái phiếu. Riêng lô lớn nhất có giá trị 6.200 tỷ đồng, kỳ hạn 30 tháng với lãi suất cố định 10,5%/năm.
Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc cũng huy động 5.700 tỷ đồng qua trái phiếu kỳ hạn 12 tháng, lãi suất cố định 10%/năm. Đây là doanh nghiệp sẽ nhận chuyển nhượng quỹ căn hộ thuộc dự án Grand Marina Saigon.
Trong khi đó, Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) tiếp tục hút dòng tiền với lô trái phiếu 6.000 tỷ đồng kỳ hạn 30 tháng. Đáng chú ý, mức lãi suất ban đầu đã tăng lên 12,5%/năm, cao hơn đáng kể so với mức cố định 11%/năm của các lô phát hành hồi tháng 8/2025.
Một doanh nghiệp liên quan hệ sinh thái Novaland là Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng cũng huy động thành công hơn 1.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất cố định 11%/năm trong 3 năm để phát triển giai đoạn 2 dự án NovaWorld Phan Thiết.
Ngoài ra, Công ty TNHH Thăng Long phát hành 459 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10,33%/năm. Công ty Cổ phần Bcons PS Land cũng lần đầu xuất hiện trên thị trường trái phiếu với lô phát hành 276 tỷ đồng, lãi suất cố định 11,5%/năm.
Một doanh nghiệp khác là Công ty Cổ phần Văn Phú Invest (mã chứng khoán: VPI) quay lại thị trường với lô trái phiếu 150 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm, lãi suất 11,5%/năm.
Đáng chú ý, Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (mã chứng khoán: HAG) của bầu Đức cũng trở lại thị trường trái phiếu sau nhiều năm tái cấu trúc nợ cũ. Doanh nghiệp huy động thành công 2.000 tỷ đồng qua lô trái phiếu kỳ hạn 3 năm với lãi suất ban đầu 10,5%/năm.
Dù dòng vốn đang quay trở lại khá mạnh, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn là vấn đề lớn của thị trường.
Theo MBS, riêng quý 2/2026 sẽ có khoảng 58.500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán, tăng tới 140% và cao gấp 3,3 lần so với quý 1.
Song song với đó, tình trạng chậm thanh toán nghĩa vụ nợ vẫn chưa chấm dứt. Trong tháng 4, thị trường ghi nhận 4 mã trái phiếu chậm trả gốc và lãi với tổng giá trị gần 2.900 tỷ đồng.
Điều này cho thấy thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Những doanh nghiệp có quỹ đất tốt, dòng tiền ổn định và khả năng triển khai dự án rõ ràng vẫn có thể huy động vốn với quy mô lớn. Ngược lại, các doanh nghiệp tài chính yếu hoặc phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy sẽ tiếp tục chịu áp lực lớn trong giai đoạn tới.
