Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bước vào giai đoạn sôi động trở lại, với dấu ấn ngày càng đậm nét của khối bất động sản. Không chỉ tăng tốc về quy mô phát hành, nhiều doanh nghiệp còn khiến thị trường chú ý khi mạnh tay “đẩy” lãi suất lên mức cao, có lô chạm ngưỡng 13,5%/năm.
ĐỊA ỐC DẬY SÓNG TRÁI PHIẾU, LÃI SUẤT VỌT 13,5%/NĂM
Những ngày đầu tháng 12, Becamex Group (mã chứng khoán: BCM) tiếp tục hiện diện nổi bật trên thị trường khi hoàn tất phát hành lô trái phiếu BCM12504 với tổng giá trị 900 tỷ đồng. Lô trái phiếu gồm 9.000 đơn vị, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, kỳ hạn 3 năm và sẽ đáo hạn vào tháng 12/2028.
Trước đó không lâu, trong trung tuần tháng 11, doanh nghiệp này cũng đã đưa ra thị trường thêm một lô trái phiếu khác trị giá 660 tỷ đồng, cùng kỳ hạn 3 năm, cho thấy nhu cầu huy động vốn trung – dài hạn vẫn đang rất lớn.
Cùng nhịp với Becamex, Khải Hoàn Land cũng liên tiếp “ra hàng” trên thị trường trái phiếu. Ngày 3/12/2025, doanh nghiệp này phát hành thành công lô trái phiếu KHG12502 trị giá 80 tỷ đồng, kỳ hạn kéo dài tới 60 tháng và dự kiến đáo hạn vào cuối năm 2030.
Dù các thông tin về tài sản bảo đảm hay mục đích sử dụng vốn không được công bố chi tiết, nhưng theo ghi nhận trên HNX, mức lãi suất 13,5%/năm của lô trái phiếu này đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Đây cũng là lô trái phiếu thứ hai Khải Hoàn Land phát hành trong năm, sau đợt huy động tương tự vào đầu tháng 10.
Giữa tháng 10, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hải Đăng đã hoàn tất phát hành 38.000 trái phiếu, tương đương 3.800 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng. Trong khi đó, Vingroup cũng gây chú ý khi công bố kế hoạch phát hành lô trái phiếu trị giá 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm với lãi suất 12%/năm.
Ở phân khúc bất động sản nhà ở, Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn (MSGC) nổi lên như một “tay chơi” tích cực trên thị trường trái phiếu. Chỉ trong hơn một tháng, doanh nghiệp này đã phát hành liên tiếp 4 lô trái phiếu với tổng giá trị hơn 3.000 tỷ đồng, lãi suất cố định 9%/năm và kỳ hạn lên tới 108 tháng.
Đáng chú ý, các lô trái phiếu đều không có tài sản bảo đảm, không chuyển đổi và không kèm chứng quyền. Tính từ tháng 8 đến đầu tháng 12/2025, tổng giá trị trái phiếu mà May – Diêm Sài Gòn huy động đã vượt mốc 6.500 tỷ đồng.
Không chỉ bất động sản nhà ở, nhóm doanh nghiệp gắn với hạ tầng và khu công nghiệp cũng gia tăng hiện diện trên thị trường. Trong tháng 11, Công ty TNHH MTV Vipico đã phát hành ba lô trái phiếu với tổng giá trị gần 2.300 tỷ đồng, lãi suất cố định 9,3%/năm, kỳ hạn 96 tháng, gắn với dự án tổ hợp thương mại – khách sạn – căn hộ tại Đà Nẵng.
Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Nam Quang (TNI Nam Quang) đã huy động tổng cộng 2.500 tỷ đồng qua nhiều lô trái phiếu trong tháng 11, trước khi tiếp tục phát hành thêm 500 tỷ đồng vào giữa tháng 12.
Không đứng ngoài cuộc, nhóm doanh nghiệp xây dựng cũng tăng tốc huy động vốn qua kênh trái phiếu. Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thái Sơn đã phát hành thành công 40.000 trái phiếu mã TSO12502, tổng giá trị 4.000 tỷ đồng, kỳ hạn 24 tháng. Tiếp nối đà này, doanh nghiệp tiếp tục hoàn tất thêm lô trái phiếu 2.000 tỷ đồng với lãi suất lên tới 12,5%/năm, cho thấy áp lực vốn và nhu cầu xoay vòng dòng tiền đang ngày càng rõ nét.
Một số doanh nghiệp khác thậm chí huy động vốn với tốc độ dồn dập trong thời gian ngắn. Công ty TNHH Liên doanh Đầu tư Xây dựng Tam Trinh đã gọi vốn tổng cộng 2.000 tỷ đồng chỉ trong một tuần, thông qua hai lô trái phiếu liên tiếp. Coteccons cũng công bố kế hoạch huy động tối đa 1.400 tỷ đồng, với mục tiêu khá cụ thể: chi trả lương, thưởng cuối năm cho người lao động và thanh toán công nợ với các đối tác
Theo dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến ngày 19/12/2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 560.271 tỷ đồng. Trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm áp đảo với 90,4% tổng giá trị. Ngân hàng giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 67,2% tổng lượng phát hành (khoảng 376.000 tỷ đồng). Nhóm bất động sản chiếm 23,4% (khoảng 130.000 tỷ đồng).
LÃI SUẤT CAO LIỆU CÓ "NGON LUÔN"?
Điểm đáng chú ý không nằm ở quy mô phát hành, mà ở mặt bằng lãi suất. Trong khi trái phiếu ngân hàng vẫn giữ nhịp ổn định quanh vùng 5,2 – 6,7%/năm, thì nhiều doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng trả mức lãi hai chữ số, phổ biến từ 9% đến hơn 10%/năm.
Mức chênh lệch này cho thấy áp lực huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang lớn dần, đặc biệt khi “đỉnh sóng” đáo hạn trái phiếu đang tiến sát. Theo FiinPro, chỉ riêng tháng 12/2025, dòng tiền thanh toán gốc và lãi trái phiếu ước tính vọt lên khoảng 45.000 tỷ đồng – cao gấp ba lần tháng trước và là mức cao nhất trong nhiều tháng trở lại đây.
Việc chấp nhận lãi suất cao để gọi vốn có thể được nhìn nhận như một tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang dần ấm lại, nhu cầu vốn quay trở lại cùng kỳ vọng dự án được tái khởi động.
Trong bối cảnh đó, nhóm cổ phiếu địa ốc cũng hưởng lợi về mặt tâm lý, khi dòng tiền trên thị trường chứng khoán trở nên sôi động hơn. Tuy nhiên, mặt trái của “lãi suất hấp dẫn” cũng dần lộ diện. Lãi cao không đồng nghĩa với an toàn, mà đôi khi là cái giá phải trả cho áp lực tài chính ngày một nặng nề nếu dòng tiền bán hàng không cải thiện như kỳ vọng.
Rủi ro càng trở nên rõ rệt khi nhìn xa hơn về bức tranh đáo hạn. VBMA ước tính, riêng tháng 12/2025, có hơn 28.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán.
Sang năm 2026, con số này có thể lên tới hơn 210.000 tỷ đồng, đặt các doanh nghiệp bất động sản trước bài toán không chỉ là huy động được vốn, mà còn là quản trị dòng tiền, kiểm soát rủi ro tín dụng và minh bạch thông tin để giữ niềm tin với nhà đầu tư.
Trên thị trường chứng khoán, làn sóng tăng giá của cổ phiếu bất động sản thời gian qua diễn ra khá mạnh, thậm chí lan sang cả những doanh nghiệp vẫn đang báo lỗ. Điều đó cho thấy kỳ vọng phục hồi đang lấn át các yếu tố cơ bản trong ngắn hạn. Tuy vậy, các chuyên gia vẫn khuyến nghị nhà đầu tư không nên “say sóng”.
Theo MBS, chiến lược bền vững vẫn là “chọn mặt gửi tiền” vào những doanh nghiệp có nền tảng tăng trưởng thực chất: dự án hưởng lợi từ thay đổi pháp lý, từ đó dự án được triển khai nhanh tiến độ và có thể hưởng lợi cả về mặt bằng giá bán; cổ phiếu của doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng vững chắc trong giai đoạn 2025 - 2026 nhờ bàn giao dự án gối đầu tích cực.
Trong một thị trường mà lãi suất cao vừa là cơ hội, vừa là phép thử, sự tỉnh táo vẫn là tấm khiên quan trọng nhất của nhà đầu tư.
